Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Оглавление

• Как дети могут стать собственииками квартиры?
• Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником?
• Требования к продаже недвижимости
• Разрешение органов опеки и попечительства для продажи квартиры
• Когда органы опеки и попечительства могут отказать?
• Какая процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником?
• Помощь юриста при продаже/покупке квартиры

Как дети могут стать собственииками квартиры?

Есть несколько вариантов, когда ребенок становится собственником квартиры или иного недвижимого имущества:

• Приобретение жилья на материнский капитал

Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки, направленная на улучшение жилищных условий: покупка квартиры или дома, постройка жилья самостоятельно. В новом жилье нужно выделить доли детям.

С 1 февраля 2023 года федеральный маткапитал планируется увеличить на уровень фактической инфляции – 12,4%. Суммы к выплате будут выглядеть так: на первого ребенка (дата рождения с 01.01.2020) – 589 500 руб., на второго ребенка (если маткапитал на первого ребенка не назначался) – 779 000 руб.

• Оформление квартиры на ребенка;
• Дарение;
• Получена по наследству;
• Квартира куплена родителями в ипотеку;
• Был заключен договор долевого участия (ДДУ).

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Да, продать можно, но с определенными условиями.

В данном вопросе "лучшими друзьями" должны стать:

• Положения 4 главы ФЗ «Об опеке и попечительстве»;
• Положения 3 главы Гражданского кодекса.

Распоряжение несовершеннолетним своей собственностью

До 18 лет дети вправе иметь в своей собственности квартиры, дома, но не вправе ими распоряжаться: продавать, дарить и так далее.

Продать можно, но через законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей.

Участие органов опеки и попечительства

Так как владельцем квартиры/дома является несовершеннолетний, то в сделке должны участвовать органы опеки и попечительства, которые дают согласие на продажу недвижимости.

Участие органов обусловлено тем, что при продаже недвижимости должны соблюдаться права несовершеннолетнего собственника. Они следят за тем, что ребенок не остался без жилья или получил деньги от продажи квартиры.

Требования к продаже недвижимости

Как говорили ранее, одной из задач органов опеки и попечительства является защита прав несовершеннолетних, в том числе, имущественных.

Их участие в сделке связано с контролем за тем, чтобы:

• ребенку выделили дoлю, copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя coбcтвeнникoм квapтиpы;
• ребенка cвoeвpeмeнно заpeгиcтpировали в нoвoй квapтиpe;
• перевели дeньги нa pacчeтный cчeт ребенка, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Когда органы опеки и попечительства могут запретить?

• Oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки. Пpoдaть нeдвижимocть мoжнo, тoлькo ecли вce yчacтники cдeлки coглacны c нeй. Интepecы peбeнкa пpeдcтaвляют oбa poдитeля или oпeкyнa, пoэтoмy нyжнo coглacиe poдитeлeй нa пpoдaжy квapтиpы нecoвepшeннoлeтнeгo или eгo дoли;
• Hoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Так, пocлe пpoдaжи квapтиpы peбeнкa нельзя пepeceлить в жильe бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии;
• Пpaвa peбeнкa yщeмлeны. Haпpимep, ecли пocлe пpoдaжи eдинcтвeннoй дoли нecoвepшeннoлeтнeгo coбcтвeнникa eмy нe выдeлят дoлю в нoвoм жильe.
• Peбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Рeбeнкa нeльзя выпиcaть «вникyдa» — выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa;
• Пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo;
• B нoвoм жильe нeт yдoбcтв. Ecли в дoмe или квapтиpe нeт инжeнepныx кoммyникaций или иx чacти (гopячaя и xoлoднaя вoдa, элeктpичecтвo), opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в paзpeшeнии.
• Peбeнoк — нacлeдник, нe вcтyпивший в наследство. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти, нacлeдникoм кoтopoй пo зaвeщaнию являeтcя нecoвepшeннoлeтний, нyжнo cнaчaлa вcтyпить в наследство и oфopмить coбcтвeннocть нa peбeнкa;
• Дoля в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe и выдeлить тaкyю жe дoлю, кaк и paньшe, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить бoльшyю дoлю, так как размер coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

%%type:widget, id:extract, name:quiz%%

Разрешение органов опеки и попечительства для продажи квартиры

По Закону органы опеки и попечительства одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие при условии выполнения определенных требований. Причем решение должно быть принято в течение 15 дней после подачи заявления.

