Назад к блогу

Договор задатка при аренде квартиры

Рассмотрим, как составить соглашение о задатке, не спутать его с авансом или другой формой обеспечения и подготовить проект соглашения.

В теории договор аренды можно обеспечить залогом, задатком, обеспечительным платежом или вовсе непоименованными способами обеспечения. Однако на практике залог превращается в обеспечительный платеж, задаток – в предоплату или аванс. В этой статье мы рассмотрим, как составить соглашение о задатке, не спутать его с авансом или другой формой обеспечения и подготовить проект соглашения.

%%type:widget, id:advance_pay, name:quiz%%

Оглавление

Как составить соглашение задатка для аренды квартиры

Нередко при аренде недвижимого имущества (той же квартиры) арендодатели требуют внести залог вместе с платой за первый месяц. Если вы видите это условие, то советуем вам насторожиться и потребовать объяснения от арендодателя, что понимает он под залогом. После пояснения становится обычно очевидно, что, по сути, он просит предоставить обеспечительный платеж, либо аванс в счет заключения договора. Иначе выходила бы странная ситуация: арендодатель говорит про залог, хотя не удерживает никакое имущество в счет договора.

Обычно в качестве обеспечения заключения договора аренды вносится обеспечительный платеж, задаток, либо договорная неустойка. Но стороны вольны использовать и иные поименованные или непоименованные формы обеспечениянадлежащего исполнения договора аренды. Но обсудим именно задаток.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток нередко терминологически путают с авансом. Между тем, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Для того, чтобы обеспечение признавалось именно задатком, стороны должны заключить соглашение в письменной форме. Оно может быть прописано в тексте самого договора, либо выноситься за рамки и быть отдельным соглашением.

Помимо этого, стороны могут включить задаток в предварительный договор, и эта сумма будет удерживаться в качестве платы за незаключение основного договора аренды. Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору. Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Если договор не будет исполнен по вине арендодателя, он вернет его в двойном размере, а если по вине арендатора – деньги останутся у получателя. Помимо этого, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Но обычно в договоре действительно не указывается иное.

Таким образом складываются следующие характеристики задатка:

  • Задаток может засчитывается как платеж по договору, если он вносится, чтобы обеспечить исполнение денежного обязательства. В таком случае должен быть предварительный договор, а после стороны заключат основной договор аренды.
  • Задаток обеспечивает исполнение обязательства. Другими словами, виновная в неисполнении договора сторона утрачивает право требовать возврата задатка или возвращает его в двойном размере.
  • Задаток подтверждает факт заключения договора.

Но если совсем просто описывать, то основная цель задатка – это предотвращение неисполнения договора.

Что касается существенных условий соглашения о задатке, то в тексте нужно прямо прописать обязанность внести сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Стороны также прямо должны обговорить, что обеспечение осуществляется в форме задатка, чтобы после не было спора на пустом месте при толковании соглашения. Если вы не обговорите это в письменном виде, то задаток будет признаваться авансом. В свою очередь, при неисполнении обязательства аванс просто возвращается арендатору, а арендодатель не сможет требовать ничего сверх.

Помимо предмета обязательства, существенным условием является условие о размере. Стороны, на самом деле, вольны выставить ту сумму, которую они считают нужным. Она может быть равна даже 100 процентной плате по аренде. Но если суд посчитает задаток явно несоразмерным последствиям неисполнения договора, он может уменьшить его по аналогии с неустойкой (смотрим п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81). Поэтому если при неисполнении договора (как предварительного, так и основного) «потерпевшая сторона» не понесет значительных убытков, то сторона, удержавшая задаток или двойную сумму, должна морально готовиться к снижению завышенной платы по суду.

Помимо этого, стороны аренды могут признать некоторые условия существенными для них. В таком случае изначально необязательное условие приобретет значение существенного для арендодателя и арендатора. Для примера, срок внесения задатка может признаваться существенным условием. Вы можете обозначить срок для внесения оплаты календарной датой. Также необязательно вносить задаток одним платежом. Как показывает судебная практика, задаток может быть разбит на периодические платежи («законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было»).

Помимо начального срока, нужно будет тогда обговорить сроки возврата задатка. Например, для такой ситуации, что задаток обеспечивал заключение основного договора, а основной договор аренды предполагает перечисление в первый месяц полной арендной платы. Чтобы не было двойной оплаты, задаток возвращается. Либо можно прописать, что в случае неисполнения обязательства задаток возвращается в течение 5 дней. Если вы не согласуете сроки возврата задатка, по общему правилу он должен быть перечислен в течение семи дней с момента, когда контрагент потребует сделать это (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Образец договора задатка при аренде квартиры

Соглашение о задатке может содержаться как в отдельном соглашении (так и прописывается черным по белому), либо в тексте договора аренды.

Представим, что вы решили включить задаток на предварительном этапе для последующего заключения договора аренды. Выглядеть это может следующим образом:

Арендатор обязуется в счет причитающегося с него платежа по Договору аренды от ___ года N ____ (далее¬ – Договор аренды) за первый месяц обязуется уплатить Арендодателю денежную сумму по настоящему Договору в сумме _____ рублей, являющийся обеспечением исполнения обязательства Арендатора по настоящему Договору Аренды (далее – «Задаток»).

Арендатор осуществляет перечисление указанной денежной суммы в течение _____ рабочих (как вариант: календарных) дней с момента подписания настоящего соглашения.

При прекращении обязательства из Договора аренды до начала его исполнения по соглашению Сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен арендатору. Если за неисполнение Договора аренды ответственен Арендатор, задаток остается у Арендодателя. Если за неисполнение Договора ответственен Арендодатель, он обязан уплатить Арендатору двойную сумму задатка в срок _____ в следующем порядке: _____. Сторона, ответственная за неисполнение Договора, обязана возместить другой Стороне убытки с зачетом суммы задатка.

При соблюдении существенных условий соглашения о задатке, текст может видоизменяться, включаться дополнительные условия, существенные для участников сделки.

%%type:widget, id:advance_pay, name:quiz%%

Чтобы не упустить существенные условия соглашения, обеспечить обязательство дополнительно обеспечительным платежом и неустойкой и сделать соглашение по красоте, вы можете доверить составления соглашения и текста основного договора нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе. Все общение будет проводиться онлайн, поэтому можете смело продолжать жить в Коломне и не искать юриста по сарафанному радио.

Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Вернуть аванс». Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, какой договор предпочтителен для сделки с вашим контрагентом и предложит варианты решения. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, напишите юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать.

Всегда ваш, DestraLegal

%%type:compensation, id:advance_pay%%

Помощь юриста
Юрист решит вашу проблему под ключ. Узнайте шансы на успех и задайте вопросы бесплатно.

Оставить заказ

Помощь юриста
Юрист проконсультирует, составит документы за вас и подаст их. Узнайте шансы на успех и задайте вопросы бесплатно.

Оставить заказ

Читайте другие статьи
Смотреть все
Жалоба на застройщика
Соглашение о возмещении ущерба при ДТП образец
Оспорить штраф от каршеринга URAмобиль
Смотреть все