Намереваясь приобрести квартиру как от застройщика, так и на вторичном рынке, не стоит забывать про меры предосторожности. Застройщик может уйти в банкротство, в квартире с рук может быть прописал иждивенец, недвижимость может оказаться под арестом или в залоге. И это лишь часть, с которой может столкнуться покупатель. В этой статье мы разберём, что стоит проверить покупателю перед оформлением документов на квартиру.
%%type:widget, id:extract, name:quiz%%
Оглавление
Что такое юридическая проверка чистоты
В законе вы не найдете ёмкого определения юридической чистоты сделки, как и последовательность действий, которую нужно произвести покупателю. Между тем, чистоту можно определить следующим образом: это совокупность действий по проверке документации и иных факторов на тот или иной интересующих вас объект недвижимости.
Для того, чтобы проверить чистоту, необходимо отталкиваться от условий договора (писанных и предполагаемых) купли-продажи и задаться вопросом, что именно может пойти не так после завершения сделки. И после этого ответы сами придут в голову. Например, если не удостовериться в отсутствии правопреемников на квартиру, то после они могут выплыть на поверхность. Если не удостовериться в отсутствии сервитута или залога, то после кредиторы могут заявить о правах на объект и так далее.
При этом, риелторы зачастую не имеют юридического образования, поэтому не в состоянии эффективно проверить юридическую чистоту квартиры, нотариусы не проверяют равноценность условий сделки, а застройщики нередко предоставляют типовой договор ДДУ, в котором недостаточно информации. Поэтому необходимо вчитываться в условия договора, задавать вопросы, входить в переговоры со второй стороной и не тушеваться проверять контрагента.
Говоря про совокупность действий, которые необходимо совершить покупателю, то мы рекомендуем следующее:
- Запросить у продавца правоустанавливающие документы, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость.
Например, продавец изначально мог получить квартира на основании договора ДДУ, наследования, договора мены или купли-продажи, завещания и прочее. Квартира не может возникнуть ниоткуда, поэтому у продавца в любом случае должны иметься документы.
- Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав и выписку об основных характеристиках.
На основании последнего документа можно понять характеристики объекта (адрес, кадастровые данные, площадь, собственники, наличие обременений, сведения о зарегистрированных правах, год введения в эксплуатация). Благодаря выписке о переходе права собственности можно проверить, какие именно сделки с недвижимостью были совершены после 1998 года, а также как и кому переходило право собственности. Уточнить информацию о более ранних действиях с квартирой можно в органе местного самоуправления или Бюро технической инвентаризации.
- Проверить технический паспорт квартиры.
В этом документе прописывается план недвижимости, наличие перепланировок и узаконены ли они. Информация из техпаспорта должна совпадать с данными из выписки ЕГРН. При наличии расхождений продавец должен устранить недостатки.
- Проверить личность продавца.
Для этого достаточно соотнести паспортные данные с данными, указанными в правоустанавливающих документах. Не лишним будет запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и проверить, состоит ли продавец в зарегистрированным браке. От последнего будет зависеть вопрос, принимал ли супруг решение в продаже квартиры и получено ли согласие.
- Запросить у продавца справку по форме N 9, которая передается при обращении в паспортный стол или МФЦ.
Благодаря этой справке можно проверить перечень зарегистрированных лиц на момент обращения, имеются ли временно выбывшие из жилого помещения. Это могут быть лица, находящиеся в в местах осуждения или студенты, имеющие временную регистрацию по месту обучения. Кроме того, в справке имеется информация о наличии либо отсутствии родства между собственником и иными жильцами, дате регистрации по данному адресу и дате снятия с регистрационного учета.
- Проверить наличие обременений и ограничений.
Обременения – это, например, аренда, залог, сервитут (право прохода). Исчерпывающего перечня вы не найдете в законе, что соотносится с принципом свободы договорных отношений. Ограничения – это, например, наличие или отсутствие ограничений на регистрационные действия в отношении квартиры, запрет на продажу.
Прежде чем подписывать договор и исполнять его, покупателю следует удостовериться в том, что в отношении квартиры нет указанных факторов. Данные по ограничению и обременению указаны в выписке ЕГРН, однако проверить информацию следует также на сайте http://fssprus.ru. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года, то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (например, в органах МСУ).
- Запросить у продавца справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и квитанции об оплате налога на имущество (отсутствие задолженности на него).
Иначе при переходе права собственности долги могут перейти на нового владельца – продавца. С другой стороны, вместе с продавцов вы можете обговорить в соглашении условие о покрытии задолженности за коммунальные услуги и налоги. Например, прописать, что до такого-то срока продавец будет обязан закрыть долг.
- Проверить продавца на сайте районного суда на территории, где находится квартира.
Возможно, в отношении собственника идет судебное разбирательство, но обременения на квартиру не были еще наложены. Для проверки достаточно посмотреть, в отношении происходит процесс и может ли он сыграть против вашей сделки.
От чего оберегает проверка чистоты квартиры при покупке
Уверена, что большая часть сделок проводится и без совершения всех тех действий, которые перечислены выше. Покупатели вступают в сделку потому, что квартиры ниже рыночной цены, что им нужно срочно вложить деньги в недвижимость, а проверка – это затяжной процесс. При этом, некоторые продавцы также не заинтересованы в том, чтобы заказывать и предоставлять кипу архивных документов, когда покупатель после может сорваться.
Между тем, проверка чистоты должна восприниматься как неотъемлемый этап, предшествующий сделку. Представьте, что вы перевели деньги, зарегистрировали переход права собственности (при условии, что хотя бы с этим не будет проблем), а после возникнут все неприятности, которые можно помыслить: квартира окажется под арестом, государство хочет провести магистраль и изъяло квартиру для публичных нужд, прошлый собственник не платил по коммунальным платежам, спустя время заявился наследник по закону с обязательной долей и далее по списку.
Чтобы не оказаться заложником неграмотно проведенной сделки и для признания покупателя добросовестным приобретателем в случае истребования квартиры в судебном порядке , стоит проверять юридическую чистоту квартиры. По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель – это лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
На основании разъяснений Верховного суда и обзора судебной практики, приобретатель недвижимости признается добросовестным, если сделка является действительной, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; если покупатель не знал и не мог знать о правах/ притязаниях третьих лиц на объект; если покупатель квартиры осведомлен о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры, отсутствуют отметки о судебных спорах и отсутствовала информация об ограничениях; покупателем была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки (например, он провел осмотр квартиры, проверил документы и совершил иные описанные выше действия).
Если суд признает покупателя добросовестным, то будет вправе оставить квартиру покупателю или вернуть первоначальному собственнику, который лишился ее помимо своей воли. Во втором случае добросовестный приобретать будет вправе:
- Затребовать возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ).
- Оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (абз. 3 ст. 303 ГК РФ).
- При изъятии квартиры продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (п. 43 ПП ВС РФ N 10 и N 22).
Таким образом, быть осмотрительным и добросовестным покупателем намного выигрышнее, чем не проверять продавца и сопутствующие сделку документы.
%%type:widget, id:extract, name:quiz%%
Если вы намерены приобрести квартиру, но сомневаетесь в том, что готовы проверять документы самостоятельно, вы можете доверить проверку чистоты нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе, собирать все юридически значимые доказательства и разбираться в том, а значимые ли они вообще. Все общение будет проводиться через Интернет.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Проверить юридическую чистоту недвижимости». Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, чем именно мы можем помочь. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, обратитесь к юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать.
Всегда ваш, DestraLegal
%%type:compensation, id:extract%%
