Теперь взыскивать деньги с застройщика снова можно! Мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков завершились 1 июля 2023 года.
В этой статье вспомним, в каких случаях можно взыскать неустойку и как подготовить заявление.
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Оглавление
- Когда можно потребовать неустойку с застройщика?
- Пошаговая инструкция по взысканию неустойки с застройщика
- Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ
Когда можно потребовать неустойку с застройщика?
Важно, что если просрочка сдачи дома наступила после 29 марта 2022, то у вас не получится взыскать деньги с застройщика. Однако при расторжении договора компенсацию вы получите, но неустойка будет расчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ по состоянию на 25 февраля 2022 года.
Задержка в передаче дольщику объекта недвижимости – явление частое. Но законодатель предусмотрел норму, которая дисциплинирует застройщиков и побуждает их передавать недвижимость в оговоренный срок. Застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях:
- если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
- при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Обратите внимание, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет. В то время как гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет.
Что важно знать про неустойку
- за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются;
- за период до 29.03.2022 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30.06.2023, а указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
По последнему пункту пройдемся немного подробнее. Представим ситуацию, что срок сдачи дома был 20.03.2021 года, однако фактически застройщик передал ключи 15.01.2023 года. При стомости квартиры в 8 млн и ключевой ставке на момент фактической передачи квартиры размер неустойки составит 2 664 000 рублей:
С помощью нашего онлайн-калькулятора вы правильно рассчитаете сумму пени согласно 214-ФЗ. Формулу, по которой будет произведен расчет, можно увидеть, раскрыв вкладку «Формула расчета».
Таким образом, мы имеем пропущенный срок сдачи, право на получение компенсации в размере более, чем 2,5 млн рублей и предоставленная законодателем возможность обратиться в суд. Недовольные дольщики именно так и поступали - подавали иски. Суды удовлетворяли такие заявления, но с отсрочкой исполнения (до 30.06.2023). Теперь исполнительный лист по решению суда можно передать в банк или судебным приставам и получить деньги. Ура? Ура :)
Пошаговая инструкция по взысканию неустойки с застройщика
Если вы сомневаетесь в том, можно ли взыскать неустойку по ДДУ, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
Шаг 1. Подготовьте требование застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое требование в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве. Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап - обращение в суд.
Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, основанному на законодательстве о защите прав потребителей, то обращаться следует к мировому судье.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
Следует учесть, что по заявлению застройщика суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
К исковому заявлению следует приложить:
- предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения;
- ответ застройщика (если имеется);
- расчет неустойки с копиями для ответчика и третьих лиц;
- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;
- документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
- квитанцию об уплате госпошлины (или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты).
Шаг 3. Возбудите исполнительное производство
После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Кроме того, исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет.
Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ
Сейчас разберемся, как составить иск и какие формальности при его подготовке следует учесть. Начнем базово со структуры:
- наименование суда, в который подается заявление;
- сведения об истце: Ф.И.О. (отчество - при наличии), дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения);
- сведения об ответчике: его наименование и адрес, ИНН;
- указание на нарушение прав истца и его требования;
- обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
- цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет);
- сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
Начать заявление можно так:
"__" _____ г. между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ххх (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик обязался построить (указать объект долевого строительства и его характеристики), а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере ххх рублей за один кв. м, а всего ххх рублей за квартиру: (указать общую площадь, расположение, иные характеристики жилого помещения) и принять объект долевого строительства.
Далее нужно показать, что с вашей стороны все обязательства были исполнены, а застройщиком - нет:
Истцом полностью и в сроки, предусмотренные Договором, была внесена цена Договора, что подтверждается ________ (кассовый чек, кредитный договор, выписки с банковского счета и так далее). В соответствии с п. ___ Договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - хх.хх.хххх г. Однако ответчиком по настоящее время объект долевого строительства истцу передан не был в связи с _____ (указать причину просрочки сдачи объекта). Время просрочки составило ххх календарных дней.
Затем нужно подобрать нормативно-правовую базу (проще - законы и конкретные статьи), на основании которой вы полагаете, что ваши права были нарушены. Например:
№ 1. Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
№2. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Особенно важно предоставить суду расчет неустойки. Для простоты можете воспользоваться нашим калькулятором: нужно всего лишь указать даты/суммы и система автоматически предоставит вам расчет. Юристами были подготовлены калькуляторы под разные случаи:
- Расчет неустойки при расторжении ДДУ
- Расчет неустойки за недостатки квартиры по ДДУ
- Расчет неустойки за просрочку по ДДУ
После этого нужно указать, что вы пытались мирно урегулировать спор, отправляли претензию, но застройщик не пожелал решать вопрос до суда:
Требование (претензию) истца от хх.хх.хххх г. об уплате неустойки в связи с нарушением предусмотренного Договором срока передачи объекта долевого строительства ответчик добровольно не удовлетворил (или: оставил без ответа), что подтверждается ___ (нужно приложить доказательства отправки претензии ответ застройщика, если имеется).
Завершить иск нужно примерно следующим:
На основании вышеизложенного и руководствуясь п. хх договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от хх.хх.хххх г. N хх, п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 94, 98, 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
И, конечно же, просительная часть - то, что вы хотите от суда: взыскать неустойку, компенсировать деньги за юридические услуги и так далее.
Вуа-ля, иск готов, можно подавать :)
Если вы сомневаетесь в том, можно ли взыскать неустойку по ДДУ, или не желаете тратить время на изучение законодательства и подготовку заявления и иных документов своими силами, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
%%type:widgetForm, id:ddu-refund%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:ddu-refund%%
