Если вы намерены взять в аренду нежилое помещение, то необходимо не просто внести оплату на месяц, но и согласовать с владельцем существенные условия договора. Помимо того, что в законе есть некоторые неотъемлемые условия, свойственные для договора такого типа, сами стороны могут своим решением сделать отдельные условия существенными для ними.
Это значит, что недостаточное согласование или вовсе несогласование будет говорить о незаключенности договора. В этой статье мы разберем с вами, что необходимо согласовать в договоре аренды, а также разграничим договор найма жилого помещения и аренды нежилого помещения.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Оглавление
- Что нужно не забыть прописать в типовом договоре аренды с физлицом
- Образец договора аренды с физическим лицом
Что нужно не забыть прописать в типовом договоре аренды с физлицом
Если вы задумали снять помещение в аренду, вам первоначально придет в голову идея посмотреть примеры или образцы договоров в Интернете. И это будет верным решением. Между тем, составить договор, который бы отвечал интересам двоих сторон и который бы защищал стороны от прений, невозможно без знания природы договора, хотя бы на базовом уровне. Для начала аренда помещения отличается от аренды или найма жилого помещения. При этом правовые последствия для обоих конструкций разнятся.
Договор аренды нежилого помещения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение в здании или сооружении (п. 1 ст. 650 ГК РФ). В гражданском законодательстве нет специальных норм, которые бы касались аренды помещения. Согласно сложившейся правоприменительной практики к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения гл. 34 ГК РФ (например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Этот договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это значит, что при согласовании условий устно, не будут следовать никакие правовые последствия. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Необходимо также понимать природу аренды нежилого помещения, что разводит его с наймом или арендой жилого помещения. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ), предоставляемое для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Напротив, по договору аренды нежилого помещения передается нежилое помещение для целей, не связанных с проживанием в нём. Например, апартаменты не признаются по жилищному законодательству жилым помещением, а значит – нормы из договора найма к ним не применимы.
Срок договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), тогда как срок аренды нежилого помещения законом не ограничен.
Помимо формы договора, в соглашении любого типа есть существенные и непременные условия, без которых договор не будет признаваться заключенным. По общему правилу, к законным существенным условиям относят предмет договора и размер арендной платы.
Под предметом договора понимаются такие условия, которые позволяют определенно установить нежилое помещения, которое подлежит передаче во владение и пользование арендатору. При этом стороны вольны договориться об иных условиях, которые будут значимыми для них и без которых договор также будет считаться незаключенным.
Чтобы безопасно идентифицировать помещение, необходимо добиться того эффекта, когда бы любой участник договора мог бы с точностью отличить объект, передающийся во владение и пользование. Для этого укажите в договоре кадастровый номер помещения, адрес, площадь (кв. метры), назначение, номер, этаж, на котором расположено помещение, обозначение (номер) помещения на поэтажном плане. Эту и иную информацию можно найти на сайте Росреестра в справочной информации и выписке ЕГРН.
Чтобы обозначить размер арендной платы, возможно выбрать разные меры. Главное, чтобы соблюдалась возмездность договора. По смыслу п. 1 ст. 614 ГК РФ в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Это значит, что не обязательно обговаривать точную сумму для платы, она может быть определена после по сравнимым обстоятельствам. Однако мы рекомендуем согласовать условие до момента подписания договора сторонами.
Также согласуйте, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По общему правилу, арендатор вносит коммунальные платежи сверх арендной платы, но стороны правомочны урегулировать это условие иначе.
Кроме того, мы рекомендуем согласовать в договоре порядок изменения размера арендной платы. Одностороннее изменение возможно не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Между тем, для большего учета интересов арендатора лучше включить условие об одностороннем или автоматическом изменении платы с менее частым диапазоном или в процентном соотношении.
Помимо платы и предмета договора, стороны могут включить условие о сроке договора. На практике стороны заключают соглашение на срок 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации. По истечение этого срока договор продлевается не неопределенный срок, а стороны не обязуются регистрировать обременение.
По смыслу п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Кроме того, в договоре можно прописать следующие условия, которые мы рассмотрим последовательно: состояние помещения, передающиеся документы, принадлежности и оборудование, использование помещения, содержание, эксплуатация и улучшения помещения, ответственность сторон, а также распределение расходов на государственную регистрацию.
Состояние помещения. Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, в интересах стабильности договора и арендодателя прописать в договоре все недостатки помещения: например, дефектность стен, потолка, перегородок и прочее. Тогда арендатор не будет указывать на недостатки помещения, а арендодатель не будет нести ответственность за непредоставление полной информации.
Переданное имущество и документы. Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Поэтому по умолчанию предполагается, что помещение передается вместе с принадлежностями и документами.
Между тем, для устранения неясностей лучше перечислить всю комплектность: принадлежности и оборудование, иное имущество, а именно – мебель вместе с описанием состояния и количества. Применительно к документам, они также передаются вместе с помещением, но для ясности лучше их прописать. Например, это могут быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, план сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения.
Использование помещения. В интересах арендодателя прописать в договоре условия, цели, ради которых помещение передается. Например, для аренды под магазин или технические нужды. Иначе при нарушении цели использование будут следовать правовое последствия, например, расторжение договора. Также разумно обговорить возможность передачи помещения в субаренду третьим лицам и установления рекламных вывесок на внешней стороне помещении.
Содержание и улучшение помещения. Если иное не установлено в договоре, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Между тем, стороны будет иначе обозначить эту обязанность, чтобы сам арендатор проводил ремонт. Кроме того, можно согласовать условие о том, вправе ли арендатор проводить улучшения, в каком объеме, являются ли они неотделимыми и кому после они будут передаваться. Это защитит арендодателя от последующего демонтажа или завладением улучшением (если то отделимое).
Ответственность сторон. Нередко в образцах или примерах договоров можно встретить отдельные положения, касающиеся ответственности сторон. Прежде всего, это неустойка, которая следует за нарушение сроков внесения арендной платы. Между тем, стороны могут согласовать иные штрафные санкции за нарушение обязательств.
Например, за несвоевременную государственную регистрацию, передачу помещения в пользование, предоставление неверных сведений, сдачу в субаренду имущества, когда такое право не было предусмотрено по договору. Согласование условия об ответственности позволит сторонам яснее понимать объем своих прав, а также проще доказывать свои притязания.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Образец договора аренды с физическим лицом
Чтобы не упустить существенные условия соглашения, не спутать предварительный договор о основной, правильно сопроводить сделку, вы можете доверить составления соглашения и текста основного договора нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе. Все общение будет проводиться онлайн, поэтому можете смело продолжать жить в Коломне и не искать юриста по сарафанному радио.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Подготовить договор аренды помещения» Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, какой договор предпочтителен для сделки с вашим контрагентом и предложит варианты решения. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, напишите юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать.
Всегда ваш, DestraLegal
%%type:compensation, id:lease_contract%%
