На практике нередки ситуации, когда застройщик уложился в срок сдачи квартиры, но с качеством ремнота возникли проблемы: в квартире дует из окон, плитка уложена криво, стены неровные, а натяжные потолки сморщились. И в этом случае у вас есть полное право на обращение с досудебной претензией к застройщику.
В статье будем разбираться с тем, в каких случаях вы можете предъявить требования о взыскании компенсации к застройщику и как это сделать. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:ddu-refund, name:quiz%%
Оглавление
- Случаи предъявления претензии застройщику
- Все, что нужно знать про последствия обнаружения недостатков объекта долевого строительства
- Что указать в претензии к застройщику?
- Пример претензии к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства
Случаи предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в частности если он нарушил срок передачи объекта долевого строительства или передал объект долевого строительства с недостатками.
Говоря о некачественно оказанной услуге, недостатками при передаче объекта долевого строительства считаются отклонения от условий договора, проектной документации или строительных норм. Это могут быть как явные дефекты, так и скрытые нарушения.
Если недостатки были обнаружены после приёмки квартиры, обратиться к застройщику нужно до окончания гарантийного срока.
Обратите внимание! Во время спора с застройщиком важно сохранить объект недвижимости в том виде, в котором он был передан. Это поможет избежать трудностей с доказательством недостатков и защитит ваши интересы. Если начать ремонт или изменять состояние объекта, застройщик может оспорить наличие дефектов, что усложнит решение спора.
Отметим, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307-ЭС19-24320 по делу N А56-44694/2019).
Участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора (при наличии соответствующих оснований). В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Все, что нужно знать про последствия обнаружения недостатков объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором) (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Для обнаружения соответствующих недостатков договором устанавливается гарантийный срок.
- Указанный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее трех лет со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
- Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, а также на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может составлять менее трех лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
- Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом (в случае приобретения индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса) не может составлять менее пяти лет (п. 4 ч. 4.2 ст. 4, ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) по делу N А40-217303/2016).
Кроме того, вышеуказанные требования могут быть предъявлены застройщику в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче в связи с несоответствием объекта долевого строительства установленным требованиям (ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2019 N 5-КГ19-180).
Отступлением от условий договора и, соответственно, основанием для соразмерного уменьшения его цены является в том числе передача объекта долевого строительства меньшей площади, чем это предусмотрено договором, если условиями договора не установлено возможное отступление площади передаваемого объекта от проектной площади (п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).
В одном из наших дел Застройщик пригласил Участника ДДУ на осмотр Объекта долевого строительства и подписание Акта приема-передачи. В нарушение условий ДДУ в объекте долевого строительства были выявлены недостатки, которые были отражены в Акте осмотра.
Застройщиком были приняты претензии к качеству Объекта ДДУ. Выдать документ об устранении недостатков Застройщик отказался.
Затем Участник ДДУ обратился для проведения независимой экспертизы объекта ДДУ, по результатам которой в Объекте ДДУ повторно были выявлены те же недостатки, которые были отражены в Акте осмотра. Таким образом, Застройщиком недостатки Объекта ДДУ не были устранены в установленный срок.
Согласно экспертному заключению стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов конструкций квартиры составит 939 037 рублей. После получения всех необходимых документов собственник квартиры направил застройщику претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков Объекта долевого строительства, однако удовлетворения требования, равно как и мотивированного ответа, от
него не последовало. Это и явилось поводом для обращения в суд с иском.
На сегодняшний день иск находится в производстве суда, но мы ожидаем положительный исход дела в связи с тем, что закон на стороне потребителя и все доказательства вины застройщика представлены судье. Будем рады поделиться с вами позднее результатом :)
Если вы не можете самостоятельно определить, какое обоснование и какие документы необходимо представить суду для взыскания компенсации, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
Что указать в претензии к застройщику?
В претензии следует указать:
- Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).
- Данные участника долевого строительства: Ф.И.О. (отчество - при наличии), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
- Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. В частности, следует указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, цену договора, дату передачи объекта долевого строительства (если объект был передан), а также подробно описать выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и обстоятельства их выявления. Рекомендуется заблаговременно совместно с представителем застройщика составить акт о наличии нарушений и, если это возможно, приложить к нему фотографии.
- Требования, предъявляемые к застройщику (из числа указанных выше). В зависимости от выбранного вида требований необходимо также указать желаемую сумму уменьшения цены договора, привести расчет стоимости устранения выявленных недостатков и т.д. В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.
- Перечень прилагаемых к претензии документов.
- Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств (в случае заявления требований об уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков).
- Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.
Порядок предъявления претензии застройщику
Претензию следует направить на все адреса застройщика, в частности на адрес его места нахождения и на адрес, указанный в договоре. Адрес места нахождения юридического лица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС России (п. 3 ст. 54 ГК РФ; ст. 2, пп. "в" п. 1 ст. 5, п. п. 1, 8 ст. 6 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 1, пп. 5.5.6 п. 5.5 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506).
Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ; п. п. 64, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25):
- По почте либо в форме электронного документа. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Направление претензии в форме электронного документа, например, посредством электронной почты, факсимильной и иной связи законодательством не запрещается. Однако в этом случае такой порядок рекомендуется предусмотреть в договоре, а также должна иметься возможность достоверно установить, от кого она исходит и кому адресована. Помимо этого возможно воспользоваться услугами службы доставки.
- Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на вашем экземпляре лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии.
%%type:widget, id:ddu-refund, name:quiz%%
Пример претензии к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства
Укажите название документа: Требование (претензия) о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, возникших в связи с отступлением застройщиком от условий договора участия в долевом строительстве (и/или: требований технических
регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов)
Опишите фактические обстоятельства спора и сошлитесь на законодательство. Например, следующим образом:
"хх"___ ___ г. между ___ (наименование или Ф.И.О. участника долевого строительства) и ___ (наименование застройщика) был заключен договор участия в долевом строительстве N ___ ___ (указать объект долевого строительства, иные существенные условия) (далее - Договор).
В соответствии с п. ___ Договора (и (или) Техническим регламентом ___ , проектной документацией - ___ , Градостроительным регламентом ___ (или указать иные обязательные требования) предусмотрены следующие требования к качеству объекта долевого строительства: ___ .
"хх"___ ___ г. при следующих обстоятельствах: ___ было выявлено ухудшение качества переданного ___ (наименование или Ф.И.О. участника долевого строительства) объекта долевого строительства, а именно: ___ , что подтверждается ___.
Ухудшение качества объекта долевого строительства было вызвано строительством (созданием) ___ (наименование застройщика) данного объекта с отступлениями от условий Договора (или указать иные обязательные требования), что подтверждается ___ .
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
Далее пропишите просительную часть. Например:
прошу в срок до ___ безвозмездно устранить следующие недостатки объекта долевого строительства: ___ в следующем порядке: ___.
В случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего требования (претензии) в указанный срок Участник долевого строительства будет вынужден обратиться с исковым заявлением в суд в установленном законодательством Российской Федерации порядке для защиты своих прав и законных интересов.
Ну и, конечно же, список приложений. Здесь нужно указать все те документы, которые доказывают фактические обстоятельства вашей ситуации.
Перед подготовкой претензии лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу. В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:ddu-refund, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:ddu-refund%%
