В статье разберем, на что обратить внимание, при заключении договора аренды нежилого помещения.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Оглавление
- Что такое договор аренды нежилого помещения
- На что обратить внимание, если вы арендатор
- Как подготовить договор, если вы арендодатель
- Образец договора аренды помещения
Что такое договор аренды нежилого помещения
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение в здании или сооружении.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который будет подписан сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относятся:
- предмет договора (должны быть указаны конкретные данные, которые позволяют установить, какое именно нежилое помещение передается арендатору);
- размер арендной платы.
Рекомендуем указать в договоре и основные права и обязанности сторон, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса РФ: предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату.
На что обратить внимание, если вы арендатор
Проверьте существенные условия договора аренды
Первое, на что стоит обратить внимание, это существенные условия договора:
- какое помещение вы арендуете;
- как это помещение определено в договоре;
- как установлена арендная плата.
В договоре должно быть не только описание помещения (адрес, этаж, площадь), но и кадастровый номер.
Проверьте, какие права у арендодателя на данное помещение
Сделать это можно по выписке из ЕГРН. Если арендодатель не является собственником помещения, то запросите у него документы, подтверждающие право владения помещением. Это может быть договор аренды и согласие собственника на сдачу помещения в субаренду.
Уточните, есть ли у арендодателя технический план помещения. Если да, то пусть он приложит его к договору и отметит ваше помещение.
Проверьте срок договора
Договор аренды нежилого помещения может быть бессрочным, но у этого есть свои риски. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если договор бессрочный, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Если договор заключен на срок от одного года, то его нужно зарегистрировать.
Для регистрации нужно будет заполнить соответствующее заявление, подготовить комплект документов и оплатить госпошлину. Заранее обсудите с арендодателем, кто будет заниматься этим.
Обсудите размер арендной платы
Арендная плата может быть фиксированной или определяться по ставке за квадратный метр.
Не забудьте оговорить, кто оплачивает коммунальные платежи:
- входят ли коммунальные платежи в арендную плату;
- если не входят, то куда переводить деньги (арендодателю или платить напрямую самостоятельно).
Проверьте, как в договоре определен порядок изменения арендной платы. Если ничего не указано, то плата может быть изменена только по соглашению сторон и не чаще раза в год.
Оговорите порядок улучшения помещения
Если вы хотите что-то менять в помещении, то заранее оговорите, кто такие изменения оплачивает. По закону арендатор имеет право получить возмещение стоимости оговоренных с арендодателем неотделимых улучшений (статья 623 Гражданского кодекса).
Проверьте условия расторжения
В данном случае важно знать, не установил ли арендодатель дополнительные условий расторжения, которые вам не подходят. Если вы такие нашли, то обсудите их с арендодателем.
Если в договоре ничего не указано, то предложите включить формулировку, в которой говорится, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, указанным в законе.
У вас возникли сложности при составлении договора?
Рекомендуем наше готовое решение “Подготовить договор аренды помещения”.
Или ответьте на несколько вопросов ниже и наша система предложит вам варианты решения проблемы и свяжет с нашими юристами.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Как подготовить договор, если вы арендодатель
Определите предмет договора
Если вы хотите сдать в аренду помещение, то укажите в договоре кадастровый номер, площадь, точный адрес помещения, а также отметьте его расположение на поэтажном плане.
При заключении договора советуем зафиксировать в тексте состояние помещения в момент передачи его арендатору. Кроме того, вы можете указать, как должно выглядеть помещение при возврате. Например, арендатор должен убрать свою технику, мебель и т.д.
Укажите в договоре, в каком состоянии находится проводка, в каком состоянии отделка помещения. Есть ли мебель или техника.
Договоритесь о сроке и арендной плате
Укажите в договоре, каким образом арендатор обязан будет вносить арендную плату и в какие сроки. Решите вопрос с коммунальными платежами.
Также определите срок договора и если нужно, то подготовьте документы для его государственной регистрации (если договор заключен на срок от одного года). Документы можно подать, в том числе, и через МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости, а также онлайн на сайте Росреестра.
Укажите всю дополнительную информацию
Например, если данное помещение находится в залоге или под арестом, то необходимо включить эту информацию в договор.
Если арендодатель не предупредит о правах третьих лиц на помещение, то арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 613 Гражданского кодекса РФ).
Если таких обременений нет, то советуем включить в договор следующую формулировку:
Арендодатель гарантирует, что на момент заключения договора помещение не является предметом залога, не обременено иными правами третьих лиц.
Вы можете включить в договор условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, а также условие о размере неустойки за нарушение сторонами своих обязательств.
Например, в договор аренды нежилого помещения можно включить условие о неустойке за нарушение сроков перечисления арендной платы.
Образец договора аренды помещения
Общая информация
- Дата и место заключения договора;
- ФИО, адрес, паспортные данные арендодателя;
- ФИО, адрес, паспортные данные арендатора.
- Адреса и реквизиты сторон для направления уведомлений и требований (можно включить в раздел “Заключительные положения”).
Если арендодатель юридическое лицо, то необходимо указать, кто подписывает договор от имени этого юрлица и на каком основании (например, если это доверенность, то нужно указать её номер и дату выдачи).
Если арендодатель индивидуальный предприниматель, то нужно указать номер свидетельства о регистрации в качестве ИП.
Предмет договора
Можно использовать следующую формулировку:
Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование следующее нежилое помещение, расположенное в здании (сооружении) по адресу ___.
А далее указать адрес, кадастровый номер и т.д.
Далее могут следовать условия об арендной платы:
- размер;
- порядок и сроки внесения.
Положения о передаче и возврате помещения
В этот раздел можно включить пункт о передаче помещения в день подписания акта приема-передачи, а также пункт о дополнительных документах, которые должны быть переданы арендатору.
Положения о порядке содержания и эксплуатации помещения
Здесь должны быть пункты, касающиеся капитального и текущего ремонта, устранения недостатков помещения, а также вопросы по поводу улучшения помещения и распределения расходов на такое улучшение.
Составляя договор, не забудьте и следующие разделы:
- Ответственность сторон;
- Изменение и расторжение договора;
- Разрешение споров.
У вас возникли вопросы при подготовке договора? Рекомендуем наше готовое решение “Подготовить договор аренды помещения”.
Вы также можете воспользоваться формой ниже: нужно лишь ответить на несколько вопросов, а наше система подберет для вас решение и свяжет с нашими юристами.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Желаем удачи!
%%type:compensation, id:lease_contract%%
