Уверена, большая часть из тех, кто нактнулся на эту статью, хотя бы раз снимал квартиру посуточно. И меньшая часть заключала договор аренды или найма на сутки. Между тем, за 24 часа с квартирой или апартаментами может произойти все, что угодно – пожар, затопление соседей, арендатор может повсе вынести диван и скрыться.
Договор от таких ситуаций не убережет, но позволит до обстоятельства выяснить данные причинителя вреда. Разберем, как сдавать квартиру посуточно с точки зрения права и идеальной картины мира, как составить договор с контрагентом и какие условия нужно не забыть обговорить.
%%type:widget, id:partner_contract, name:quiz%%
Оглавление
Как сдать квартиру на сутки
Согласно нормам жилищного законодательства собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании. Под иным законным основанием понимается аренда.
Если мы говорим именно про сдачу на сутки, то договор аренды подручнее. Найм предполагает обязательную письменную форму, а также соблюдение требований жилищного законодательства. Например, объектом найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Напротив, апартаменты не признаются жилыми помещениями, в них невозможно прописаться и не может быть заключен договор жилого найма.
Аренда, наоборот, может заключаться как в письменной форме, так и устной. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Все, что до одного года, не требует обязательной письменной формы в едином документе, и достаточно обговорить условия в устной форме, либо по переписке.
Но есть более интересная норма в той же статье. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если вы заключили договор на сутки, но не зарегистрировали в установленном порядке (и это ожидаемо), то сам договор аренды не будет признан незаключенным, недействительным и все обязательства сторон сохраняются. Исключение составляет лишь запрет ссылаться на свидетельские показания для защиты нарушенного права, а также права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Как было указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ. Как вы понимаете, утрата не так велика. Особенно, если жилье вы предоставляете в аренду на сутки.
Помимо формы договора, необходимо проговорить (прописать) существенные условия договора аренды. Для договора этого типа существенным условием является предмет с описанием объекта аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Без «но» мы снова не обойдемся. Как разъяснил пленум ВАС РФ в п. 15 постановления если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Это означает, что стороны не могут по исполнении договора вести себя непоследовательно и злоупотреблять права. Если договор уже исполнился, плата была передана, арендатор проживал в квартире, то признать договор незаключенным или недействительным невозможно.
Если стороны своим соглашением признают другие условия существенными, то эти изначально необязательные пункты будут признаваться существенными для них. Если существенные условия не согласованы, договор может быть признан незаключенным. Но заявлять о незаключенности сторону могут лишь при условии, что сами не подтвердили действие договора, например не приняли имущество и не внесли арендную плату.
Например, стороны могут признать размер арендной платы и порядок ее внесения существенным условием. Стороны вольны обговорить, что арендная плата устанавливается в определенной твердой денежной сумме. А можете и вовсе в качестве платы зачесть выполнение арендатором определенных услуг.
Допустим, ваш арендатор – отличный специалист по уборке помещения и вам как раз нужно было провести генеральную уборку, либо арендатор отлично раскладывает карты таро и в качестве платы предоставит вам расклад.
Что прописать в договоре посуточной аренды
Давайте подытожим: договор аренды в отличие от найма жилого помещения не требует обязательной письменной формы. Стороны вольны сойтись на устной договоренности, а после исполнения обязательства вовсе разойтись полюбовно. Но это при идеальном сценарии, когда арендатор – это «семейная пара без детей и животных», а арендодатель – примерный налогоплательщик, который подрабатывает изредка сдачей своего жилья по выходным.
По при неидеальном раскладе незаключение договора аренды в письменной форме может привести к следующим последствиям:
- Арендодателю будет проблематично взыскать арендную плату в судебном порядке при задержке выплаты или оплате в меньшем размере.
- Обычно в договоре прописаны реквизиты сторон, по которым можно будет идентифицировать лицо. В случае деликта (причинение вреда имуществу или личности), без договора будет проблематично найти виновника.
- Арендатор может испортить имущество и не возместит ущерб.
- Возможно причинение арендодателем вреда третьим лицам (при заливе, пожаре), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.
- Арендодатель может одновременно нескольким лицам сдать одно жилье и не вернуть предоплату. Ни у какого лица не будет преимущества, так как не была соблюдена форма и регистрация. предоплату. Ни у какого лица не будет преимущества, так как не была соблюдена форма и регистрация.
- Выселение из квартиры раньше срока, либо вселение в квартиру не стороны в договоре.
Поэтому остановимся на том, что договор аренды даже на сутки стоит прописывать. Для примера, вы можете заключить составить типовой договор аренды и менять его под конкретных пользователей, предлагать также заключить предварительный договор и включить туда требование о внесении задатка или обеспечительного платежа. Про задаток мы уже говорили в блоге, поэтому можете ознакомиться и обезопасить себя.
Даже если признать, что отсутствие договора объясняется неуплатой НДФЛ, то недостатки, которые я привела в качестве примера, перевешивают. Так или иначе, правовая незащищенность каждой из сторон договора аренды при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий договора в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.
%%type:widget, id:partner_contract, name:quiz%%
Чтобы безопасно сдавать квартиру посуточно или на более длительный срок, вы можете доверить составление договора аренды и соглашения, обеспечивающего основное обязательство, нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе. Все общение будет проводиться онлайн, поэтому можете смело продолжать жить в Коломне и не искать юриста по сарафанному радио.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Подготовить договор с контрагентом». Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, какой договор предпочтителен для сделки с вашим контрагентом и предложит варианты решения. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, напишите юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать
Всегда ваш, DestraLegal
%%type:compensation, id:partner_contract%%
