Договор приватизации жилого помещения

Приватизация — это процесс, в ходе которого граждане получают право собственности на жилье, которое ранее принадлежало государству или муниципалитету. В России этот процесс активно развивается с 1991 года. Но что же означает приватизация жилого помещения для обычного гражданина? Давайте вместе разберемся в этой статье :)

Также нужно понимать, что приватизация - это важный шаг для многих граждан, который позволяет стать полноправным владельцем своего жилья с соответствующими правами и обязанностями. Однако перед принятием решения стоит хорошо взвесить все плюсы и минусы, а также предусмотреть возможные трудности, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

Если у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Оглавление

• Какие существуют основания для приватизации квартиры?
• Какой предусмотрен порядок приватизации квартиры?
• Почему может быть отказано в приватизации квартиры?
• Пример договора приватизации жилого помещения

Какие существуют основания для приватизации квартиры?

Для приобретения государственного или муниципального жилого помещения в собственность вы должны являться гражданином РФ и обладать правом пользования этим помещением на условиях договора социального найма (ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-1).

Воспользоваться правом на приватизацию граждане могут только один раз, за исключением граждан, получивших жилое помещение в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте, которые сохраняют право на однократную приватизацию после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона N 1541-1).

При этом жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона N 1541-1).

Отметим, что приватизация только доли квартиры законодательством не предусмотрена. Приватизируемая квартира передается в собственность (в том числе общую долевую собственность) граждан целиком (ч. 1 ст. 2 Закона N 1541-1).

Срок окончания бесплатной приватизации жилья не установлен.

Какой предусмотрен порядок приватизации квартиры?

№ 1. Подготовьте необходимые документы

Для оформления приватизации квартиры в г. Москве в зависимости от обстоятельств вам понадобятся (п. п. 2.1, 2.4.1.1, 2.5.1.1 - 2.5.1.1.9.9.3 Административного регламента, Приложения N 5 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП):

• запрос (заявление) на предоставление государственной услуги, подписанный заявителем и всеми лицами, имеющими право пользования жилым помещением на условиях социального найма.

За несовершеннолетнего ребенка, не достигшего 14 лет, а также недееспособного гражданина подпись ставит законный представитель. Несовершеннолетние дети, достигшие 14 лет, и ограниченно дееспособные граждане ставят подпись самостоятельно с согласия законного представителя;

• согласие членов семьи заявителя и (или) их законных представителей или уполномоченных лиц на подачу запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, получение результата ее предоставления, обработку персональных данных, проверку полноты и достоверности указанных в нем сведений (представляется в случае обращения в электронной форме);
• паспорт гражданина РФ заявителя и всех членов его семьи, а также лиц, имеющих право пользования жилым помещением на условиях социального найма, достигших 14-летнего возраста;
• свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства), - для членов семьи заявителя, не достигших 14-летнего возраста;
• заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о признании недееспособным или ограниченно дееспособным заявителя, членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, а также лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма;
• заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о назначении заявителю, членам его семьи, лицам, зарегистрированным в приватизируемом жилом помещении, лицам, имеющим право пользования им на условиях соцнайма, наказания в виде принудительных работ, ареста, содержания в дисциплинарной воинской части, лишения свободы на определенный срок, пожизненного лишения свободы и документ, подтверждающий отбывание наказания (при наличии указанных обстоятельств);
• договор социального найма на приватизируемое жилое помещение, в том числе дополнительное соглашение к нему - экземпляр заявителя (в случае его заключения до 01.08.2015, за исключением случаев утери договора социального найма и наличия сведений о нем в Базовом регистре);
• ордер / выписка из распоряжения органа исполнительной власти (при наличии у заявителя) / выписка из протокола заседания жилищной комиссии уполномоченных органов власти и подведомственных организаций;
• выписка из домовой книги за период с 21.07.1991 до прибытия на данное место жительства либо аналогичный документ, ее заменяющий

Предоставляется, если функция по начислению платежей за жилое помещение, коммунальные и иные услуги и (или) функция по приему и передаче в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ в отношении жилого помещения не осуществляется ГБУ МФЦ г. Москвы на основании соответствующего договора;

