Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Возможно, на этапе ремонта идея снести стену казалась блестящей, но когда приходит время расстаться с недвижимостью, незаконные изменения могут превратиться в серьёзную проблему.

Что делать, если план квартиры в документах не совпадает с реальностью? Стоит ли узаконивать перепланировку или есть обходные пути? В этом материале мы обсудим, как продать квартиру с такими особенностями и избежать юридических подводных камней.

Не хотите читать статью? Желаете уже сейчас получить персональную консультацию юриста, который оценит возможные риски и подскажет, какие хитрости помогут пройти через сделку с минимальными юридическими потерями? Наши специалисты всегда готовы помочь. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости".

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Оглавление

• Что считается неузаконенной перепланировкой?
• Продажа без узаконивания: риски и особенности
• Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Что считается неузаконенной перепланировкой?

Неузаконенной перепланировкой считаются любые изменения в квартире, которые были проведены без согласования с государственными органами и без внесения соответствующих изменений в технический паспорт квартиры (план БТИ).

К таким изменениям можно отнести:

• Снос или перенос стен
  Изменение расположения несущих или внутренних стен, например, объединение кухни с гостиной или расширение коридора за счёт комнаты. Любое вмешательство в конструкцию стен без разрешения требует согласования.

• Перемещение "мокрых зон" (кухни, ванной комнаты, санузла)
  Если санузел, ванная или кухня перемещаются в другое место или увеличиваются за счёт жилых зон, такие изменения требуют обязательного согласования.

• Объединение балкона или лоджии с жилым помещением
  Если балкон или лоджия объединены с комнатой, нарушается тепловой контур здания, что тоже требует официального разрешения и фиксации в плане.

• Установка дополнительных дверных проёмов или арок
  Создание дополнительных проёмов или арок в стенах без согласования с БТИ, особенно если это несущие стены, относится к перепланировке, которая требует узаконивания.

• Изменение конструкции пола и потолка
  Укладка тяжёлых материалов, установка тёплых полов, утепление или звукоизоляция, нарушающие строительные нормы, также могут требовать согласования, особенно если они меняют нагрузку на перекрытия.

• Увеличение площади квартиры за счёт технических помещений
  Например, присоединение чердака, технического этажа или подвала, а также установка лестниц в двухуровневых квартирах.

Это лишь некоторые примеры. Существуют и другие типы незаконной перепланировки. Любое из этих изменений, если оно не зафиксировано в техническом паспорте и не согласовано с органами БТИ, считается неузаконенной перепланировкой.

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Продажа без узаконивания: риски и особенности

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой — это всегда определённый риск, и для продавца, и для покупателя. Последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны.

Самовольная перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме может повлечь ответственность в виде административного штрафа, прекращение права собственности на помещение и обязание привести помещение в прежнее состояние.

Если узаконить перепланировку невозможно, собственник помещения в многоквартирном доме или наниматель жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок!

Давайте рассмотрим, что может ожидать участников сделки и как минимизировать возможные проблемы:

• Квартира с неузаконенной перепланировкой, скорее всего, будет продана дешевле.
• Неузаконенную перепланировку можно сохранить, если она соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и не создает угрозы жизни и здоровью.
• Если покупатель планирует использовать ипотечные средства, может возникнуть серьёзная преграда. Банки обычно требуют, чтобы план квартиры в БТИ совпадал с реальностью. Если перепланировка не узаконена, банк может отказать в кредите или потребовать узаконивания изменений до выдачи средств, что замедлит или даже сорвёт сделку.
• Если покупатель выявит неузаконенную перепланировку после сделки, он может потребовать компенсацию затрат на её легализацию или даже расторгнуть договор.
• Ответственность за внесенные изменения ложится на плечи нового владельца. Минимальное наказание в случая выявления несогласованной перепланировки – штраф. Также собственнику могут вынести требование привести квартиру в первоначальный вид, а при отказе это сделать возможно выселение и продажа недвижимости с торгов.
• Если новый собственник решит узаконить перепланировку, ему предстоит заплатить за внесение изменений в план БТИ и другие согласования. Эти расходы могут оказаться выше, чем предполагалось, особенно если потребуется выполнение строительных экспертиз или проектных работ.

