В этой статье юристы Destralegal разобрали основные моменты, по которым клиенты обращаются к экспертам за помощью: как оформить договор купли-продажи жилья и как зарегистрировать переход права собственности на него.
%%type:widget, id:extract?disputeId=created, name:quiz%%
Оглавление
- Как подготовить договор купли-продажи недвижимости
- Как провести регистрацию перехода права собственности
Как подготовить договор купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, которое относится к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Договор данного типа заключается в письменной форме при составлении одного документа, подписанного сторонами договора.
При несоблюдении письменной форме следует недействительность. Другими словами, совершенная сделка не влечет юридических последствий и является недействительной с момента ее совершения. Если недействительность проявится после, то стороны обязаны возвратить то, что было передано по договору: продавец – плату, а покупатель – объект ДКП.
Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры не предусмотрено. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом, в частности продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
К существенным условиям договора купли-продажи квартиры относятся, в частности, предмет договора, цена, перечень лиц, имеющих право пользования квартирой, а также иные существенные условия, которые стороны посчитали существенными для себя и обговорили в соглашении.
Например, это могут быть сведения об ограничениях (наличие сервитута, залога, ареста, запрета на совершение сделок с квартирой), сведения о правоустанавливающих документах (то есть на основании чего квартира была приобретена и реквизиты указанного договора), порядок освобождения недвижимого имущества – сроки на выселение, когда прошлые владельцы вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу. По сути, все эти несущественные условия, которые могут стать существенными по соглашению, желательно прописать в соглашении, чтобы пресечь возникновение спора в дальнейшем. Но без их указания сам договор будет считаться действительным и заключенным.
Предмет договор: согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Иными словами, предмет договора включает в себя те данные, которые отражены в выписке ЕГРН и техническом паспорте объекта, но в идеале требуется прописать этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Неотъемлемым частью договора также может являться описание состояния недвижимости, наличие и состояние имущества, которое остается правообладателю, техническое состояние и так далее.
Если объектом продажи является жилое помещение, то по смыслу жилищного законодательства площадь жилого помещения не может быть менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Иначе договор будет признан ничтожным.
Цена договора: в соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если в договоре это условие не будет обговорено, то договор будет незаключенным, а стороны не могут возместить упущение по примеру «исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» (п. 3 ст. 424 ГК РФ). По общему правилу, цена имущества может быть ниже рыночной или даже кадастровой. Однако если стороны не договорились о цене, ее невозможно будет никак восполнить.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Поэтому если продавец передает здание или другое недвижимое имущество, не обговаривает отдельно цену земельного участка, то в силу правовой связанности земли и объекта на нем, в эту цену считается включенной также часть земельного участка, на котором находится продаваемый объект.
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Стороны могут также обговорить в договоре порядок оплаты, сроки и размеры платежей. Если договором предусмотрена оплата квартиры в рассрочку, следует указать периодичность и размеры платежей, а также условие о возникновении или об отсутствии залога квартиры в пользу продавца до момента ее полной оплаты.
Например, параграф, посвященный цене договор может выглядеть следующим образом:
По соглашению Сторон общая цена Объектов (общая цена Договора), уплачиваемая Покупателем Продавцам, составляет ______ рублей, в том числе налоги. Цена Договора складывается из цены отчуждаемого по настоящему Договору Жилого дома, которая составляет ______ рублей и цены отчуждаемого по настоящему Договору Земельного участка, которая составляет _________ рублей. Цена Договора уплачивается Покупателем Продавцу по указанным в Договоре банковским реквизитам за счёт собственных и (или) кредитных средств в следующем порядке:
В течение 5 (пяти) календарных дней, следующих за днем подачи Договора на регистрацию перехода права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю, Покупатель перечисляет Продавцу цену Договора.
Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну.
Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой: в соответствие с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи по смыслу ст. 675 ГК РФ.
Правоустанавливающие документы: желательно в договоре указать, на основании какого документа изначальный собственник приобрел квартиру: например, договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве, при вступлении в наследство.
Иначе можно оказаться в ситуации, когда покупатель не будет в полной мере понимать цепочку перехода права собственности, а после выявится иное заинтересованное лицо, у которого также будут основания для владения квартирой.
Ответственность сторон: в договоре можно предусмотреть договорные условия ответственности сторон. Например, условие о том, что в случае нарушения Продавцом или Покупателем срока обращения в Росреестр для государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты нарушившая обязательство Сторона обязуется выплатить другой Стороне пени в размере 0,01% от цены Договора за каждый календарный день просрочки. Либо то, что в случае нарушения Покупателем любого срока по оплате цены Договора, предусмотренной п. 3.2. Договора, Продавец вправе начислить Покупателю пени в размере 0,05% от суммы полагающегося к уплате платежа за каждый календарный день просрочки платежа.
Однако в любом случае при неисполнении сторонами условий договора – будь то нарушение сроков по передаче объекта, по освобождению квартиры, по обращению в реестр для снятия с учета – будут действовать общие положения об ответственности, установленные в законе.
Последнее, на что стоит обратить внимание, – это то, что в договоре следует указать данные продавца и покупателя, а также дату и место его составления (ст. 444, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Как провести регистрацию перехода права собственности
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В пункте 3 указанной статьи указано, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Помимо того, что форма договор письменная, стороны могут в договоре предусмотреть обязательную для них нотариальную форму. Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии, что стороны сделки не возражают против этого.
Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). В остальных случаях стороны договора могут обратиться в Росреестр самостоятельно (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключен в простой письменной форме, с заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
%%type:widget, id:extract?disputeId=created, name:quiz%%
Чтобы увеличить шансы на положительное разрешение жилищных споров и тех, что связаны с недвижимостью, вы можете доверить разрешение спора нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе. Все общение будет проводиться онлайн, поэтому можете смело продолжать жить в Рязани и не искать юриста по сарафанному радио.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Проверка юридической чистоты недвижимости». Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, есть ли законные основания и какой порядок для разрешения спора. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, напишите юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать.
Всегда ваш, DestraLegal
%%type:compensation, id:extract?disputeId=created%%
