Представим,что у вас есть квартира, в которой вы более проживать не хотите и находится человек, желающий ее обменять на другую без каких-либо доплат. Возникает вопрос - правомерно ли это и как в случае чего оформить такую сделку с юридической точки зрения.
Спешим вас обрадовать, это возможно! Собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения таким имуществом. И одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены.
В статье будем разбираться с тем, каким образом нужно оформить договор мены квартир. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Как обменять жилье, находящееся в собственности?
- Как зарегистрировать переход права собственности при обмене квартиры?
- Шаблон договора мены равноценных квартир между физическими лицами
Как обменять жилье, находящееся в собственности?
Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Подберите вариант обмена жилого помещения
Если подходящий вариант обмена с другим гражданином - собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.
Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир
В договоре мены жилых помещений необходимо указать:
- обязанность сторон передать обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от другой стороны жилое помещение, передаваемое в обмен;
- стоимость жилых помещений, а также размер доплаты, которую должен внести собственник меньшего по стоимости жилого помещения (при обмене неравноценных жилых помещений). При этом следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями;
- идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади;
- данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
- перечень лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями (арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении, и др.);
- порядок освобождения обмениваемых жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Договор мены составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). При этом нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Как зарегистрировать переход права собственности при обмене квартиры?
Для начала вам необходимо обязательно подготовить пакет документов по сделке. К ним относятся:
- заявление о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
- договор мены жилых помещений;
- нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений.
Обратите внимание на то, что в зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, если собственником (одним из собственников) помещения является несовершеннолетний, совершение сделки возможно только при наличии разрешения (согласия) органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Важно! За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях вы можете представить документы на регистрацию самостоятельно.
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ). Заявление и необходимые документы представляются в орган регистрации прав одним из следующих способов:
- непосредственно в ППК "Роскадастр" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайтах Росреестра и ППК "Роскадастр").
- В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
- при выездном приеме;
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
- в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) (далее - личный кабинет).
Отметим, что законодательством предусмотрена возможность представления правообладателем объекта недвижимости в орган регистрации прав в форме электронного документа заявления о государственной регистрации прав, возникающих, изменяющихся, прекращающихся или переходящих к другому лицу на основании сделки, заключенной в отношении указанного объекта недвижимости с применением примерных условий соответствующих договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со ст. 427 ГК РФ.
Следует учесть, что представление сторонами договора заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 4, 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ):
- если стороны договора заблаговременно направили в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащие им жилые помещения на основании электронных документов;
- если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ППК "Роскадастр".
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
А теперь по срокам
Срок государственной регистрации прав не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме - один рабочий день, при обращении через МФЦ - пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Какой документ вы должны получить по итогу
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Если вы не можете самостоятельно определить, какие документы необходимо представить в регистрирующий орган или не смогли разобраться в порядке обмена квартиры, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
К сожалению, на практике случаются ситуации, когда одна из сторон ведет себя недобросовестно и ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства. В частности, распространены случаи предоставления неравноценного жилого помещения или квартиры с явными недостатками.
Так, например, в одном из дел произошло следующее.
Девушка обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Республики Дагестан о расторжении договора мены квартирами, взыскании материального ущерба в размере 888 558,39 руб., упущенной выгоды в размере 888 558,39 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.
В обоснование она указала, что был заключен договор мены равноценных квартир, по которому девушка передала Комитету в собственность квартиру, а ответчик в свою очередь передал ей другую квартиру, которая фактически находится в непригодном для проживания состоянии.
После подписания акта приемки, выяснилось, что квартира, принадлежавшая ответчику, имеет скрытые недостатки, о которых истец не была поставлена в известность, делающие невозможным ее проживание в данной квартире:
- имеются нарушения требований тепловой защиты по санитарно-гигиеническому показателю, в месте сопряжения стены и плинтуса имеется зазор, где зафиксирована инфильтрация холодного воздуха внутрь квартиры;
- в кухне вентиляционный канал отсутствует;
- на оконных рамах по всей квартиры имеются повреждения, зазоры, электропроводка в непригодном стоянии;
- санузел не в пригодном состоянии, повреждены трубы, отводы труб канализации;
- кафельная плитка выложены с дефектами, на ней имеются повреждения;
- в комнате отсутствуют батареи;
- отсутствие подключение воды;
- в комнатах имеются повреждения труб;
- загрязнены стены;
- отсутствует подведение труб к установке мест батарей;
- имеется снос стены между комнатой и балконом, который не завершен;
- в ванной комнате отсутствует подведение труб к подаче воды;
- пол в жилом помещении испорчен;
- в кухне отсутствует подведение проводки к электроплите, имеются иные повреждения, которые препятствуют к проживанию в данной квартире.
