В договоре купли-продажи квартиры указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Также в договоре можно указать срок передачи квартиры покупателю и иные условия.
В статье будем разбираться с обязательными условиями договора, его регистрации и поделимся примером документа. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
- Какие существуют требования к договору купли-продажи квартиры?
- Шаблон договора купли-продажи квартиры по доверенности
Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
Сведения о каждой стороне договора
Договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать дату и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для юридического лица - наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым данное лицо (лица) действует от их имени. Таким образом, продать квартиру по доверенности возможно.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают соответственно родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия соответственно родителей, усыновителей или попечителя. Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний гражданин приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний заключает договор самостоятельно.
В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Существенные условия
№ 1. Предмет договора
В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится вид жилого помещения - квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и (или) техническом паспорте квартиры (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 1, 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ).
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
№2. Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Как правило, цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади (п. п. 1, 2 ст. 317, п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
Иные условия
- Сведения о правоустанавливающих документах
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.) и реквизиты указанного документа.
- Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
- Срок освобождения квартиры
Срок освобождения квартиры после ее продажи законодательством не регламентирован. Именно поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.
Если вы не можете самостоятельно определить, какие условия необходимо указать в договоре, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
Какие существуют требования к договору купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подписывается сторонами сделки. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 162, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключением являются случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Дополнительно отметим, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры (при наличии) подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях стороны договора могут обратиться в Росреестр самостоятельно (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Шаблон договора купли-продажи квартиры по доверенности
Укажите в шапке стороны соглашения:
___ (Ф.И.О.), действующий на основании доверенности от "хх"___ ___ г.N , удостоверенной ,паспорт: серия ___ N , выдан _ (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх" ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-1", и
___ (Ф.И.О.), паспорт: серия ___ N , выдан (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх"___ ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-2", именуемые совместно "Стороны", а по отдельности - "Сторона", заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:
Далее - самое важное. Это предмет договора.
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру общей площадью ___ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений, составляющих ___ кв. м, состоящую из ___ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенную на ___ этаже жилого дома с кадастровым номером ___ по адресу: ___, кадастровый номер квартиры ___ (далее - Квартира).
1.2. Сведения о Квартире: ___ (Приложение N ___).
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "хх" ___ г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "хх"_ ___ г., Приложение N ___).
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц (договором может быть предусмотрено иное).
1.5. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2. Цена Договора и порядок расчетов
2.1. Цена Квартиры, передаваемой по настоящему Договору, составляет ___ (_____) рублей (цена Договора).
2.2. Денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, подлежат помещению в банковскую ячейку в течение _____ с момента подписания настоящего Договора (вариант: в срок до _____). Указанная банковская ячейка находится в _____. Банковская ячейка арендуется на срок: _____.
После подписания настоящего Договора и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю Продавец или его представитель получает доступ к ячейке при предъявлении в банк следующих документов: _____.
Расходы на оплату аренды банковской ячейки несет _____ (вариант: Продавец / Покупатель / Стороны в равных долях).
Вариант 1. 2.2. Денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, перечисляются Покупателем на счет Продавца в следующий срок: _____ в следующем порядке: _____. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца (вариант: списания денежных средств со счета Покупателя / списания денежных средств с корреспондентского счета банка Покупателя / зачисления денежных средств на счет Продавца).
Вариант 2. 2.2. Наличные денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, передаются Покупателем Продавцу в срок _____. Факт передачи наличных денежных средств подтверждается распиской.
3. Передача квартиры и регистрация перехода права собственности
3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю свободной от имущества Продавца, в качественном состоянии - как оно есть на день подписания настоящего Договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего Договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____), в течение _____ дней с даты подписания настоящего Договора (вариант: с даты регистрации перехода права собственности на квартиру / иное).
Одновременно с квартирой Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: _____.
3.2. Покупатель или его представитель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель или его представитель обязан указать это в Передаточном акте.
3.3. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
3.4. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее (вариант: до момента передачи Квартиры по Передаточному акту) несет Продавец.
3.6. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (вариант: несет Покупатель/Продавец).
3.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с действующим законодательством право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи за период до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.
4.1.3. Передать лично или через представителя Покупателю Квартиру по Передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.4. Сняться с регистрационного учета (вариант, дополнительно: и обеспечить снятие с регистрационного учета иных зарегистрированных в Квартире лиц), а также освободить Квартиру в срок _____.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Принять лично или через представителя Квартиру по Передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.2.2. Уплатить цену Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.3. Стороны обязуются своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, в срок _____.
4.4. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям настоящего Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более _____ с момента _____;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
4.5. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Ну а далее все стандартно: пропишите Ответственность Сторон и Разрешение споров. Данные условия, как правило, типовые. Изобретать велосипед не нужно.
Перед подготовкой договора купли-продажи квартиры лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу. В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон сделки в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
