На управляющую организацию возложены обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг, а также предоставлению информации о своей деятельности.
Если какая-либо часть из обязательств не исполняется или исполняется ненадлежащим образом, у вас есть право на обращение с жалобой на управляющую компанию в контролирующие органы.
С жалобой на управляющую организацию в зависимости от ситуации можно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, к руководителю управляющей организации, в лицензирующий орган (орган государственного жилищного надзора), Роспотребнадзор, орган местного самоуправления, прокуратуру РФ, а также в суд.
В статье будем разбираться с тем, за какие проблемы, возникающие у жильцов, отвечает управляющая компания и каким образом вы можете повлиять на качество ее работы. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Оглавление
- Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?
- Жалоба в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации
- Жалоба к руководителю управляющей организации
- Жалоба в Роспотребнадзор и Прокуратуру
- Обращение в суд
- Образец жалобы руководителю управляющей организации
Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа - указанным решением.
К функциям управляющей организации, в частности, относятся (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ; п. 2 Правил N 1616):
- выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
- осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.
Перечень указанных работ и услуг приводится в договоре или решении уполномоченного органа (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. "а" п. 2 Правил N 1616).
Управление МКД предполагает выполнение установленных стандартов, в частности (ч. 3.1, 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п. п. 2, 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):
- прием, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);
- ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определенных случаях заинтересованным лицам, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в доме на основании договоров;
- подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, например о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объема потребления энергоресурсов;
- организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов;
- организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания, например определение способа выполнения работ, заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и контроль за подрядчиками;
- организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе начисление платежей и взносов по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД, а также письменное информирование в установленные сроки об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД
Это, наверное, одна из ключевых обязанностей МКД, интересующая жильцов. Так, в части надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД к обязанностям управляющей организации (вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества), в частности, относятся (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. "б" п. 2 Правил и Минимальный перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290):
- проверка технического состояния видимых частей конструкций;
- проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении - незамедлительное устранение вызвавших их нарушений;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- работы в целях надлежащего содержания лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений;
- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета;
- замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов, в частности периодическая (не реже трех раз в год) проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе их эксплуатации, очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги;
- организация проведения работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях;
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- работы по содержанию и очистке придомовой территории;
- работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки таких отходов);
- проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома.
Как вы могли заметить, у управляющей компании перечень обязанностей почти бесконечный и, в действительности, не всегда все обязательства исполняются надлежащим образом, что в конечном итоге приводит к проблемам у жильцов.
И для нормализации работы управляющей компании у вас есть право на обращение с жалобами в различные органы. Далее разберемся с каждым из них.
Жалоба в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации
Если вам стали известны недостатки содержания общего имущества в МКД и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, обратитесь в аварийно-диспетчерскую или иную аналогичную службу управляющей организации и подайте заявку об устранении выявленных недостатков.
Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом вы обязаны сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить вам сведения о лице, принявшем сообщение (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано ваше сообщение, и время его регистрации (п. п. 105, 106 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Жалоба к руководителю управляющей организации
В случае неудовлетворения ваших требований, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, обратитесь с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе укажите фактические обстоятельства дела и потребуйте проконтролировать устранение выявленных недостатков.
Образец заполнения жалоб должен быть размещен на информационном стенде в управляющей организации (пп. "в" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).
Рекомендуем составить жалобу в двух экземплярах. Один экземпляр передается представителю управляющей организации, второй экземпляр с отметкой о принятии жалобы остается у вас.
Жалоба в Роспотребнадзор и Прокуратуру
Вы вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, который уполномочен осуществлять федеральный государственный контроль (надзор) в области защиты прав потребителей (п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 42.3 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; п. 1 ч. 1 ст. 58, ч. 1 ст. 59 Закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 322; п. 145 Регламента, утв. Приказом Роспотребнадзора от 28.01.2021 N 11; п. п. 2, 23, 32 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.06.2021 N 1005).
Роспотребнадзор вправе, в частности, привлечь управляющую организацию к административной ответственности за выполнение работ либо оказание услуг населению ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. ст. 14.4, 23.49 КоАП РФ).
В ряде случаев вы вправе обратиться в органы Прокуратуры РФ с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан (ст. ст. 21, 26 Закона от 17.01.1992 N 2202-1).
В частности, при осуществлении надзора за исполнением законов, действующих на территории РФ, прокурор вправе возбудить дело о любом административном правонарушении (ч. 1 ст. 28.4 КоАП РФ).
