Не всегда все идет по плану и вы вынуждены пойти на крайние меры - продать свои права на недвижимость. Один из способов - уступить права по договору долевого участия (иными словами - договор цессии).
В первую очередь убедитесь, что вы можете его уступить. В частности, что требование принадлежит вам на основании обязательства, не уступлено другому лицу и что его передача не запрещена законом. Несоблюдение этих условий может привести к недействительности уступки.
Заключите договор цессии в той же форме, что и договор с должником. Опишите в нем уступаемое требование - это обязательно. Также согласуйте цену уступки, порядок оплаты и другие необходимые вам условия.
Зарегистрируйте договор цессии, если договор с должником прошел госрегистрацию.
Передайте цессионарию необходимые документы.
Об уступке требования нужно уведомить должника, и лучше, чтобы это сделал цедент, а не цессионарий.
Если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что нужно знать об уступке требования?
- Как уступить требование?
- Какие последствия влечет признание договора цессии незаключенным?
- Можно ли уступить свое право требования к застройщику о взыскании потребительского штрафа за непередачу квартиры в срок?
Что нужно знать об уступке требования?
Что такое договор цессии?
Договор цессии (уступки требования) - это соглашение о передаче требования первоначальным кредитором (цедентом) новому кредитору (цессионарию) (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).
Это может быть договор, предусмотренный или не предусмотренный законом или иными правовыми актами, либо смешанный договор (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54). Чаще всего требования уступают путем продажи имущественного права, то есть новый кредитор платит первоначальному кредитору за передачу права (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Цессия VS перевод долга: в чем отличия?
- В отличие от уступки требования, при которой в обязательстве происходит замена кредитора, перевод долга представляет собой замену должника.
- Уступка требования производится по соглашению между первоначальным кредитором и новым. При этом согласие должника на уступку не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором (п. п. 1, 2 ст. 382 ГК РФ).
Например, не допускается уступка требования без согласия должника в случаях, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника или уступка права на получение неденежного исполнения делает это исполнение более обременительным для должника (п. п. 2, 4 ст. 388 ГК РФ).
- Перевод долга может производиться по соглашению между первоначальным должником и новым, а также если обязательство, по которому производится перевод, связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению между новым должником и кредитором. В первом случае на перевод долга следует получить согласие кредитора, иначе перевод будет ничтожным (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
Стороны договора цессии
Ну и куда же без этого: эти термины используются в законе и, конечно же, в договорах, и потому вы должны хотя бы понимать, о чем идет речь.
Сторонами договора цессии являются:
- цедент - первоначальный кредитор, который уступает другому лицу свое требование к должнику. Например, требование об уплате денег или поставке товара.
Права и обязанности цедента предусмотрены законом и дополнительно могут быть установлены договором. Так, по общему правилу цедент вправе уступить требование без согласия должника и требовать от цессионария уплаты вознаграждения за возмездную уступку. Также обычно именно цедент принимает на себя обязанность уведомить должника об уступке. Обязанности цедента в связи с уступкой требования могут возникнуть и по отношению к должнику. Например, принять исполнение от должника, который не получил уведомление об уступке и не знает о ней.
- цессионарий - новый кредитор, которому цедент уступает требование.
Права и обязанности цессионария определяются законом и договором цессии (соглашением об уступке). Главное право цессионария - требовать от должника исполнения требования, которое уступил цедент. Например, уплатить долг или поставить товар. От цедента он вправе требовать исполнения обязанностей по договору цессии, например передать документы о требовании. Основная обязанность цессионария - уплатить цеденту вознаграждение за уступку.
Что можно и нельзя уступать по договору цессии?
Прежде чем планировать что-либо уступить, вы должны понять, а есть ли предусмотренная законом возможность так сделать. В противном случае сделка будет аннулирована и вы лишь потеряете и время, и силы, и деньги. Советуем внимательно ознакомиться с положениями, представленными ниже, прежде чем составлять договор.
- По договору цессии вы можете уступить право (требование), принадлежащее вам на основании обязательства (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
- Нельзя уступать требования, уступка которых запрещена законом (п. 1 ст. 388 ГК РФ). В частности, не допускается уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке).
- Кроме того, нельзя уступать требования, связанные с личностью кредитора. Например, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ).
Таким образом, уступить права по ДДУ можно - это законно!
Если вы не можете самостоятельно определить, есть ли у вас право на уступку требования, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
Как уступить требование?
