С 1 января 2026 года прекратил действие мораторий на неустойку по ДДУ. Почти четыре года дольщики жили в ситуации, когда срок передачи квартиры нарушен, дом не сдан, ключей нет, но взыскать полноценную неустойку и штраф было либо невозможно, либо крайне затруднительно.
Теперь правовой режим изменился. Неустойка по ДДУ снова начисляется в общем порядке. Однако одновременно с этим вступили в силу изменения в Закон о защите прав потребителей, которые повлияли на порядок взыскания штрафа и снизили часть рисков для застройщиков.
Разберем, что реально дает отмена моратория на неустойку по ДДУ, за какой период можно требовать деньги и как действовать в 2026 году.
Если вы хотите понять, положена ли вам неустойка по ДДУ и в каком размере, можно оставить заявку на бесплатную консультацию — юрист проверит сроки, рассчитает сумму и оценит перспективы взыскания.
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Оглавление
- Что такое неустойка по ДДУ
- В чем заключался мораторий на неустойку по ДДУ
- Отмена моратория
- Как рассчитать неустойку
- Может ли застройщик снизить неустойку
- Можно ли расторгнуть ДДУ вместо взыскания неустойки
- Порядок взыскания неустойки
- А что на практике
Что такое неустойка по ДДУ
Неустойка по ДДУ — это финансовая ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры. Она предусмотрена статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Если срок передачи объекта нарушен, дольщик вправе требовать:
- неустойку за каждый день просрочки;
- штраф 50% от присужденной суммы (по ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
- компенсацию морального вреда;
- судебные расходы;
- при необходимости — убытки (например, аренду жилья).
Для граждан размер неустойки рассчитывается как 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.
При длительной просрочке сумма может достигать сотен тысяч и даже миллионов рублей. Именно поэтому мораторий на неустойку по ДДУ фактически лишал дольщиков главного инструмента давления.
В чем заключался мораторий на неустойку по ДДУ
За последние годы мораторий вводился несколько раз как антикризисная мера. Сначала — в период пандемии, затем — после санкционного давления 2022 года, а затем ограничения продлевались. Фактически он действовал с перерывами почти четыре года.
На практике это означало:
- неустойка по ДДУ за определенные периоды не начислялась;
- штраф 50% не взыскивался;
- суды либо отказывали в исках, либо приостанавливали дела до окончания действия моратория.
Важно понимать: мораторий не отменял обязанность передать квартиру. Он ограничивал именно финансовую ответственность.
Поэтому многие дольщики оказались в парадоксальной ситуации: срок нарушен, жить негде, ипотека платится — а реальный инструмент давления заблокирован.
С 1 января 2026 года этот режим прекратился.
Отмена моратория
После отмены моратория на неустойку по ДДУ:
- начисление неустойки возобновилось в полном объеме;
- застройщик больше не вправе ссылаться на мораторий как на универсальное основание для отказа;
- снова стало возможным взыскание штрафа 50% при неудовлетворении требований добровольно.
Однако одновременно вступили в силу изменения в Закон о защите прав потребителей (Федеральный закон № 500-ФЗ от 28.12.2025), которые усложнили взыскание штрафа.
Теперь штраф может не взыскиваться, если застройщик докажет, что нарушение произошло по вине его контрагентов, при отсутствии недобросовестности в их выборе, либо если просрочка связана с поведением самого дольщика.
Это значит, что отмена моратория усилила позицию дольщиков, но споры станут более трудоемкими.
Как рассчитать неустойку
Формула для граждан остается прежней:
Неустойка = Цена квартиры × 1/150 × Ключевая ставка × Количество дней просрочки.
Пример:
- Цена квартиры — 8 000 000 ₽
- Просрочка — 180 дней
- Ключевая ставка — 16%
Получается: 8 000 000 × 1/150 × 0,16 × 180 = 1 536 000 ₽
Даже если суд снизит неустойку по статье 333 ГК РФ, итоговая сумма с учетом штрафа 50% может быть значительной.
Дополнительно можно требовать:
- компенсацию морального вреда;
- судебные расходы;
- убытки (аренда жилья, проценты по ипотеке).
С помощью нашего онлайн-калькулятора вы правильно рассчитаете размер неустойки согласно 214-ФЗ. Формулу, по которой будет произведен расчет, можно увидеть, раскрыв вкладку «Формула расчета».
Важно понимать, что ключевая ставка может меняться. Поэтому при расчете всегда необходимо использовать ставку, действовавшую:
- на день передачи квартиры;
- либо на дату обращения в суд, если квартира еще не передана.
Может ли застройщик снизить неустойку
Да. Суд вправе применить статью 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения.
На практике снижение действительно применяется часто, особенно при длительной просрочке.
Суды, как правило, учитывают:
- продолжительность просрочки;
- цену договора;
- поведение дольщика (уклонялся ли он от подписания акта);
- доводы застройщика о финансовой ситуации;
- влияние подрядчиков и поставщиков.