Обнаружив вышеуказанные недостатки, девушка предложила ответчику произвести обратный обмен квартирами, но ответчик не ответил на ее предложение.
- Суд первой инстанции частично удовлетворил иск (договор был расторгнут);
- Апелляция отменила решение;
- Кассация признала, что позиция суда первой инстанции и апелляции незаконны и направила на новое рассмотрение, поскольку признала, что налицо нарушение прав истца - девушки, которая передала квартиру надлежащего качества.
Шаблон договора мены равноценных квартир между физическими лицами
Укажите в шапке стороны соглашения:
___ (Ф.И.О.), паспорт: серия ___ N , выдан _ (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх"__ ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-1", и
___ (Ф.И.О.), паспорт: серия ___ N , выдан (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх"___ ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-2", именуемые совместно "Стороны", а по отдельности - "Сторона", заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:
Далее - самое важное. Это предмет договора.
- Предмет Договора
1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны одну квартиру в обмен на другую.
1.2. В соответствии с настоящим Договором Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 квартиру в многоквартирном доме, кадастровый номер дома , кадастровый номер квартиры , находящемся по адресу: (далее - Квартира-1).
Общая площадь Квартиры-1 составляет _____ (_____) кв. м, в том числе жилая площадь - _ (_) кв. м. Квартира-1 состоит из комнат, расположена на _ этаже _ дома.
1.3. Квартира-1 принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "хх" ____ г. N ____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "хх" ____ г. N ____ (Приложение N )).
1.4. В соответствии с настоящим Договором Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 квартиру в многоквартирном доме, кадастровый номер дома , кадастровый номер квартиры , находящемся по адресу: _____ (далее - Квартира-2). Общая площадь Квартиры-2 составляет _____ (_____) кв. м, в том числе жилая площадь - _ (_) кв. м. Квартира-2 состоит из _____ комнат, расположена на _____ этаже _____ дома.
1.5. Квартира-2 принадлежит Стороне-2 на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "хх" _____ г. N _____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "хх"_____ _____ г. N _____ (Приложение N _____)).
1.6. Обмениваемые Квартиры признаются равноценными. Стороны установили стоимость каждой Квартиры в размере ______ (____) рублей.
Порядок исполнения обязательств.Здесь речь пойдет про государственную регистрацию.
2.1. Стороны обязуются исполнить взаимные обязательства по обмену Квартирами в срок до "хх"____ ___ г.
2.2. Передача Квартир осуществляется путем подписания Акта приема-передачи. Стороны до подписания Актов приема-передачи обязаны произвести детальный осмотр Квартир. При выявлении недостатков Стороны обязаны указать об этом в Актах приема-передачи.
2.3. Переход права собственности на Квартиры от одной Стороны к другой подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
2.4. Каждая из Сторон несет расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, полученную в результате мены (договором может быть предусмотрено иное).
2.5. Стороны гарантируют, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Квартирами после их приобретения Сторонами по настоящему Договору (договором может быть предусмотрено иное.
2.6. Стороны обязуются подготовить все необходимые документы в полном объеме и передать их для государственной регистрации перехода права собственности в орган регистрации прав в срок до "хх"____ ___ г.
2.7. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Стороны обязуются:
3.1.1. Передать друг другу Квартиры, свободные от прав третьих лиц (договором может быть предусмотрено иное).
3.1.2. Передать Квартиры свободными от имущества.
3.1.3. Погасить все задолженности, если таковые имеются, по налогам, коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону, за оказанные услуги и др.
3.1.4. Вместе с Квартирой передать другой Стороне правоустанавливающие документы на Квартиру, в том числе: __ , а также принадлежности: .
3.1.5. Передать друг другу Квартиры в состоянии, пригодном для проживания.
3.1.6. Информировать друг друга до государственной регистрации обо всех условиях, которые могут повлиять на волю Сторон при заключении настоящего Договора.
3.2. Стороны вправе:
3.2.1. Изменить условия настоящего Договора в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
3.2.2. Отказаться от исполнения настоящего Договора в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
3.3. Стороны также обладают иными правами и несут обязанности, предусмотренные положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, если данные правила не противоречат сущности настоящего Договора.
Ну а далее все стандартно: пропишите Ответственность Сторон и Разрешение споров. Данные условия, как правило, типовые. Изобретать велосипед не нужно.
Перед подготовкой договора мены лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу. В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон сделки в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
