Если при осмотре квартиры обнаруживаются дефекты или несоответствия установленным стандартам, дольщик имеет право потребовать их устранения от застройщика. В случае, если сроки передачи объекта долевого строительства были нарушены без предварительного согласования изменений в договоре, участник ДДУ вправе требовать компенсации в виде неустойки.
В 2024 году действует мораторий, временно ограничивающий право на взыскание неустойки. Вместе с тем, такое регулирование нередко вызывает обоснованные претензии со стороны дольщиков, чьи права на защиту нарушаются. Давайте разберёмся в том, что нового в этой ситуации?
Если же у вас уже возникли вопросы, будем рады помочь. Получите бесплатную консультацию, заполнив форму. Для этого ответьте на вопросы и кратко опишите вашу ситуацию.
%%type:widget, id:srok_ddu, name:quiz%%
Оглавление
Мораторий на взыскание неустойки по ДДУ
Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки.
Размер неустойки рассчитывается за каждый день просрочки по правилам, установленным п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей». Если недостаток жилого помещения не делает его непригодным для проживания, размер неустойки определяется как процент от суммы расходов, необходимых для устранения недостатков, в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Но сейчас мы имеем дело в других реалиях. В 2024 году в России продолжает действовать мораторий на взыскание неустоек (штрафов и пеней) по ДДУ. Основная цель данной меры — сбалансировать интересы застройщиков и дольщиков в условиях нестабильной экономической ситуации.
Временная приостановка начисления и взыскания неустойки применяется к договорам, заключённым до установленной даты начала действия моратория, и охватывает случаи, связанные с просрочкой выполнения обязательств застройщиками.
Исключения и периоды действия моратория
Основные периоды, на которые распространяется мораторий, включают:
-
с 03.04.2020 по 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423);
-
фиксированный размер ставки (9,5%) с 25.02.2022 по 28.03.2022 (п. 1(1) Постановления Правительства № 479 от 26.03.2022 г.);
-
с 29.03.2022 по 30.06.2023 (Постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г.);
-
фиксированный размер ставки (7,5%) с 01.07.2023 по 21.03.2024 (п. 2 Постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 г.);
-
с 22.03.2024 по 31.12.2024 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).
Т.е. сейчас дольщик не сможет взыскать:
- пеню за просрочку передачи объекта (1/300 ключевой ставки на дату сдачи квартиры за каждый день задержки);
- проценты за пользование деньгами (с момента оплаты по ДДУ до возврата средств застройщиком после расторжения договора);
- неустойку за неустраненные дефекты;
- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, за отказ застройщика урегулировать спор до суда.
Но не отчаиваемся! Пока что не было новостей о продлении действия мораториев, так что есть все шансы, что его вовсе не продлят и скоро получится взыскать неустойку за прошедшие периоды.
Но прежде всего мы рекомендуем проконсультироваться с юристом. Достаточно заполнить форму и коротко описать вашу ситуацию — специалист оценит перспективы дела и подскажет, какие документы понадобятся.
%%type:widget, id:srok_ddu, name:quiz%%
Как получить компенсацию с застройщика?
Давайте напомним основные основания для предъявления требований к застройщику:
-
Неустойка за недостатки квартиры по ДДУ
Если при приемке вы обнаружили дефекты, застройщик обязан их устранить. В случае отказа или бездействия вы вправе требовать неустойку. Наш онлайн-калькулятор поможет рассчитать сумму, которую можно взыскать с застройщика.
-
Неустойка при расторжении ДДУ
Дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик не передал объект в срок, задержав сдачу на два месяца или более. Специальный калькулятор, созданный юристами, рассчитает сумму, которую можно потребовать при расторжении договора.
-
Неустойка за просрочку передачи объекта
Если застройщик нарушил срок передачи объекта без согласования изменений в договоре, вы вправе взыскать неустойку. Закон стимулирует застройщиков соблюдать сроки, а наш калькулятор поможет точно определить размер пени, опираясь на нормы 214-ФЗ. Формулу расчета можно найти в разделе «Формула расчета».
Теперь, когда вы ознакомились с основаниями и произвели предварительные расчеты с помощью нашего калькулятора, перейдем к самому главному — порядку предъявления требований к застройщику.
Порядок действий
- Составьте претензию застройщику о добровольной выплате неустойки
Претензию рекомендуется оформлять в письменной форме. Укажите расчет суммы неустойки (пени) и потребуйте возмещения убытков, которые могли возникнуть, например, из-за расходов на аренду жилья в период задержки сдачи объекта.
- Подготовьте исковое заявление и документы
Если застройщик не ответил на претензию или отказал в удовлетворении требований, следует обратиться в суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или месту исполнения договора. Если сумма неустойки не превышает 100 000 рублей и иск связан с защитой прав потребителей, обращаться нужно к мировому судье.
Исковое заявление обычно дублирует требования, изложенные в претензии, с возможным дополнением о компенсации морального вреда. Учтите, что суд может уменьшить размер неустойки, если застройщик докажет её явную несоразмерность последствиям нарушения. При этом суд обязан обосновать такое решение.
- Инициируйте исполнительное производство
После решения суда в вашу пользу и его вступления в силу получите исполнительный лист. Его можно направить в банк должника для списания средств или в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.
Что на практике?
Из-за того, что длительное время действует мораторий, но было несколько периодов, в течение которых можно было инициировать судебные процессы, рассмотрим один из кейсов, которые мы успешно сопроводили.
В июне 2018 году наши клиенты заключили ДДУ на строительство однокомнатной квартиры в МКД в Краснодаре стоимостью 2 032 750 рублей. Договором был предусмотрен крайний срок сдачи квартиры – не позднее 29 февраля 2020 года. Вот только застройщик нарушил этот срок и передал квартиру в конце октября 2021, т.е. почти на 2 года позже.
Клиенты направили самостоятельно претензию, в которой требовали выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры, но застройщик предложил всего 16 тыс. рублей.
Эта сумма не устроила нашего клиента, так что мы начали готовить иск в суд. В иске мы подчеркнули, что если застройщик задержал передачу квартиры, он обязан выплатить неустойку. Размер неустойки — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, сумма неустойки удваивается (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ).
При этом количество дней просрочки на тот момент составлял 609 дней, поэтому неустойка равна 404 517 руб.
Помимо этого в просительной части мы указали компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от присуждённой суммы и судебные расходы.
Спустя 4 месяца суд вынес решение – в пользу Клиента! Но будем честны, неустойку всё же снизили, что нормально для таких споров.
Как указал суд, поскольку застройщик привлек подрядчика, который не выполнил работу в срок, а также из-за роста цен на материалы в период финансового кризиса, суд решил, что неустойка несоразмерна нарушению. На основании ст. 333 ГК РФ её размер уменьшен до 248 000 руб.
С резолютивной частью решения можете ознакомиться ниже:
В любом случае изначально застройщик предложил выплатить лишь 16 тыс., а потом удалось взыскать с него 377 966 руб.! Клиент остался доволен, как и мы сами.
Хотите также? Запишитесь на бесплатную консультацию по форме. Юрист оценит шансы на взыскание компенсации с застройщика, проанализирует вашу ситуацию и предложит варианты решения спора.
Ваш DestraLegal
%%type:widget, id:srok_ddu, name:quiz%%
%%type:compensation, id:srok_ddu%%