Для успешной сделки вам нужно пройти через следующие этапы:
- проверить, можете ли вы уступить требование;
- составляете и заключаете договор цессии;
- передаете документы по договору цессии.
А теперь по каждому этапу по порядку.
Шаг 1. Проверить, можете ли вы уступить требование
Вы можете уступить требование, если:
- оно принадлежит вам на основании обязательства (п. 1 ст. 382 ГК РФ);
- его уступка не запрещена законом (п. 1 ст. 388 ГК РФ);
Например, требование встречного предоставления по уплате денег по договору об использовании имени гражданина для идентификации товара в предпринимательской деятельности в определенном договором размере и в течение предусмотренного этим договором периода не связано с личностью кредитора, и он может уступить такое требование (п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023)).
Случаев, когда закон запрещает уступку, немало. Так, нельзя уступать требование о возмещении вреда (ст. 383 ГК РФ). Если вы заключите договор цессии в нарушение запрета, уступка будет ничтожной (п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54);
- оно существует в момент уступки или является будущим требованием (п. 2 ст. 390 ГК РФ);
- вы не уступили его ранее другому лицу (п. 2 ст. 390 ГК РФ);
- вы правомочны совершать уступку (п. 2 ст. 390 ГК РФ);
- вы не совершали и не будете совершать действий, которые могут стать основанием для возражений должника против уступленного требования (п. 2 ст. 390 ГК РФ);
- должник дал согласие на уступку (требуется не во всех случаях);
- уступка не запрещена договором с должником. Это особенно важно для неденежных требований, так как нарушение запрета в данном случае может привести к недействительности договора цессии (п. 4 ст. 388 ГК РФ).
Шаг 2. Как составить договор цессии?
При составлении договора цессии согласуйте его существенные условия, в первую очередь это предмет. Рекомендуем согласовать условия, которые позволят избежать разногласий при исполнении договора цессии. Например, это могут быть:
- цена уступаемого требования и порядок ее уплаты;
- условия, которые являются специфическими для договора цессии:
- момент перехода требования к новому кредитору;
- порядок передачи новому кредитору документов, удостоверяющих требования прежнего кредитора;
- порядок уведомления должника об уступке;
- ответственность сторон;
- заверения сторон. Например, заверение о том, что уступка не является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью.
Рекомендуем также согласовать условие о неустойке на случай, если заверение окажется недостоверным (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).
А регистрировать договор нужно?
Если уступается требование по сделке, которая совершена в простой письменной или нотариальной форме, то и договор цессии нужно составить в соответствующей письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы не позволит вам в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Обосновывать свою позицию можно будет только с помощью письменных и иных доказательств. А несоблюдение нотариальной формы повлечет за собой ничтожность договора цессии (п. 1 ст. 162, п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Зарегистрировать договор цессии нужно, если договор с должником подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Например, должен быть зарегистрирован договор цессии, на основании которого уступаются права на квартиру по ДДУ.
Шаг № 3. Передаете документы.
Цедент должен передать цессионарию документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для его осуществления (п. 3 ст. 385 ГК РФ). Это нужно, чтобы новый кредитор смог предъявить требования к заемщику, в том числе через суд.
Конкретный перечень документов законом не установлен. Они определяются в каждом отдельном случае исходя из характера уступаемого требования. Рекомендуем передать следующее:
- при уступке денежного требования - договор с должником, накладные или универсальные передаточные документы на поставленный товар, акты выполненных работ, платежные поручения на перечисление суммы займа и т.п.;
- при уступке неденежного требования - договор с должником, платежные поручения с отметкой банка об исполнении, выписки по счетам, копии расходных кассовых ордеров и другие документы, подтверждающие факт оплаты должнику товара, работы, услуги.
Акт приема-передачи документов составлять необязательно, особенно если вы передаете документы до или во время подписания договора цессии. Достаточно указать в нем на факт передачи, перечислить переданные документы и обозначить, в каком виде они переданы (оригинал, копия, электронный образ).
Если документы передаются после заключения договора цессии, то, чтобы зафиксировать факт их передачи цессионарию, рекомендуем составить акт. При этом убедитесь, что вы передаете документы уполномоченному лицу, и отразите в акте информацию о его полномочиях, например укажите реквизиты доверенности.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Какие последствия влечет признание договора цессии незаключенным?
Признать договор цессии незаключенным возможно, если не согласованы его существенные условия (как правило, предмет). Порядок признания такой же, как и для других договоров.
