Юристы нашего сервиса проанализировали законодательство и подготовили материал по расчету неустойки по ДДУ и рассказали про порядок предъявления требований к застройщику.
Для начала вспомним, что если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. А если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
Однако в этом году был введен новый мораторий, и он объясняется стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции), но при этом, как мы считаем, это существенно нарушает права участников долевого строительства.
Давайте посмотрим на нововведения?
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Оглавление
Мораторий на неустойку по ДДУ в 2024 году
Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 N 4г-3259/2019). Предъявить такое требование вправе гражданин - участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Но все это остается для далекого 2025 года из-за новых ограничений. Так, например, периоды моратория на начисление неустойки по части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ (расторжение договора):
- неустойка не начисляется с 03.04.2020 по 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423);
- фиксированный размер ставки (9,5%) с 25.02.2022 по 28.03.2022 (п. 1 (1) Постановления Правительства №479 от 26.03.2022 г.);
- неустойка не начисляется с 29.03.2022 по 30.06.2023 (Постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г.);
- фиксированный размер ставки (7,5%) с 01.07.2023 по 21.03.2024 (п. 2 Постановления Правительства №326 от 18.03.2024 г.);
- неустойка не начисляется с 22.03.2024 по 31.12.2024 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).
Если говорить про задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, то на эти основания предъявления требований также действует мораторий с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Это означает, что вы не сможете взыскать:
- пени за нарушение сроков передачи объекта — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;
- проценты за пользование деньгами дольщика — возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, — тоже 1/300 ключевой ставки в день;
- неустойку за не устранение дефектов;
- потребительский штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не урегулировал спор до суда.
А теперь по важным комментариям к нововведению. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Особенности, установленные п. п. 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).
Далее расскажем, как взыскать неустойку и отложим это, к сожалению, до лучших времен.
Если вы сомневаетесь в том, можно ли взыскать неустойку по ДДУ, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Сперва вспомним основания предъявления требований к застройщику.
№1. Неустойка при недостатках квартиры по ДДУ: если во время приемки квартиры вы обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. По закону застройщик обязан выплатить физическому лицу неустойку, если он добровольно не исправит дефекты.
Наш онлайн-калькулятор поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика.
№2. Неустойка при расторжении ДДУ: по закону участник долевого строительства (дольщик) вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем порядке. Например, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Онлайн-калькулятор, подготовленный юристами, поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика при расторжении ДДУ.
№3. Неустойка за просрочку по ДДУ: задержка в передаче дольщику объекта недвижимости – явление частое. Но законодатель предусмотрел норму, которая дисциплинирует застройщиков и побуждает их передавать недвижимость в оговоренный срок. Так, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
А здесь вы сможете правильно рассчитать сумму пени согласно 214-ФЗ. Формулу, по которой будет произведен расчет, можно увидеть, раскрыв вкладку «Формула расчета».
А теперь, когда вы освежили память и произвели предварительные рассчеты компенсации при помощи наших калькуляторов, можем переходить к самому важному - порядку предъявления требований к застройщику.
Шаг 1. Подготовьте требование (претензию) застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое требование в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап - обращение в суд.
Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, основанному на законодательстве о защите прав потребителей, то обращаться следует к мировому судье.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
Следует учесть, что по заявлению застройщика суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Шаг 3. Возбудите исполнительное производство
После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов.
Если вы не желаете тратить время на изучение законодательства и подготовку заявления и иных документов своими силами, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:ddu-refund%%
