Вы сняли квартиру, но планы изменились — срочно нужно съехать. Знакомо? Порой жизнь идёт не по плану, и тут встаёт вопрос: как быстро и без лишней головной боли расторгнуть договор аренды? Не всё так сложно, как кажется, если знать пару важных правил и шагов.
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно досрочно или по соглашению сторон.
Как это сделать? Читайте в нашей статье.
Не хотите читать статью? Желаете уже сейчас получить персональную консультацию юриста? Наши специалисты всегда готовы помочь. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить консультацию юриста". Команда Destralegal свяжется с вами в этот же день.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Оглавление
- Основания для досрочного прекращения договора аренды?
- Как можно досрочно расторгнуть договор аренды?
- А что на практике?
Основания для досрочного прекращения договора аренды?
По закону собственник может выселить квартиранта только при наличии веских оснований. Они перечислены в статье 687 Гражданского кодекса РФ:
- арендатор не вносит плату за квартиру больше двух раз подряд (если договор заключен на срок менее года) или дольше 6 месяцев (при долгосрочном найме);
- жильцы испортили имущество, например, устроили в квартире пожар или потоп;
- квартиранты систематически нарушают права соседей — шумят по ночам, скандалят, мусорят на лестничной площадке;
- жилье используют не по назначению, например, организовали в квартире офис или мини-гостиницу.
Помимо стандартных оснований, перечисленных в законе, стороны могут предусмотреть в договоре аренды (найма) и другие основания для досрочного расторжения. Главное, чтобы эти условия не противоречили законодательству и не ущемляли права арендатора. Например:
- Запрет на содержание домашних животных. Владелец может установить запрет на проживание с питомцами. Если арендатор нарушает это условие, арендодатель вправе обратиться в суд для досрочного расторжения договора.
- Ограничение по количеству жильцов. В договоре может быть чётко прописано, сколько человек имеет право проживать в квартире. Превышение этого количества, например, при сдаче комнаты друзьям или родственникам арендатора, может стать основанием для расторжения.
- Запрет на субаренду. Иногда арендодатель может указать в договоре, что сдача квартиры в субаренду запрещена. Если арендатор нарушает это требование, арендодатель вправе прекратить договор через суд.
- Нарушение порядка пользования помещением. Например, если арендатор регулярно устраивает вечеринки, нарушает тишину или портит имущество, арендодатель может включить эти пункты в договор как основание для досрочного расторжения.
Арендатор в свою очередь может съехать в любой момент, даже если собственник ничего не нарушает.
Главное - предупредить хозяина о выселении за определнный в договоре срок.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Как можно досрочно расторгнуть договор аренды?
Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд:
- По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду. Это самый простой и быстрый вариант. Арендатор и арендодатель договариваются о прекращении договора по взаимному согласию. Стороны обсуждают условия расторжения: сроки освобождения жилья, возврат депозита и прочие нюансы.
- В одностороннем порядке. Одна из сторон может расторгнуть договор самостоятельно, если на то есть основания, прописанные в законе или договоре (например, неуплата аренды, нарушение условий содержания жилья, субаренда без разрешения). Для этого важно уведомить другую сторону о расторжении договора заранее, соблюдая предусмотренные сроки уведомления.
- Через суд. Если одна из сторон нарушает условия договора, но не согласна на его досрочное расторжение, дело может быть передано в суд. Например, арендодатель может обратиться в суд, если арендатор не платит аренду или нарушает правила, установленные договором.
По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Важно разобраться с тем, кто возмещает ремонт в съемной квартире. Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, если арендодатель дал согласие на проведение улучшений или ремонта арендуемого помещения, он обязан возместить арендатору расходы на эти работы. Однако это правило действует в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.
На практике в договоре могут быть прописаны и другие условия относительно ремонта. Например:
- Зачёт расходов на ремонт в счёт арендной платы.
- Улучшения без компенсации.
- Частичный возврат расходов.
Алгоритм расторжения договора аренды:
- О том, что вы хотите съехать раньше срока, можно сообщить и в обычном мессенджере. Для подстраховки мы советуем уведомить о расторжении договора в письменном виде, чтобы были доказательства на случай суда.
- Заключение соглашения о расторжении. Что именно писать в соглашении о досрочном расторжении, закон не регламентирует. Составляется письменное соглашение, в котором фиксируются все условия расторжения: дата освобождения помещения, урегулирование финансовых вопросов и ответственность сторон. Подписывается акт-приема передачи квартиры.
Если арендодатель отказывается явиться на приёмку, вы можете пригласить независимого оценщика, который зафиксирует состояние квартиры на дату её предполагаемой передачи. Это станет важным доказательством в суде, подтверждающим, что вы были готовы вернуть жильё, и обеспечит объективную оценку его состояния. Таким образом, арендодателю будет сложно доказать, что вы продолжали пользоваться квартирой и обязаны платить за аренду. - Арендатор освобождает помещение в согласованные сроки, а арендодатель возвращает депозит и завершает все формальности, такие как проверка состояния жилья.
Ессли применимо, то стороны выплачивают штраф за досрочное расторжение договора аренды.
Что на практике?
Если договориться на взаимовыгодных условиях не получается, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. Порой, к сожалению, такие споры доходят до суда.
Недавно команде юристов удалось успешно отстоять право арендатора на возврат депозита при досрочном расторжении договора.
Вот исправленный текст с учётом пунктуации и орфографии:
Анна проживала в двухкомнатной квартире с соседом, который выехал из квартиры в январе. Ввиду невозможности найти нового жильца в короткий срок, арендодатель с помощью риэлторских услуг выставил квартиру (все две комнаты) на съём, несмотря на то, что Анна всё ещё жила в квартире согласно условиям договора. Никаких предупреждений от арендодателя Анна не получала. Об этом ей стало известно из разговора с риэлтором, а также из объявления на сайте аренды недвижимости.
Здесь важно подчеркнуть, что срок проживания по договору ещё не закончился. В договоре не было положения о том, что в случае, если один из жильцов выезжает, квартира выставляется на съём полностью без уведомления второго жильца. Анна не раз звонила арендодателю, пытаясь понять, что происходит, но получала уклончивые ответы. Через пару дней она нашла новую квартиру и сообщила, что съезжает. Анна выехала буквально через 2-3 дня после уведомления.
После этого Анна обратилась за возвратом гарантийного платежа в размере 24 000 рублей, а также за компенсацией за ремонт карниза, который она когда-то делала за свой счёт, и ей было обещано, что деньги за это вернут. Арендодатель отказал ей в возврате, ссылаясь на то, что по условиям договора Анна обязана предупредить о своём выезде за 2 недели. Юристы изучили договор аренды и составили иск в суд, аргументируя это тем, что по договору арендодатель обязуется не чинить препятствий арендатору в правомерном пользовании помещением, однако из-за постоянных просмотров квартиры Анна не могла комфортно пользоваться жильём.
Возврат средств за карниз также возможен, если Анна получит подтверждение из управляющей компании о том, что такой ремонт действительно был. Юристы смогли получить такое доказательство.
Суд полностью удовлетворил требования наших юристов и присудил Анне, помимо гарантийного платежа и суммы за ремонт, проценты за пользование её деньгами, возмещение оплаты юридических услуг и возмещение оплаты пошлины.
Хотите так же? Необходима помощь юриста с подготовкой претензии или иска к арендадателю? Мы готовы помочь! Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить консультацию юриста".
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:consult_person%%
