Если вы запланировали купить квартиру/ дом, то потребуется не только заплатить за жильё, но и провести сделку. Обычно под сопровождением понимают обращение к нотариусу для проверки юридической чистоты, заключение договора купли-продажи, обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности и т.д. Но как правильно провести сделку – юристы DestraLegal обсудили в этой статье.
%%type:widget, id:extract?disputeId=created, name:quiz%%
Оглавление
- Из чего состоит сопровождение сделки
- Как составить договор купли-продажи недвижимости
- Как согласовать условия договора
- Регистрация перехода права собственности
Из чего состоит сопровождение сделки
Услуга по сопровождению сделки с недвижимостью охватывает несколько этапов. Обычно клиент выбирает между комплексным юридическим сопровождением или ограничивается отдельными этапами.
Первый этап – первичная консультация.
На этой стадии клиент первично обсуждает с юристом детали предстоящей купли-продажи недвижимости, передаёт для анализа документы на объект, а в ответ получает примерный чек-лист из дальнейшей последовательности действий.
Второй этап – юрист анализирует необходимые документы.
В 2017 г. выдача свидетельство о государственной регистрации права было заменено выпиской из ЕГРН. Так что теперь помимо правоустанавливающих документов клиент предоставляет также выписку, на которой отражаются ограничения, аресты и остальная текущая информация о состоянии недвижимости. А юрист, в свою очередь, проверяет достаточность представленных документов.
Если объект недвижимости не имеет всех необходимых документов, требуется запросить недостающие документы, такие как технический паспорт, экспликации и другие. Отсутствие необходимых документов увеличивает трудозатраты юриста.
Третий этап – подготовка договора купли-продажи недвижимости.
Корректно составленный договор гарантирует соблюдение законодательных норм, защиту интересов клиента и помогает избежать рисков в будущем. В договоре устанавливаются условия оплаты сделки, например, способ и время расчётов между покупателем и продавцом, а также другие детали, например, передача вещей, которые расположены в доме, покупателю. Грамотно составленный договор, отражающий интересы клиента, является основой успешной сделки.
Кроме того, стоимость услуг по составлению договора может включать смежные юридические услуги, такие как предварительное консультирование, сопровождение в процессе заключения сделки и другие аспекты. Иногда клиент предоставляет собственный договор, и в этом случае юрист оценивает возможные риски для клиента и при необходимости вносит изменения в договор.
Для того, чтобы оформить заказ на сопровождение сделки купли-продажи в сервисе DestraLegal, заполните форму «Проверка юридической чистоты недвижимости». От вас нужно только заполнить графы, описать ситуацию, а затем с вами свяжатся юрист и проведёт бесплатную консультацию. А главное – всё это можно сделать, не выходя из дома.
Как составить договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи составляется в письменной форме: в простой письменной или в нотариальной, если вы решили привлечь нотариуса для удостоверения сделки. Иногда предусмотрена обязательная нотариальная форма. Например, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность: стороны будут обязаны возвратить то, что было передано по договору: продавец – оплату, а покупатель – объект купли-продажи.
Любой договор состоит как из существенных условий (без них договор не считается заключённым), так и факультативными (отсутствие их в договоре не влияет на его существование).
В ДКП к существенным условиям относятся предмет договора, цена, перечень лиц, имеющих право пользования квартирой/ домом, а также иные существенные условия, которые стороны посчитали существенными для себя и согласовали между собой.
К иным существенным условиям относится (могут относиться) перечень ограничений (сервитут, залог, арест, запрет на совершение сделок с квартирой), сведения о правоустанавливающих документах, а также порядок освобождения недвижимости (сроки выселения бывшего собственника, освобождения имущества от его вещей и т. д.).
Все эти детали желательно включать в договор, чтобы избежать возможные споры в будущем. Но и без них договор остается действительным и считается заключенным.
Как согласовать условия договора?
Теперь обсудим условия, которые обычно согласовывают в договоре купли-продажи.