• документ уполномоченного органа, подтверждающий неиспользованное (использованное) право на участие в приватизации по прежнему месту жительства за пределами г. Москвы (за исключением случаев выдачи документа после 01.07.2012 - для территорий, присоединенных к г. Москве), а также документ, подтверждающий полномочия данного органа по выдаче указанного документа;
• заверенная судом копия вступившего в законную силу судебного акта о наличии или отсутствии (лишении) прав на жилое помещение;
• согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения заявителя, а также члена семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в жилом помещении, лица, имеющего право пользования жилым помещением на условиях социального найма, достигшего 14 лет, и (или) его законного представителя (иного уполномоченного лица) или отказ указанных лиц от приватизации занимаемого жилого помещения, оформленные по формам, утверждаемым правовым актом Департамента (согласие на приватизацию или отказ от приватизации лицом, достигшим 14 лет, но не достигшим 18 лет, а также ограниченно дееспособным гражданином представляется с согласия его законного представителя или иного уполномоченного лица, а от лица, не достигшего 14 лет, а также недееспособного - его законным представителем или иным уполномоченным лицом).

№ 2. Представьте необходимые документы в ДГИ г. Москвы

Государственная услуга предоставляется Департаментом городского имущества г. Москвы.

Как подать?

Подать запрос (заявление) и необходимые документы на предоставление государственной услуги - приватизацию квартиры можно лично, обратившись в любой МФЦ по г. Москве, либо направить его в электронной форме через личный кабинет Портала госуслуг г. Москвы (п. п. 1.3, 2.3.1, 2.4.3 Административного регламента).

При подаче запроса (заявления) в электронной форме путем заполнения интерактивной формы запроса остальные документы можно направить (прикрепить к заявлению) в виде файлов в формате ZIP, PDF, JPG. Файлы с электронной подписью направляются (прикрепляются) в формате ZIP. Если документы представлены не в виде электронных документов, подписанных электронной подписью лиц, выдавших документ, или нотариуса, в дальнейшем потребуется представление оригиналов или нотариально заверенных копий таких документов заявителем или его представителем лично в МФЦ, указанном заявителем в запросе (заявлении) (п. п. 2.5.1.1.1, 2.5.5, 2.9.1.5 Административного регламента).

А когда заключат договор?

Максимальный срок для заключения договора передачи квартиры в собственность составляет 46 рабочих дней (два месяца) со дня регистрации запроса (заявления) (ст. 8 Закона N 1541-1; п. п. 2.7.1, 2.7.1.1, 2.7.2 Административного регламента).

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим помещением (ст. 7 Закона N 1541-1).

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Почему может быть отказано в приватизации квартиры?

К сожалению, нередки ситуации, когда ДГИ г. Москвы отказывается заключать договор приватизации с гражданами и иногда это связано с тем, что заявитель неправильно выбрал основания или принес неполный комплект документов. Чтобы этого избежать и получить квартиру в собственность, рекомендуем изначально проконсультироваться со специалистом в этой области и избежать негативных последствий. Для этого вам нужно заполнить заявку и с вами свяжутся для бесплатной консультации.

Основаниями для отказа в приватизации квартиры являются, например (п. 2.10.1 Административного регламента):

• утрата силы представленных документов до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан (в случаях истечения срока действия документа, если такой срок указан в документе либо определен законодательством, а также в иных предусмотренных случаях);
• наличие в запросе (заявлении) и представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений;
• отсутствие согласия с приватизацией жилого помещения одного из членов семьи заявителя, лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, лиц, имеющих право пользования данным помещением на условиях социального найма и не использовавших право на приватизацию;
• обращение заявителя (одного из членов семьи заявителя, иного лица, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, лица, имеющего право пользования помещением на условиях социального найма, достигшего 14-летнего возраста, и/или его законного представителя или лица, уполномоченного в установленном порядке) об отсутствии намерений оформлять приватизацию;
• отказ в приватизации жилого помещения одного или нескольких лиц, зарегистрированных по месту жительства с заявителем;
• использованное ранее право на приватизацию;
• обращение с запросом (заявлением) о приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, в общежитии, служебного жилого помещения;
• отсутствие/непредставление сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других субъектов РФ;
• отсутствие права собственности г. Москвы на приватизируемое жилое помещение;
• изменение паспортных и (или) иных персональных данных в период предоставления государственной услуги (до подписания уполномоченным должностным лицом Департамента договора передачи жилого помещения в собственность граждан);
• наличие ограничений (обременений) в отношении жилого помещения;
• изменение состава лиц, совместно зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении с заявителем, в период предоставления государственной услуги и так далее.

