Покупка квартиры — одно из самых важных решений в жизни, и сделать его правильно значит избежать множества проблем в будущем. На первый взгляд, объект может показаться идеальным, но за его привлекательностью могут скрываться юридические риски: от споров о праве собственности до арестов и обременений. В этой статье мы расскажем, как грамотно проверить квартиру перед покупкой, чтобы ваша сделка прошла безопасно и без неприятных сюрпризов.
Не хотите читать статью? Желаете уже сейчас получить персональную консультацию юриста, чтобы избежать ошибок при покупке жилья? Наши специалисты всегда готовы помочь. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Проверить юридическую чистоту недвижимости".
%%type:widget, id:extract, name:quiz%%
Оглавление
- Почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
- Проверка правоустанавливающих документов
- Проверка судебных разбирательств или задолженностей
- Стоит ли покупать квартиру с обременением?
Почему важно проверить квартиру и собственника перед покупкой?
Проверка квартиры и собственника перед покупкой — важнейший этап, который помогает избежать множества рисков и проблем в будущем. Во-первых, это позволяет убедиться, что продавец действительно владеет квартирой и имеет право ее продавать. Бывают случаи, когда жилье продается без ведома настоящего собственника, или продавец пытается реализовать квартиру, находящуюся под арестом. Во-вторых, проверка помогает выявить наличие обременений, таких как арест, залог или долги по коммунальным платежам или ипотеке. Если эти факты не выявить, покупатель может унаследовать эти проблемы. Кроме того, важно изучить историю квартиры, чтобы убедиться, что в прошлом не было спорных сделок или незаконных переоформлений, которые могут поставить под сомнение право собственности. Также следует проверить, не прописаны ли в квартире третьи лица, так как их выписка может оказаться сложной или невозможной. Наконец, проверка защищает от мошенничества — на рынке встречаются случаи подделки документов или схем, когда недобросовестные продавцы пытаются продать одно и то же жилье нескольким покупателям. Таким образом, тщательная проверка квартиры и собственника минимизирует риски и обеспечивает безопасность сделки.
Например, в практике встретчались случаи, когда аферисты смогли продать квартиру умершего человека: они привели в многофункциональный центр женщину, внешне похожую на покойную, и продали жилье подставному покупателю. Новый владелец сделал законные документы на квартиру для дальнейшей перепродажи. Но объявился сын покойной, который запоздал со вступлением в наследство. Ему пришлось судиться с несчастной женщиной с малолетними детьми, которая купила "отмытую" жилплощадь в ипотеку. В этом случае не сработал и другой страховочный механизм - юристы банка, проверявшие сделку перед тем, как выдать женщине деньги, не нашли ничего странного в том, что квартира несколько раз перепродавалась.
%%type:widget, id:extract, name:quiz%%
Проверка правоустанавливающих документов
Перед совершением сделки потребуется проверить следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность собственника жилья;
- бумаги правоустанавливающего характера, выписку из ЕГРН;
- наличие свидетельства о браке продавца (или расторжении брака);
- информацию о наличии долгов;
- иную информацию.
Чтобы получить полную информацию о хозяине квартиры, нужно изучить:
- сведения из баз данных,
- справки из госорганов.
Проверку действительности паспорта можно провести на сайте Госуслуг. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах. Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака.
Получите единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет). Оформить единый жилищный документ можно как через интернет, так и лично: в личном кабинете на региональном портале государственных услуг или в отделении МФЦ. Получить документ очно можно в день обращения, дистанционно - в течение 1 рабочего дня, это полностью бесплатная услуга.
Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике - с паспортом продавца.
Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке.
Узнайте семейное положение продавца (например, не является ли квартира имуществом, нажитым в браке, не привлекался ли материнский капитал). Запросите свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально. Важно узнать о том выписаны ли несовершеннолетние дети из квартиры (если такие есть), иначе есть риск того, что сделка будет признана недействительной. Следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства.
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке маткапитала позволит вам убедиться, что его не использовали при покупке недвижимости. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Не следует планировать сделку с хозяевами, имеющими судимости. Проверить их наличие или отсутствие можно на сайте Верховного Суда. Эта информация находится в открытом доступе, необходимо указать фамилию и инициалы собственника.
