Совсем недавно мы столкнулись с ростом обращений "хочу открыть свое маленькое дело, но не знаю как правильно составить договор аренды нежилого помещения или не уверен(а) насколько выгодные условия в договоре, которые мне предлагает арендодатель, помогите..."
Действительно, "акулы рынка" уже давно знают какие положения включать, а о каких лучше даже не вспоминать в договоре.
Давайте обсудим как составить договор и какие существенные условия там должны быть указаны.
Оглавление
- Как составить договор аренды нежилого помещения?
- На что при подготовке договора стоит обратить внимание?
- Когда стоит обращаться к юристу?
Как составить договор аренды нежилого помещения?
Аренда - это простыми словами, когда арендодатель (тот, кто сдает в аренду) на возмездной основе (за деньги) предоставляет арендатору (тот, кто хочет что-либо снять) какое-либо имущество во временное владение и пользование (в том числе помещение).
Договор аренды нежилого помещения - это соглашение, по которому арендодатель (тот, кто сдает в аренду) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору (тот, кто хочет что-либо снять) нежилое помещение в здании или сооружении.
Процедура заключения сделки происходит в простой письменной форме.
Прежде всего, в договоре необходимо согласовать существенные условия договора,то есть такие условия, которые необходимы для договоров данного вида.
К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относятся: предмет договора, размер арендной платы, срок действия договора.
Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным.
Однако обращаем ваше внимание на то, что если сторона подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, то она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен.
Например, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, не может утверждать, что договор аренды не заключен.
Предмет договора
Здесь Вам необходимо индивидуализировать нежилое помещение, то есть дайте характеристику помещения.
Важно: укажите, что оно передается за плату и лишь на время - во временное владение и пользование или только в пользование.
Данные об индивидуализации помещения можно найти на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды.
Прежде всего, укажите в договоре:
- кадастровый номер помещения;
- адрес;
- площадь (кв. м);
- назначение;
- номер, тип этажа, на котором расположено помещение;
- обозначение (номер) помещения на поэтажном плане.
Приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения.
Если объект аренды не поставлен на кадастровый учет, а значит сведения о нем отсутствуют как в Росреестре, так и в ЕГРН, то укажите индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение, укажите индивидуальные характеристики помещения (местоположение, площадь и тд.).
Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.
Например:
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 14 кв. м.
Помещение расположено на 4 этаже здания торгового комплекса общей площадью 16 500 кв. м. Адрес здания: Москва, ул. Московская, д. 6. Кадастровый номер здания 77:15:180445:120 (копия выписки из ЕГРН от 13 января 2023 г. прилагается).
Границы передаваемого в аренду помещения отмечены на стр. 10 копии технического плана здания, прилагаемой к договору.
Размер арендной платы
Обычно размер оплаты определяется за всю площадь помещения или за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды.
Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение (однако в договоре это положение может быть изменено)
Важно: укажите, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно.
Например:
Арендная плата составляет 5 000 (пять тысяч) руб. за 1 кв. м помещения в месяц. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.
Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год.
Срок действия договора
По общему правилу такой срок составляет 11 месяцев.
По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок.
Сделано это для того, чтобы не регистрировать договор (регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года).
В договоре по желанию можете включить условием о его автоматической пролонгации,то есть договор заканчивается и автоматически договор продолжает снова действовать следующие 11 месяцев.
Если вы заключаете договор на год и более, то такой договор надо регистрировать.
Кроме того, если вы заключили договор на определенный срок, то его нельзя будет досрочно расторгнуть без причины.
Поэтому договор также можно заключить на неопределенный срок (однако главный минус тут в том, что любая из сторон может его прекратить без объяснения причин).
Помимо помянутых существенных условий важно также отразить:
- Состояние передаваемого помещения
Укажите все имеющиеся дефекты помещения во избежания дальнейших споров. В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение. - Имущество, которое передается вместе с помещением;
Чтобы избежать споров укажите должен ли арендодатель передать арендатору конкретное имущество (оборудование, мебель и тд.). - Использование помещения
Конкретизируйте условия пользования помещением (например, для размещения магазина одежды).Обязательно пропишите о возможности или запрете передачи в субаренду.
Мы понимаем, что порой разобраться в нормах закона не просто, поэтому для экономии вашего времени и нервов настоятельно рекомендуем сразу обратиться за помощью к юристу. Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Оставить заказ юристу».
На что при подготовке договора стоит обратить внимание?
Условия об арендной плате
Самый большой риск - это споры об арендной плате.
Прежде всего, четко в договоре укажите есть ли возможность изменить арендную плату в течение срока действия договора.
Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения.
Условие должно быть именно в договоре, а не в отдельном соглашении, так как само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение.
Кроме того, сразу обговорите о необходимости внесения обеспечительного платежа.
Такой платеж обеспечивает денежные обязательства арендатора - оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки (например, если арендатор не заплатит вовремя, арендодатель сможет зачесть обеспечительный платеж в счет долга)
Что арендуете
Всегда проверяйте, что вы арендуете, то есть проверьте права арендодателя на помещение по выписке из ЕГРН.
Улучшения
У арендатора по умолчанию есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений,если иное не установлено в договоре.
Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.
Расторжение договора
Сделайте закрытый перечень случаев для расторжения договора.
В идеале формулировка для вас такая: "Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом".
Когда стоит обращаться к юристу?
При заключении договора аренды нежилого помещения следует очень внимательно изучать каждый его пункт, чтобы он не был составлен наиболее благоприятно только для одной из сторон.
Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем сразу обращаться за помощью к юристу, который проконсультирует вас с учетом конкретных условий сделки.
Юристы юридического сервиса DestraLegal проанализируют вашу ситуацию, изучат документы, предложат решение, подготовят необходимые документы с учетом действующего законодательства и актуальной судебной практики, предоставят пошаговый алгоритм действий и проконсультируют вас по всем возникшим вопросам.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Оставить заказ юристу».
Ваш DestraLegal ♥