Проблема с неузаконенной перепланировкой может встретиться не только при продаже, но и при аренде жилья:

Предположим, стороны договорились заключить договор аренды. Арендатор, осознавая наличие несоответствия помещений и сведений в документах, отражающих данные до перепланировки, настаивает на приведении документов в законное состояние. Собственник начинает переоформление документов, но до завершения этой стадии стороны заключают договор аренды, который планируют зарегистрировать после получения арендодателем новых документов на объект. Однако такой договор зарегистрировать не удастся. Причина: договором не определен объект аренды. В договоре аренды объект подлежит описанию. К договору прилагаются поэтажный план и экспликация, дата выдачи которых более поздняя, чем сам договор. Вывод: на момент заключения договора объект аренды не определен.

Если всё же решено продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, рекомендуется:

• Подготовить документацию, доказывающую безопасность изменений (например, строительные заключения, фото до и после).
• Поговорить с юристом, чтобы включить в договор купли-продажи пункты, минимизирующие ответственность.
• Оценить возможные расходы на узаконивание и предложить их покупателю в качестве скидки.

Незаконный ремонт, если он был зафиксирован, отображается на плане БТИ квартиры или помещения в Москве в виде красных линий. Кроме того, рядом с планом делается отметка о наличии несогласованной перепланировки. В некоторых других городах и регионах такие изменения обозначаются чёрными линиями, оставляя лишь соответствующую пометку. Однако, несогласованная перепланировка может остаться незамеченной в плане БТИ, если не проводилась инвентаризация и на объект не выезжал техник.

Хорошая новость для продавцов: судебная практика по делам, связанным с неузаконенной перепланировкой, показывает, что суды редко удовлетворяют требования о расторжении договора купли-продажи на этом основании. Обычно суды считают, что неузаконенная перепланировка не является существенным нарушением условий договора, особенно если покупатель был осведомлён о состоянии квартиры и подписал акт приёма-передачи без претензий.

Например, в одном из случаев суд отказал в расторжении договора купли-продажи квартиры, несмотря на наличие неузаконенной перепланировки. Суд указал, что покупатель мог выявить перепланировку при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией, а также подписал договор, выразив согласие на приобретение квартиры в данном состоянии.
(см. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Для расторжения договора купли-продажи на основании неузаконенной перепланировки необходимо доказать, что она существенно нарушает условия договора и приводит к значительным неудобствам или расходам для покупателя. В противном случае суды, как правило, отказывают в удовлетворении таких требований.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если нет времени или возможности узаконить изменения, можно продать квартиру «как есть», уведомив покупателя о наличии несогласованных изменений. В этом случае важно найти покупателя, который готов взять на себя ответственность за узаконивание. Это может быть инвестор, готовый сделать ремонт, или покупатель, который не планирует использовать ипотеку. В общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.

Рекомендации:

• Полностью раскрыть информацию о перепланировке.
• Включить в договор купли-продажи пункт, снимающий с продавца ответственность за узаконивание изменений.
• Предоставить покупателю скидку на возможные затраты по согласованию.

Если вас интересует покупка такой недвижимости в ипотеку, то в большинстве случаев банковские учреждения отказывают в ипотеке на квартиры с перепланировкой, которая не была узаконена в установленном порядке. Но иногда банки могут согласиться на ипотеку – но только в том случае, если незаконные изменения можно будет согласовать с органами местного самоуправления. Поэтому этот момент лучше всего уточнять непосредственно у кредитора.

Хотите получить помощь в согласовании перепланировки или же вам наоброт нужна консультация по покупке/продже недвижимости с неузаконенной перепланировкой? Команда наших юристов будет рада помочь! Чтобы специалист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист оперативно свяжется и бесплатно проконсультирует.

Ваш DestraLegal ♥

%%type:compensation, id:buy_sell%%