Проверка судебных разбирательств или задолженностей
Не стоит совершать покупку у владельца жилья, имеющего долги. Это касается банкротства или проблем с бизнесом. При совершении сделки и дальнейшем признании банкротства сделка может быть аннулирована. Информацию о долгах можно проверить на сайте Арбитражного суда.
Собственник не сможет заключать сделку при наложении ареста на квартиру либо невыплаченной ипотеке. Для продажи жилья необходимо разрешение банка. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. Необходимо убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе после приобретения недвижимости придется выплачивать их самостоятельно.
Пусть владелец недвижимости покажет последние квитанции по квартплате либо предоставит справку из МФЦ об отсутствии долгов.
Есть ли неоплаченные задолженности можно проверить и самостоятельно на сайте ФССП.
Снимите показания счетчиков, сверьте их с данными в квитанциях.
Узнайте у продавца номера лицевых счетов и проверьте данные сами в ресурсоснабжающих организациях. Если у квартиры не один собственник, то данные по долгам надо проверить на каждого.
Стоит ли покупать квартиру с обременением?
Обременение на недвижимость означает, что на квартиру наложены определённые ограничения, которые могут повлиять на права нового собственника.
До покупки квартиры в обязательном порядке следует проверить, нет ли на квартире обременения. Недвижимость может быть заложена в банк, находиться под арестом или в квартире на момент продажи прописаны несовершеннолетние дети или лица, отбывающие наказание. Покупать квартиру с такими "сюрпризами" явно не стоит.
-
Самое распространённое обременение — это ипотека. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, возможна, если продавец и покупатель соглашаются на юридически корректное погашение оставшегося долга перед банком.
Важно понимать, что при покупке квартиры с обременением покупатель берёт на себя обязательства по его снятию. Например, при покупке ипотечной квартиры придётся либо погасить долг, либо переоформить ипотеку на себя. Если обременение не будет снято вовремя, это может создать проблемы с регистрацией права собственности и привести к затяжным судебным разбирательствам -
Запрет на совершение регистрационных действий. Важно понять, по какой причине наложен запрет. Если он связан с долгами за коммунальные услуги, то ситуация может быть решена относительно быстро — после оплаты задолженности запрет обычно снимается в течение недели. В некоторых случаях покупатель может оплатить долг самостоятельно, договорившись об этом с продавцом, чтобы ускорить процесс. Однако, если запрет связан с долгами перед банком, ситуация становится сложнее, так как может указывать на возможное банкротство владельца. Это значительно усложнит и затянет процесс оформления сделки на неопределённый срок.
Кроме того, при наличии такого запрета невозможно приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита, так как банки требуют полной юридической чистоты объекта недвижимости.
- Право на безвозмездное пользование. это серьезное обременение, которое означает, что определенные лица (например, дети, пенсионеры, инвалиды) имеют право проживать в квартире независимо от смены собственника. Даже после покупки квартиры новый владелец не сможет выселить таких жильцов. Важно понимать, что это право сохраняется за лицами, имеющими на него основания, вне зависимости от того, кто владеет недвижимостью.
Кроме того, право на безвозмездное пользование может быть предоставлено одному из супругов, если он отказался от своей доли при приватизации жилья в пользу второго супруга. Это право делает невозможным выписку таких людей, даже через судебные инстанции.
- Рента.Бывает, что пожилые люди продают свое жилье дешевле рыночной цены с получением права пожизненного проживания в нем и ежемесячных выплат. Купить такую квартиру без разрешения получателя ренты нельзя. Если вы приобретаете жилье, то обязанность выплачивать ренту ложится на вас.
Данные о ряде обременений можно узнать, запросив через МФЦ или Госуслуги выписку из Росреестра. Некоторые из обременений не регистрируются - например, информация о праве пользования недвижимостью третьими лицами. При этом сделку по такому объекту проведут и переход права собственности зарегистрируют. Но покупателю придется разбираться с третьими лицами уже самостоятельно.
Остались вопросы? Необходима помощь юриста в проверке юридической чистоты? Мы готовы помочь! Чтобы специалист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Проверить юридическую чистоту недвижимости". Юрист оперативно свяжется и бесплатно проконсультирует.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:extract%%
