Расторгнуть договор аренды движимого или недвижимого имущества через суд вы можете по основаниям, предусмотренным договором или законом. Как правило, они связаны с нарушениями арендодателя.
До обращения в суд вы должны направить арендодателю предложение о расторжении договора (претензию). Подавать иск можно только после того, как вы получили отказ либо не получили ответ на досудебную претензию.
В случае удовлетворения иска договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда, если этим решением не предусмотрена дата, с которой договор считается расторгнутым.
Давайте разберемся вместе, как этого добиться. А если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить разрешение спора специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru. Юрист оценит ваши шансы на положительное решение спора и сориентирует, как лучше всего поступить.
%%type:widget, id:apartment_lease, name:quiz%%
Оглавление
- В каких случаях арендатор может требовать расторжения договора?
- Как составить и направить арендодателю претензию о расторжении договора?
- Образец претензии к арендодателю в связи с непредоставлением имущества по договору аренды
В каких случаях арендатор может требовать расторжения договора?
Специальными нормами об аренде предусмотрены основания для расторжения, связанные как с ненадлежащим поведением арендодателя, так и с недостатками имущества. Кроме того, вы можете потребовать расторжения договора, если есть другие основания, предусмотренные законом или договором (пп. 2 п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).
Основания расторжения, связанные с действиями арендодателя
Потребовать расторжения можно, если арендодатель:
- не передает вам имущество в надлежащий срок, при этом вы не воспользовались правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ);
- препятствует пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно. Расторжение возможно, если вы не требовали предоставления документов или такое требование не было удовлетворено (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки, притом что производство такого ремонта является его обязанностью (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ). Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 616 ГК РФ правами, например на зачет стоимости капремонта, произведенного вами вместо арендодателя, в счет арендной платы;
- не предупредил вас о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались правом на уменьшение арендной платы (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);
- допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Основания расторжения, связанные с состоянием имущества
Потребовать расторжения можно, если имущество:
- имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии что вы не знали о них и не могли их обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ правами, например, на соразмерное уменьшение арендной платы;
- оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые вы не отвечаете (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).
Кстати, относительно первого основания хотели бы привести пример из практики вышестоящей инстанции - Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170 по делу N А40-297162/2018, - в котором говорится следующее:
Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает кооператив от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.
К строительству многоквартирного жилого дома кооператив не приступал. Уполномоченные органы субъекта Российской Федерации (арендодателя) сообщали о невозможности ведения строительных работ на земельном участке, переданном по договору аренды. Альтернативный участок для строительства предоставлен не был.
Кроме того, основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен и установлен для спорного участка следующий: "для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм", что не допускает строительство многоквартирного дома.
С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства многоквартирного дома исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы и потому он может быть расторгнут по инициативе арендатора.
%%type:widget, id:apartment_lease, name:quiz%%
Как составить и направить арендодателю претензию о расторжении договора?
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 8).
Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основания для расторжения договора, составьте и направьте арендодателю предложение о его расторжении.
Что указать в предложении о расторжении договора?
Укажите в предложении основание расторжения и сообщите, что желаете расторгнуть договор. Предложите арендодателю сделать это в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По какому адресу и как направить предложение о расторжении договора?
Поскольку предложение о расторжении договора дает вам право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
По общему правилу сообщения юрлицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).
Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предложение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры. При этом требуется, чтобы данный порядок был явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо являлся обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).
Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатки материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот). Вам необходимо указать адрес интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точное время ее получения (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).
Досудебную претензию необязательно отправлять ценным письмом с описью вложения, если этого не требует закон или договор и это не следует из обычая или установившейся в ваших взаимоотношениях практики (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18). Тем не менее рекомендуем вам направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Как вы могли понять, в данных категориях споров особенно важно соблюсти все формальности: четко определить свою позицию, подготовить доказательства нарушения условий договора со стороны арендодателя, подготовить претензию и направить ее.
Если вы не хотите долго разбираться в законах и анализировать практику, то вы можете обратиться в DestraLegal: юристы с радостью проконсультируют по всем возникшим вопросам и подготовят необходимые документы.
Образец претензии к арендодателю в связи с непредоставлением имущества по договору аренды
Отразите в претензии:
Факт заключения договора. Укажите его название, номер и дату заключения;
Условия договора, которые нарушены. Например, сошлитесь на условия, которые определяют объект аренды и его назначение, а если объект не передан - на условия, определяющие порядок и срок передачи;
Нарушения договора. В зависимости от ситуации укажите, что арендодатель:
- не предоставил объект аренды в срок. Вы можете сослаться на отсутствие подписанного вами и арендодателем передаточного акта, который по общему правилу подтверждает передачу имущества. Однако это не поможет, если вы фактически пользовались имуществом, особенно если есть подтверждение пользования (например, в арендуемых площадях размещены ваши оборудование и мебель);
- предоставил имущество с недостатками, которые препятствуют его использованию по назначению. В этом случае вы вправе указать в претензии, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению имущества по смыслу п. 1 ст. 611 ГК РФ. Перечислите в претензии препятствия, которые мешают вам использовать имущество, и приведите доказательства того, что они неустранимы (например, заключение эксперта).
Факт внесения арендной платы (если, например, внесли ее авансом до передачи имущества). Укажите при этом пункт договора, который устанавливает размер арендной платы и порядок ее внесения, а также реквизиты платежных поручений, подтверждающих оплату;
Требования к арендодателю. Изложите их со ссылками на договор и закон. Если вы не включите в претензию конкретное требование, а законом или договором предусмотрен обязательный претензионный порядок, суд может решить, что вами он не соблюден;
Срок для удовлетворения ваших требований. Если в договоре определен срок для ответа, руководствуйтесь им при назначении срока в претензии. Укажите, что, если арендодатель не исполнит ваши требования в срок, вы обратитесь в суд.
Какие требования можно заявить в претензии?
Если арендодатель не предоставил имущество в срок, вы можете потребовать его передачи и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Кроме того, вы вправе потребовать неустойку за просрочку передачи имущества, если она предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ). В этом случае по общему правилу убытки можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).
Если вы не истребуете объект аренды, то можете заявить в претензии о намерении расторгнуть договор через суд (п. 3 ст. 611, ст. 620 ГК РФ). В этом случае для соблюдения досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ, предложите арендодателю расторгнуть договор (например, подписать подготовленное вами и приложенное к претензии соглашение о расторжении).
При расторжении договора также можно требовать возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). При этом вы вправе потребовать вернуть деньги, перечисленные в качестве арендной платы, как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453 ГК РФ). На сумму неосновательного обогащения можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Если имущество невозможно использовать по назначению, вы по своему выбору можете потребовать, в частности (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
- безвозмездно устранить недостатки имущества;
- соразмерно уменьшить арендную плату;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Вместо указанных требований вы можете заявить о намерении расторгнуть договор в судебном порядке (п. 1 ст. 612, ст. 620 ГК РФ). В этом случае также надо соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Мы понимаем, что не все могут разобраться с нормативкой и уж тем более определить, имеете ли вы право на расторжение договора или нет. Именно поэтому мы будем рады бесплатно вас проконсультировать, для этого нужно заполнить форму по ссылке.
%%type:widget, id:apartment_lease, name:quiz%%
Всегда ваш,
Юридический сервис DestraLegal.ru 💙
%%type:compensation, id:apartment_lease%%