Если договор цессии признан незаключенным, это означает, что право (требование) не перешло к новому кредитору, так как по такому договору у сторон не возникают права и обязанности (ст. 432 ГК РФ). Новый кредитор (несостоявшийся цессионарий) ничего не сможет потребовать с должника.
Если новый кредитор уже получил деньги от должника, он должен передать их первоначальному кредитору (несостоявшемуся цеденту) как неосновательное обогащение. В свою очередь несостоявшийся цедент должен вернуть несостоявшемуся цессионарию сумму, которую получил от него в качестве вознаграждения за уступаемое право (требование). Аналогичного подхода суд придерживается при определении последствий признания уступки недействительной. Полагаем, что его можно использовать и при признании договора незаключенным, поскольку в обоих случаях применяются нормы о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, ст. 1103 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 14680/13).
Первоначальному кредитору стоит помнить, что заключение договора цессии и последующее его признание незаключенным не влияют на течение срока исковой давности. Иск к должнику он должен успеть подать в пределах общего срока исковой давности. В противном случае должник может заявить о пропуске срока и суд откажет во взыскании долга. Это связано с тем, что перемена лиц в обязательстве не прерывает срок исковой давности (ст. 201 ГК РФ). И тем более срок не прерывается в случае незаключенности договора цессии.
Можно ли уступить свое право требования к застройщику о взыскании потребительского штрафа за непередачу квартиры в срок?
Начнем с главного: по общему правилу да, гражданин может уступить свое право требования к застройщику о взыскании потребительского штрафа за непередачу квартиры в срок, поскольку требование по уплате сумм имущественных санкций является оборотоспособным и может быть передано по соглашению об уступке требования (цессии).
На какие НПА нужно ссылаться?
- Штраф (неустойка, пеня), установленный договором об участии в долевом строительстве, является способом обеспечения исполнения обязательств по договору (ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
- Правила о неустойке закреплены в § 2 гл. 23 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
- Как следует из п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в соответствии с п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.
- В соответствии с п. 1.4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, Законом N 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона "О защите прав потребителей" в этой части могут быть применены по делу о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа при неисполнении застройщиком в установленный договором срок обязательств по передаче объектов строительства участнику долевого строительства.
Что говорят суды?
Суды делают вывод о том, что действующее законодательство не содержит нормы, запрещающей кредитору уступать право (требование) в части неустойки (штрафа, пеней, процентов) в случае, когда основное обязательство исполнено, право на взыскание начисленных штрафа, пеней представляет собой самостоятельное денежное требование и может быть уступлено отдельно (Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2018 N 305-ЭС18-16103 по делу N А40-170080/2017, Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 305-ЭС17-14583 по делу N А40-21062/2017, Постановление Президиума Московского областного суда от 24.04.2019 N 192 по делу N 44г-119/2019, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2019 N 33-51520/2019 и так далее).
Суды отмечали, что требование о взыскании с ответчика неустойки (штрафа), предусмотренной абз. 1 п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, действительно. Это право получено первоначальным кредитором на основании закона и отказа ответчика добровольно исполнять требование о выплате неустойки. Договор уступки, заключенный потребителем с кредитором после наступления срока передачи квартиры, содержал условие о передаче права на получение (взыскание) от должника (застройщика) неустойки на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, а также штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
В соответствии с гл. 24 ГК РФ перемена лиц в обязательстве возможна путем перевода долга (§ 2), а также путем перехода прав кредитора к другому лицу (§ 1).
Значит, гражданин может уступить свое право требования к застройщику о взыскании потребительского штрафа за непередачу квартиры в срок, заключив соглашение об уступке требования (цессии) на основании разд. 3 § 1 гл. 24 ГК РФ.
Следует учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" на период по 31.12.2024 включительно установлено ограничение размера санкций за нарушение условий по договорам участия в долевом строительстве.
Таким образом, для уступки потребителем своего права требования к застройщику о взыскании потребительского штрафа за непередачу объекта недвижимости в срок необходимо заявить требование к застройщику о взыскании штрафа в суде общей юрисдикции, а кредитору - впоследствии осуществить процессуальное правопреемство в порядке, установленном ст. 48 АПК РФ, путем подачи заявления о замене взыскателя в исполнительном производстве.
При удовлетворении судом заявления кредитора о замене взыскателя в исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства в порядке, предусмотренном ст. 52 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Перед подготовкой договора лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу. В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней и актуальную практику, что выливается в потери для сторон в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
