Представим ситуацию, что по какой-либо причине вам приходится продавать квартиру, которая когда-то была приобретена на средства из материнского капитала.
Разбираемся, какие сложности могут возникнуть и каким образом нужно оформить сделку.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Условия продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
- Особенности заключения договора купли-продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Условия продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после:
- перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;
- полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
- внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
- подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
При определении размера долей в указанном случае не применяются правила жилищного законодательства, ограничивающие минимальный допустимый размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников и определяемой пропорционально размеру доли.
Важно! В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий:
- либо выделение долей детям в приобретаемом одновременно равноценном жилом помещении (путем покупки или дарения). Указанные доли по общему правилу должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади;
- либо перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке.
Обратите внимание, что в случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной.
Остались вопросы? Юристы DestraLegal бесплатно проконсультируют вас! Для этого нужно заполнить форму и с вами свяжутся для бесплатной консультации.
Особенности заключения договора купли-продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Нотариальное удостоверение. Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности.
Особенности налогообложения. Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Минимальный предельный срок владения квартирой составляет (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
- три года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если такое жилое помещение (доля жилого помещения) куплено в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю.
- пять лет в остальных случаях.
При определении размера налоговой базы (основной налоговой базы) для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика.
При этом предусмотрено, что доход от продажи квартиры (как единого объекта) освобождается от налогообложения при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):
- в семье не менее двух детей, не достигших на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру возраста 18 лет (24 лет - если дети обучаются в образовательной организации по очной форме обучения);
- в календарном году, в котором осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года родителями и (или) детьми приобретено иное жилое помещение (доля в жилом помещении) по договору купли-продажи или мены и зарегистрирован соответствующий переход права собственности либо произведена полная оплата стоимости жилого помещения (доли в жилом помещении) по ДДУ, иному договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе;
- общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает соответственно общую площадь и кадастровую стоимость проданной квартиры;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.;
- на дату регистрации перехода права собственности на проданную квартиру родителям и детям не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Таким образом, данные виды сделок с недвижимостью осложнены тем, что нужно получить согласие органов государственной власти, корректно соблюсти все процедуры согласования и последующей регистрации, чтобы впоследующем не столкнуться с фактической аннуляцией сделки.
Помощь юриста
Залог быстрого и результативного проведения сделки - своевременное обращение к профессионалу.
Подготовка договор, сбор документов и возможные судебные тяжбы при возникновении разногласий могут показаться вам неприятным и трудным, поэтому юристы DestraLegal будут рады помочь вам пройти этот этап. Вам нужно заполнить форму, кратко описать ситуацию, а юрист изучит ее и бесплатно проконсультирует вас. А главное — все это можно сделать не выходя из дома.
Отстаивайте свои права с DestraLegal. Это просто 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
