Обычно ипотеку берут на 20-30 лет и это такой же кредит, только осложнённый залогом имущества. Если вы взяли ипотеку в браке и у вас нет брачного договора, то тогда ипотека и связанные с ней долговые обязательства будут общими.
При разводе возникнет вопрос, кому достанется квартира и кто будет выплачивать кредит по ней? На все эти вопросы мы ответим в этой статье.
Уже возникли вопросы? Будем рады бесплатно проконсультировать вас по вопросам раздела имущества между супругами в браке или при разводе. Для связи с юристом заполните форму «Разделить имущество», ответьте на вопросы и кратко опишите вашу ситуацию.
%%type:widget, id:partition_of_property, name:quiz%%
Оглавление
- Что говорит о разделе ипотечного имущества закон?
- Какие есть варианты для раздела?
- Разделить ипотечное имущество без суда
- Разделить ипотечное имущество в суде
- Выдел доли в натуре
Что говорит о разделе ипотечного имущества закон?
Что входит в общее имущество супругов?
Всё, что было приобретено супругами в период брака, считается их общим имуществом. Это касается не только недвижимости и автомобилей, но и мебели, домашних животных и других вещей. К общему имуществу относятся также долги, включая ипотеку. Например, квартира, купленная в ипотеку, является одновременно совместной собственностью и общим долгом. Даже если кредит оформлен только на одного супруга, ответственность за его выплату лежит на обоих.
Можно ли разделить недвижимость в ипотеке?
Да, совместно нажитое имущество, включая квартиру, купленную в ипотеку, подлежит разделу. Если брачный договор отсутствует, имущество делится поровну.
Как делятся общие долги?
Долги распределяются пропорционально полученному имуществу. Например, если один супруг получает 2/3 общего имущества, он же берет на себя 2/3 оставшихся долгов. Если имущество делится поровну, долги также делятся поровну.
Что делать, если один из супругов продал общее имущество без согласия второго?
Если один из супругов продал общую собственность по заниженной цене без согласия второго, а суд не признал эту сделку недействительной, второй супруг может претендовать на большую долю оставшегося имущества при его разделе. Но судебной практики пока что нет из-за того, что это правило появилось относительно недавно.
Какие есть варианты для раздела?
Если вы решили развестись, есть несколько вариантов, как поделить ипотечное жилье.
- Равный раздел долга и недвижимости
Обычно недвижимость и долги делятся поровну. Это означает, что если у супругов две одинаковые квартиры, каждый получает по половине в обеих. Но они могут договориться иначе, например, каждый получает одну квартиру полностью. Такой вариант тоже считается равным разделом.
- Продажа недвижимости для погашения долга
Если супруги не планируют оставаться в ипотечной квартире, они могут договориться с банком о ее продаже, чтобы погасить долг за счёт вырученных средств. Для продажи ипотечной квартиры необходимо получить письменное согласие банка, иначе Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Другой вариант — покупатель заранее переводит деньги продавцу, тот закрывает долг, банк снимает обременение, и только после этого права на квартиру переходят к покупателю.
Еще один способ — согласовать с банком переоформление ипотеки на покупателя. В этом случае покупатель становится заемщиком, сохраняя те же условия кредита, включая срок и процентную ставку.
- Денежная компенсация по соглашению супруго
Если супруги договорились не переоформлять кредит и квартиру на одного из них, возможна компенсация. Например, муж продолжает платить кредит, а жена компенсирует ему часть платежей, или наоборот. Для надежности лучше зафиксировать такую договоренность в расписке.
Если второй супруг перестанет выполнять свои обязательства по расписке или она вообще не оформлена, супруг-заемщик может через суд взыскать часть внесенных платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но не сделал этого.
- Выдел доли в натуре. Но об этом поговорим отдельно.
Разделить ипотечное имущество без суда
Если у супругов есть брачный договор, квартира, приобретенная в браке, делится в соответствии с его условиями. Если же брачный договор отсутствует и между супругами нет спора о разделе недвижимости, квартиру можно разделить на основании соглашения о разделе имущества.
Соглашение о разделе имущества оформляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. В документе указывается, какое имущество переходит каждому из супругов, кто будет оплачивать расходы, связанные с оформлением соглашения и его регистрацией, доли супругов в праве собственности на квартиру, а также порядок регистрации изменений этих долей.
Если квартира куплена в ипотеку и кредит на момент раздела еще не выплачен, потребуется разделить долговые обязательства перед банком. При этом банк должен дать свое согласие на изменения в кредитном договоре. Для этого супруги должны предоставить документы, подтверждающие платежеспособность, такие как справка с работы, выписка со счета или иные доказательства наличия стабильного дохода. Конкретный перечень документов лучше уточнить у банка.
Соглашение о разделе имущества также потребуется для внесения изменений при государственной регистрации прав на доли в квартире. Если квартира находится в залоге, могут потребоваться изменения в закладной.
Разделить ипотечное имущество в суде
Если супруги не могут договориться о разделе общего имущества, этот вопрос можно решить через суд.
При подаче иска о разделе квартиры, купленной в кредит и находящейся в залоге у банка, необходимо привлечь к участию в деле банк как третью сторону, которая не выдвигает собственных требований, но связана с предметом спора. Если квартира приобретена по программе военной ипотеки, к делу привлекается организация, управляющая накопительно-ипотечной системой военнослужащих.
При необходимости суд может оценить стоимость квартиры, обычно исходя из рыночных цен. Участники дела могут предоставить отчет об оценке для определения стоимости имущества.
Если раздел квартиры не затрагивает изменение долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел не требуется. Это касается и случаев, когда квартира приобреталась с использованием материнского капитала, поскольку залоговое право банка сохраняется, а его интересы не нарушаются.
Выдел доли в натуре
Выдел доли – это процесс, в ходе которого каждому из супругов выделяется не только доля в жилье, но и конкретная его часть. Но для этого нужно определить, какая часть имущества принадлежит каждому супругу.
Если квартира находится в долевой собственности, супруги могут выделить свою долю в натуре. Однако это возможно только при условии, что закон не запрещает такой раздел и он не нанесет несоразмерного ущерба имуществу. Раздел может быть проведен по соглашению или (если не удается договориться) через суд.
На практике раздел квартиры в натуре часто невозможен, так как для этого требуется наличие отдельных входов или других технических условий, которые не всегда выполнимы (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.06.2015 по делу № 33-15324/2015).
В таких случаях собственник, желающий выделить свою долю, имеет право требовать денежную компенсацию за свою часть от другого сособственника (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6).
Таким образом, есть масса вариантов, как поделить ипотечное жилье. Главное, выбрать верный вариант, который подойдёт конкретно в вашей ситуации и грамотно оформить договорённость с бывшим супругом в письменном виде.
Если вам нужна помощь в сопровождении раздела имущества, мы будем рады бесплатно проконсультировать вас по этому вопросу. Для связи с юристом заполните форму «Разделить имущество», ответьте на вопросы и кратко опишите вашу ситуацию.
Ваш DestraLegal
%%type:widget, id:partition_of_property, name:quiz%%
%%type:compensation, id:partition_of_property%%