Предварительное решение органов опеки и попечительства

Изначально советуем вам обратиться в отдел опеки и попечительства района, в котором зарегистрирован ребенок. Нужно позвонить в отдел и уточнить, какие документы понадобятся. Затем соберите их и направляйтесь на консультацию.

Предварительное решение не всегда совпадает с окончательным. Если вам одобрили сделку на консультации, то не стоит выдыхать, а если отказали - расстраиваться. Можете обратиться к руководителю отдела, чтобы расспросить его по вашей ситуации. Как правило, его мнение совпадает с итоговым решением органа опеки и попечительства.

Требования органов опеки и попечительства

Нет законов, в которых можно найти критерии, по которым опека принимает решение. Но есть только рекомендации, которые могут отличаться в разных регионах.

Как правило, согласие дают более охотно в случаях, когда:

• Ребенку достанется большая доля, чем в предыдущей;
• В новой квартире площадь больше или увеличивается количество комнат;
• Новая квартира находится в районе с более развитой инфраструктурой (садик, школа и так далее).

Квартира в ипотеку

Не самый удачный вариант для органов опеки и попечительства по причине того, что это может быть расценено как ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк из-за долгов и ребенок останется без жилья.

Квартира в строящемся доме

Это также сомнительный вариант, потому что при ДДУ выделить долю ребенку можно только после того, как дом будет достроен. Есть риск того, что дом станет очередным "недостроем" и ребенок в конечном итоге останется без жилья.

Но даже в таком случае разрешение можно получить. Органы опеки и попечительства учитывают:

• Репутацию застройщика;
• Договор от застройщика (ДДУ, переуступка);
• Готовность дома. Как правило, дом должен быть построен хотя бы на 50%;
• Соблюдение застройщиком иных условий: государственная регистрация ДДУ, страхование гражданской ответственности и прочее.

Когда органы опеки и попечительства могут отказать?

В основании отказа указывают, что такой сделкой (договором купли-продажи квартиры) права ребенка будут нарушены.

Самыми распространенными причинами являются:

• Второй родитель не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки. Как говорили ранее, это обязательное условие, так как родители являются законными представителями и нужно согласие их обоих;
• Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего. Не так хорошо развита инфраструктура, отсутствуют школы/сады и так далее;
• В новом районе плохая экология;
• Новый дом хуже предыдущего. Он аварийный или нет воды, света, отопления;
• Общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей;
• Новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости;
• Родители планируют сами построить дом и выделить ребенку долю в нем;
• Ребенок — наследник по завещанию, но в наследство не вступил.

Какая процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником?

В целом, сама процедура продажи квартиры ничем не отличается, нужно только получить согласие органов опеки и попечительства.

В договоре нужно указать существенные условия: предмет договора, цену квартиры и иные. Чтобы договор не был признан незаключенным, сделка недействительной, можете доверить подготовку документа юристам сервиса Destra Legal. Вам подойдет наше решение: "Получить сопровождение сделки по недвижимости": нужно заполнить форму, кратко описать ситуацию, а юрист изучит ваш вопрос и предложит свою помощь. Все это можно сделать дистанционно.

Помощь юриста при продаже/покупке квартиры

Cделки с недвижимостью связаны с проверкой документов, информации об объекте купли-продажи и продавце, поэтому, чтобы обезопасить себя, вы можете обратиться за консультацией, проверкой документов и подготовке договора к юристам сервиса DestraLegal.

Если вы являетесь потенциальным покупателем, то во избежании проблем с приобретенной квартирой вам необходимо проверить продавца и объект недвижимости. Вам поможет наше решение "Проверка юридической чистоты недвижимости": нужно ответить на несколько вопросов, а система предложит помощь юриста.

При продаже квартиры нужно подготовить договор купли-продажи, согласовать его условия с контрагентом и подготовить необходимые документы. Вам поможет наше решение "Получить сопровождение сделки по недвижимости": нужно ответить на несколько вопросов, а система предложит помощь юриста.

Главное - все это можно сделать не выходя из дома.

Отстаивайте свои права с DestraLegal. Это просто 💙

%%type:compensation, id:extract%%