Например, управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений и санитарно-эпидемиологических требований к их эксплуатации, а также нормативов обеспечения коммунальными услугами или за выполнение работ либо оказание услуг населению с нарушением установленных законодательством РФ требований (ч. 2 ст. 14.1.3, ст. 14.4 КоАП РФ; п. 29 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
Если вы не можете самостоятельно определить, какие фактические обстоятельства имеют значение для спора и сомневаетесь в корректности составленного иска, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
Обращение в суд
За защитой ваших прав вы также можете обратиться в суд (п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ; п. 1 ст. 17 Закона N 2300-1; п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
В зависимости от обстоятельств дела вы вправе просить суд обязать управляющую организацию устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки (ущерб), причиненные вам в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств, а также взыскать с управляющей организации штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы и компенсацию морального вреда (п. 6 ст. 13, ст. 15 Закона N 2300-1; п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018).
Иск о защите прав потребителей по вашему выбору может быть предъявлен в суд по месту нахождения управляющей организации, по вашему месту жительства (пребывания) либо по месту заключения или исполнения договора. Исключение составляют иски о защите прав и законных интересов группы потребителей, которые подаются только в суд по месту нахождения управляющей организации (ст. 28, ч. 7, 10 ст. 29, ч. 4 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).
Имущественные споры при цене иска, не превышающей 100 тыс. руб., рассматривает мировой судья, в остальных случаях следует обращаться в районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).
Образец жалобы руководителю управляющей организации
№ 1. Опишите фактические обстоятельства
В данном разделе нужно указать данные собственника квартиры и управляющей компании, дату события, другие обстоятельства по желанию.
Заявитель является собственником (иным законным владельцем) квартиры (или: нежилого помещения) в многоквартирном доме (далее - МКД), расположенном по адресу: ______. В п. ______ договора управления МКД от "хх" хххх г. N ______, на официальном сайте управляющей организации и на информационных стендах указаны телефоны представителей управляющей организации для сообщений о недостатках ______, а также аварийно-диспетчерской службы - ______ (наименование, телефон, адрес).
"хх" хххх г. заявителю стало известно о следующих недостатках содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме и прилегающей к нему территории (или: о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества): ______ (подробный перечень недостатков).
О выявленных недостатках заявитель в ______ ч ______ мин. "хх" хххх г. сообщил представителю управляющей организации посредством заполнения заявки на официальном сайте управляющей организации и/или _____________ (Ф.И.О.) по телефону ______, а также аварийно-диспетчерской службе посредством заполнения заявки на официальном сайте, и/или по телефону ______, и/или с помощью прямой связи по переговорному устройству, установленному в ______ подъезде МКД и/или в кабине лифта. Сообщение зарегистрировано в журнале под номером ______ и/или в автоматизированной системе учета таких заявок.
По состоянию на "хх" хххх г. указанные недостатки исправлены не были, что подтверждается ______.
№ 2. Ссылайтесь на закон
В данном разделе нужно указать нормы права, на основании которых вы основываете свои требования.
Например:
В соответствии с ч. 4 ст. 157 Жилищного кодекса Российской Федерации при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, за обеспечение готовности инженерных систем.
В случае, предусмотренном ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 3 ч. 11 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 16 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
- Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
В силу ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ну а далее все стандартно: пропишите просительную часть (кратко то, что желаете получить от управляющей), укажите дату и поставьте подпись.
А теперь самое интересное - практика!
Установив, что залив квартиры истца произошел по вине управляющей организации в результате ненадлежащего оказания услуг по управлению МКД, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика ущерба в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы, а также компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2023 по делу N 2-350/2023
Причинами протечек стали нарушения целостности кровельного покрытия технического (чердачного) помещения в зоне расположения квартиры собственника, что установлено соответствующими актами. Содержание кровли в технически исправном состоянии является непосредственной обязанностью управляющей компании, поэтому при возникновении протечек кровли дома управляющая организация обязана предпринять в течение 1 суток меры по их устранению. Материальный ущерб, причиненный виновной стороной, подлежит возмещению в полном объеме. При этом суд пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между проведенным капитальным ремонтом и произошедшими заливами и констатировал, что в обязанности управляющей компании входили регулярные осмотры общего имущества, инженерного оборудования и поддержание их в надлежащем состоянии.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2023 по делу N 33-31634/2023
Как вы могли понять, перед предъявлением требований к управляющей компании вы должны быть юридически и фактически подкованы: знать, входит ли то или иное действие в обязанности компании, является ли компания действительно виновна в произошедшем и так далее. Именно поэтому перед подготовкой претензии лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу.
В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:consult_person%%