- Цена договора
Цена договора указывается обычно в российских рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Можно также указать цену за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется, исходя из её площади.
Стороны могут также согласовать порядок оплаты, сроки и размеры платежей. Если покупатель оплачивает квартиру в рассрочку, то нужно также указать периодичность, размеры платежей и условие о возникновении или об отсутствии залога квартиры в пользу продавца до момента её полной оплаты.
Например, параграф, посвященный цене договор может выглядеть следующим образом:
По соглашению Сторон общая цена Объектов (общая цена Договора), уплачиваемая Покупателем Продавцам, составляет ______ рублей, в том числе налоги. Цена Договора складывается из цены отчуждаемого по Договору Жилого дома, которая составляет ______ рублей и цены отчуждаемого по настоящему Договору Земельного участка, которая составляет _________ рублей. Цена Договора уплачивается Покупателем Продавцу по указанным в Договоре банковским реквизитам за счёт собственных и/или кредитных средств в следующем порядке:
В течение 5 календарных дней, следующих за днем подачи Договора на регистрацию перехода права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю, Покупатель перечисляет Продавцу цену Договора.
Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну.
- Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Если в объекте недвижимости проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, то их также нужно обозначить в договоре. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры (ст. 675 ГК РФ).
- Правоустанавливающие документы
Желательно в договоре указать, на основании какого документа изначальный собственник приобрел квартиру: например, договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве или при вступлении в наследство.
Иначе можно оказаться в ситуации, когда покупатель не будет в полной мере понимать цепочку перехода права собственности, а после выявится иное заинтересованное лицо, у которого также будут основания для владения квартирой.
- Ответственность сторон
В договоре можно предусмотреть также дополнительную ответственность сторон. Например, условие о том, что в случае нарушения продавцом или покупателем срока обращения в Росреестр для государственной регистрации права собственности покупателя на объекты нарушившая обязательство сторона обязуется выплатить другой неустойку в размере 0,05% от цены Договора за каждый календарный день просрочки.
Можно также согласовать, что в случае нарушения покупателем любого срока по оплате цены договора, продавец вправе начислить покупателю неустойку в размере 0,05% от суммы полагающегося к уплате платежа за каждый календарный день просрочки платежа.
Тем не менее, в любом случае при неисполнении сторонами условий договора – будь то нарушение сроков по передаче объекта, по освобождению квартиры, по обращению в Росреестр для снятия с учёта – будут действовать общие положения об ответственности, установленные в законе. Но договор полезен как раз тем, что стороны могут установить повышенные гарантии для себя.
Регистрация перехода права собственности
Для того чтобы право собственности на недвижимость перешло к покупателю по договору купли-продажи, необходимо провести государственную регистрацию этого права. Если одна из сторон отклоняется от этого, суд может по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о проведении этой регистрации в принудительном порядке.
Сторона, отказывающаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Если в договоре установлена нотариальная форма, то заявление о государственной регистрации прав и необходимые документы должен предоставить в Росреестр нотариус. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН указано, что государственная регистрация не может быть выполнена без личного участия собственника или его законного представителя по доверенности.
Если договор не удостоверен нотариально, то заявление о государственной регистрации должны подать обе стороны договора.
%%type:widget, id:extract?disputeId=created, name:quiz%%
Таким образом, процедура перехода права собственности – это не такая сложная процедура. Но она требует активного вовлечения и сугубо формализована. Если не выполнить один из этапов, то можно недостаточно проверить чистоту объекта, узнать впоследствии об ограничениях/ обременениях или о другом законном владельце.
Для того, чтобы оформить заказ на сопровождение сделки купли-продажи в сервисе DestraLegal, заполните форму «Проверка юридической чистоты недвижимости». От вас нужно только заполнить графы, описать ситуацию, а затем с вами свяжатся юрист и проведёт бесплатную консультацию. А главное – всё это можно сделать, не выходя из дома.
Всегда ваш, DestraLegal
%%type:compensation, id:extract?disputeId=created%%