Пример договора приватизации жилого помещения

Шапка документа. Договор N ___ передачи жилого помещения в собственность (приватизация жилого помещения).

Вводная часть (указываются стороны договора):

___ (наименование органа государственной власти / органа местного самоуправления / предприятия / учреждения), именуем__ в дальнейшем "Уполномоченный орган", в лице ___ (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ___ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны и ___ (Ф.И.О., паспортные данные), именуем__ в дальнейшем "Участник приватизации", с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора. Он может выглядеть так:

1.1. Уполномоченный орган на основании ___ обязуется передать в собственность Участнику приватизации в обусловленный договором срок ___ (именуемое в дальнейшем "Жилое помещение"), расположенное по адресу: ___.

1.2. Передаваемое по настоящему Договору Жилое помещение имеет следующие характеристики: ___ (указать количество этажей, комнат, общую площадь, площадь жилых помещений).

1.3. Жилое помещение передается Участнику приватизации Уполномоченным органом на безвозмездной основе.

1.4. Передаваемое в соответствии с условиями настоящего Договора Жилое помещение относится к государственному/муниципальному жилищному фонду, что подтверждается ___.

1.5. Участник приватизации подтверждает получение согласия на приватизацию следующих совместно с ним проживающих членов семьи: ___.

1.6. Ранее право на безвозмездное приобретение в собственность в порядке приватизации Жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования Участником приватизации использовано не было.

1.7. После приватизации право пользования Жилым помещением, указанным в п. 1.1 настоящего Договора, сохраняют следующие лица: ___.

1.8. Переход права собственности на Жилое помещение к Участнику приватизации осуществляется с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

1.9. Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несет Участник приватизации.

1.10. Уполномоченный орган подтверждает отсутствие каких-либо не названных в настоящем Договоре обременений в отношении отчуждаемого Жилого помещения.

Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства. Данный раздел может содержать в себе следующие положения:

2.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

2.3. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 2.2 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.

2.4. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

2.5. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 2.2 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

2.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 2.2 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора. Как правило, в него включается следующее:

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до исполнения сторонами своих обязанностей.

3.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.

Разрешение споров. Это абсолютно базовый раздел, он состоит из:

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Адреса, реквизиты и подписи Сторон. Здесь, нам кажется, и так все ясно :)

Да, безусловно, в теории все выглядит просто и будто бы не может пойти все наперекосяк. Но это, к сожалению, не так. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8).

Так, например, признав договор социального найма недействительным, суд признал ничтожными и все последующие сделки, а именно договор приватизации и договор купли-продажи квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 67-КГ16-5).

Но при этом есть и многочисленная положительная практика. В одном из дел суд встал на сторону гражданина и отказался отменять сделку. Это было связано с тем, что на момент приватизации квартиры истец с несовершеннолетним проживал в другом месте жительства, куда он был зарегистрирован по решению родителей, на момент заключения оспариваемого договора передачи жилья в собственность несовершеннолетний не являлся нанимателем жилого помещения. В этой связи пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительной сделки по передаче жилого помещения в порядке приватизации в части невключения несовершеннолетнего в число участников договора, приобретающих право собственности. Регистрация несовершеннолетнего вновь по адресу спорной квартиры не подтверждает доводов истца о нарушении норм действующего законодательства при заключении сделки по передаче ему жилого помещения в собственность порядке приватизации (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2022 по делу N 33-17241/2022).

Многочисленные отказы органов государственной власти и/или последующие судебные тяжбы могут быть затрудительны, поверьте.

Конечно, в интернете есть масса бесплатных шаблонов и рекомендаций, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для граждан в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙

%%type:compensation, id:buy_sell%%