Когда речь заходит о продаже дома, многие теряются в юридических вопросах, не понимают порядок действий и не могут разобраться в необходимых документах для сопровождения сделки купли-продажи. Давайте разберемся вместе?
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Какие документы нужны для продажи дома?
- Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?
- Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже дома?
Какие документы нужны для продажи дома?
Юристы нашего сервиса специально для вас подготовили список документов, которые по общему правилу требуются для грамотного оформления сделки купли-продажи дома:
Документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Этот документ нужен для того, чтобы покупатель понимал, что это действительно ваш дом и продаете вы его на законных основаниях. К подобным документами можно отнести договоры купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.
Правоподтверждающий документ. Таковым документом является выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть, есть ли какие-либо ограничения, аресты или, может быть, дом включен в программу реновации и тогда нет смысла покупать его. Такую выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра.
Нотариально заверенное согласие на сделку от супруга, если продают не вместе. Это связано с тем, что впоследствии супруг или супруга могут оспорить сделку в случае, если они не знали о продаже дома и не согласны с заключенным договором. Ведь по закону имущество, нажитое в браке, делится в равных долях даже в том случае, когда собственность оформлена на кого-то одного.
Рассмотрим на примере бывших супругов. Как вы считаете, имеются ли основания для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, которые были приобретены супругами в период брака, после расторжения брака это имущество не было разделено, а бывший супруг продавца не давал согласия на сделку?
Юристы DestraLegal полагают, что оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительной не будет в том случае, если она совершена в период после расторжения брака и если бывший супруг продавца не сможет доказать, что другая сторона сделки (покупатель) знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия бывшего супруга на распоряжение спорным имуществом.
Правовая позиция подтверждается и судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2021 N 88-29905/2021, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020 по делу N 88-19704/2020, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.06.2020 по делу N 88-6181/2020).
Разрешение на сделку от органа опеки и попечительства, если один из собственников является ребенок-несовершеннолетний. Это связано с тем, что на основании п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Пример:
Орган опеки и попечительства действовал в интересах несовершеннолетнего, являющегося лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Опекуном несовершеннолетнего являлась его бабушка. За несовершеннолетним закреплено вышеуказанное жилое помещение и запрещены все виды сделок без согласования с органом опеки и попечительства.
Отчуждением имущества бабушка нарушила имущественные права несовершеннолетнего, который зарегистрирован в жилом доме.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой указано, что спорный жилой дом принадлежал на праве собственности умершему опекуну несовершеннолетнего, поэтому разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение не требовалось.
Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В Апелляционном определении суд указал, что при заключении договора купли-продажи продавцом не получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, закрепленного за несовершеннолетним как за лицом, оставшимся без родительского попечения, который является для него единственным местом жительства, отчуждение жилого помещения нарушило его право на жилище.
Требования органа опеки о признании сделки продажи жилого дома удовлетворены. Применены последствия недействительности сделки.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33-13955/2015
Как вы могли понять, все случаи продажи дома индивидуальны: кому-то может потребоваться документ по межеванию участка, а кому-то нет или, например, вам нужно предварительно оформить согласие супруга на отчуждение дома. Для правильного оформления сделки советуем предварительно обратиться к юристу за бесплатной консультацией, чтобы избежать негативных последствий в виде "отката" сделки или еще чего похуже.
Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?
При заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо указать все идентификационные признаки дома и земельного участка, цену продаваемой недвижимости, а также указать, что договор является одновременно актом приема-передачи, если такой акт не оформлялся отдельно.
В какой форме должен быть заключен договор?
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. ст. 549, 550 ГК РФ).
Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (кроме, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Важно! Переход права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).
Как прописать предмет договора?
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ; ч. 1 ст. 57 Закона N 218-ФЗ):
- для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП);
- для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП).
Факт передачи недвижимости от продавца к покупателю
Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (п. 4 ст. 421, ст. 556 ГК РФ).
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже дома?
По общему правилу при продаже недвижимости (доли в них) нужно задекларировать полученный доход и уплатить с него НДФЛ. При определенных условиях такие доходы могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактических расходов на приобретение данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.
Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит в том числе от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).
При этом срок владения объектом недвижимости (в том числе жилым домом) определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП).
Особо отметим, что для освобождения от налогообложения дохода от продажи земельного участка, строений и (или) сооружений продажа земельного участка должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения, а продажа хозяйственных строений и (или) сооружений - одновременно с продажей земельного участка и жилого помещения. Также указанное имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Что представляет из себя имущественный вычет при продаже недвижимого имущества
Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб., при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов (дач), земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб., - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
- Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
- Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы.
- Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».
Мы понимаем, что не все могут разобраться с расчетами и уж тем более определить, имеете ли вы право на освобождение от уплаты налога при продаже дома или нет. Именно поэтому мы будем рады бесплатно вас проконсультировать, для этого нужно заполнить форму по ссылке.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Таким образом, мы имеем следующее:
- Стандартный список документов для продажи дома существует, но не стоит забывать, что не все ситуации одинаковые и в вашем случае может потребоваться, например, согласие органа опеки или письменное согласие супруга;
- Договор нужно заключать в письменной форме, а также переход права собственности подлежит государственной регистрации;
- При продаже дома у вас есть обязанность по уплате налога с полученного дохода. Однако у некоторых категорий граждан есть право на освобождение от уплаты такого налога. Кроме того, у каждого налогоплательщика есть право на получение имущественного вычета, а считается он довольно просто!
Всегда ваш,
Юридический сервис DestraLegal.ru 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
