Мечты об уютном и красивом гнездышке уже больше не мечты и совсем скоро приобрете свое жилье?
Не спешите заключать договор купли-продажи, а заключите предварительный договор купли-продажи, чтобы "переспать с этой идеей" и возможно выбрать другой вариант...
Давайте разберемся, что это за механизм преддоговорной и какие условия заключения предварительного договора!
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что такое предварительный договор купли-продажи?
- Как составить предварительный договор купли-продажи?
- Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Понятие предварительного договора купли-продажи следует из самого его наименования - это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор.
Некий "преддоговор"
Причины заключения такого договора могут быть самыми разнообразными, например:
- у покупателя недостаточно денег для совершения покупки на данный момент;
- у продавца не подготовлены все необходимые документы, для осуществления сделки;
- квартира находится в многоквартирном доме, который ещё не сдан в эксплуатацию.
Как составить предварительный договор купли-продажи?
Прежде всего, предварительный договор должен соответствовать двум критерями:
- должен соответствовать условиям основного договора;
- должен содержать описание объекта недвижимости.
Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Существенные условия: предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным.
Рекоменудем также отразить следующие условия: цена договора, перечень лиц, проживающих в квартире или жилом доме помимо продавца, права и обязанности сторон, правоустанавливающие документы,срок заключения основного договора.
Мы понимаем, что порой разобраться в нормах закона не просто, поэтому для экономии вашего времени и нервов настоятельно рекомендуем сразу обратиться за помощью к юристу. Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Получить сопровождение сделки по недвижимости".
Предмет договора
По закону, из предмета предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры или жилого дома.
В предмете обязательно идентифицировать какую недвижимость продают: адрес квартиры или жилого дома, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж, общая этажность дома, количество этажей (для жилого дома).
При продаже жилого дома также следует индентифицровать земельный участок, на котором дом стоит: адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования.
Цена договора
Согласно закону, в предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен будет уплатить продавцу.
Обращаем ваше внимание на то, что предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену объекта недвижимости или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи.
Это противоречит природе предварительного договра, в противном случае такой договор не относится к предварительному (см.Постановление Пленума Верховного суда №49 от 25.12.2018)
Перечень лиц, проживающих в квартире или жилом доме помимо продавца
Речь идет про бывших членов семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику.
Для таких родственников право пользования жильем носит бессрочный характер.
Информацию о наличии таких лиц обязательно нужно указать в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи.
Права и обязанности сторон
Четко пропишите в договоре права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения.
Важно прописать подробный порядок передачи объекта недвижимости покупателю, а также предусмотрите штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.
Правоустанавливающие документы
Предельно важно в договоре указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, выписки из реестра, ЕГРН).
Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на объект недвижимости и снизит риск мошенничества.
Срок заключения основного договора
Это не обязанность, но ваше право установить в предварительном договре срок, когда должен быть заключен основной договор.
Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.
Согласно п.28 Постановления Пленума №49, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
Прежде всего, предварительный договор это ваша гарантия о том, что понравившаяся недвижимость будет продана вам именно по той цене, которую стороны согласовали в договоре.
Кроме того, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать его заключения через суд.
Иск может быть подан в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства.
Однако если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается
Основной риск такого договора в том, что по нему передается не сама недвижимость, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
Таким образом, если возникнет спор, то суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.
Кроме того, предварительный договор может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (предмет договора).
Проблема в том, что если речь идет квартире только строящейся, то точно определить в договоре объект продажи невозможно, а значит существенного условия о предмете договора нет и есть риск признания предварительного договора незаключенным.
Чтобы избежать в дальнейшем споров, претензий и неприятных судебных разбирательств рекомендуем сразу обращаться к юристу за подготовкой такого договора.
Юристы юридического сервиса DestraLegal проанализируют вашу ситуацию, изучат документы, предложат решение, подготовят необходимые документы с учетом действующего законодательства и актуальной судебной практики, предоставят пошаговый алгоритм действий и проконсультируют вас по всем возникшим вопросам.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Получить сопровождение сделки по недвижимости".
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:buy_sell%%