Например, в одном из дел просрочка передачи квартиры составила более полутора лет. Дольщик заявил неустойку в размере свыше 700 000 ₽. Суд признал факт нарушения, но, ссылаясь на статью 333 ГК РФ, снизил размер неустойки почти вдвое, указав на длительность просрочки и необходимость соблюдения баланса интересов сторон.
При этом дополнительно были взысканы компенсация морального вреда и штраф 50%. В итоге общая сумма взыскания превысила 370 000 ₽.
Поэтому важно не только правильно рассчитать неустойку по ДДУ, но и обосновать ее соразмерность последствиям нарушения.
Если застройщик отказывает или предлагает «минимальную компенсацию», не спешите соглашаться. Получите бесплатную консультацию DestraLegal — мы оценим, стоит ли идти в суд, можно ли расторгнуть ДДУ и какую сумму реально взыскать.
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Можно ли расторгнуть ДДУ вместо взыскания неустойки
Если просрочка превышает два месяца, дольщик вправе отказаться от ДДУ в одностороннем порядке (ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
Если по договору квартира должна была быть передана, например, 1 марта, а 1 мая объект не передан — у дольщика возникает право на односторонний отказ от договора.
Для этого необходимо:
- Направить застройщику письменное уведомление об отказе от ДДУ.
- Сослаться на статью 9 Закона № 214-ФЗ.
- Потребовать возврата уплаченных денежных средств и начисления процентов.
С момента получения уведомления договор считается расторгнутым.
Когда расторжение выгоднее, чем ожидание ключей
Расторжение имеет смысл, если:
- просрочка длится длительное время;
- сроки сдачи неоднократно переносились;
- есть признаки финансовых проблем у застройщика;
- стоимость квартиры на рынке изменилась и дольщик планирует купить иной объект;
- объект фактически заморожен.
Иногда расчет показывает, что при длительной просрочке сумма требований (возврат денег + проценты + неустойка + штраф) сопоставима с существенной частью стоимости квартиры.
Но нужно учитывать и риски.
Какие риски есть при расторжении
- Риск банкротства застройщика.
Если компания находится в тяжелом финансовом положении, расторжение переводит вас в статус кредитора. В случае банкротства требования будут заявляться в рамках процедуры. - Длительность судебного процесса.
Если застройщик добровольно деньги не возвращает, спор решается через суд. - Снижение неустойки.
Суд вправе уменьшить размер неустойки по статье 333 ГК РФ.
Поэтому перед расторжением важно оценить финансовое состояние застройщика и перспективы взыскания.
Порядок взыскания неустойки
Алгоритм действий остается прежним:
- Рассчитать сумму неустойки.
- Направить застройщику письменную претензию.
- Дождаться ответа в течение 10 дней.
- При отказе — обратиться в суд.
Иск можно подать по месту своего жительства. Госпошлина по делам о защите прав потребителей до 1 млн рублей не уплачивается.
В иске целесообразно заявлять:
- неустойку по ДДУ;
- штраф 50%;
- компенсацию морального вреда;
- судебные расходы.
А что на практике
Многие дольщики опасаются идти в суд, потому что слышали: «все равно все урежут». Действительно, суды часто применяют статью 333 ГК РФ и снижают неустойку. Но важно понимать, что именно снижается и какой итоговый результат получается.
Разберем на конкретном примере.
В одном из дел дольщик приобрел квартиру стоимостью 5 650 000 ₽. По договору объект должен был быть передан до 30 июня 2017 года. Фактически квартира передана только 1 ноября 2019 года — просрочка составила 854 дня.
Застройщик ссылался на уведомления о переносе сроков, однако дополнительных соглашений с дольщиком заключено не было.
Первоначально истец заявил неустойку в размере 2 895 060 ₽. Суд признал факт нарушения срока передачи и подтвердил право дольщика на неустойку. Однако по заявлению застройщика применил статью 333 ГК РФ и снизил сумму неустойки до 1 050 000 ₽.
На этом многие останавливаются и думают: «ну вот, почти в три раза уменьшили».
Но важно смотреть итог. Дополнительно суд взыскал:
- компенсацию морального вреда — 1 000 ₽;
- штраф 50% от присужденной суммы — 525 500 ₽;
- судебные расходы.
В результате общая сумма взыскания составила 1 602 991,30 ₽.
То есть даже после существенного снижения неустойки итог превысил полтора миллиона рублей.
Если вы не уверены, подпадает ли ваша ситуация под взыскание неустойки по ДДУ, или не хотите самостоятельно разбираться в расчетах, сроках и судебной практике, разумнее сразу получить профессиональную оценку.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию DestraLegal: достаточно кратко описать ситуацию и указать ключевые даты по договору. Юрист проверит сроки передачи, рассчитает возможную сумму взыскания, оценит риски снижения и подскажет, какие документы понадобятся для защиты ваших прав.
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:ddu-refund%%
