Подарить квартиру сыну или оформить сделку купли-продажи? Хочется сделать все по закону, но при этом сэкономить на налогах. Мы решили разобраться, что выгоднее – дарение или купля-продажа, ведь каждый вариант имеет свои подводные камни. В этой статье мы рассмотрим оба способа передачи имущества и поможем выбрать наиболее выгодный.
Не хотите читать статью? Мы готовы предложить консультацию специалиста уже сейчас. Юристы Destralegal изучат вашу ситуацию и ответят на все интересующие вопросы. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости".
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Отличия купли-продажи и дарения
- Сколько придется заплатить налогов?
- Что лучше – дарственная или договор купли-продажи?
Отличия купли-продажи и дарения
Купля-продажа и дарение — два разных способа передачи имущества, и у каждого из них есть свои особенности.
Кажется, будто основное различие между сделками – наличие или отсутствие платы за получение имущества, но оказывается есть еще ряд отличий:
- Финансовая сторона
Купля-продажа предполагает, что имущество передается за определенную цену. Покупатель платит деньги продавцу, и сделка оформляется на возмездной основе.
Дарение, наоборот, это безвозмездная сделка. Собственник передает имущество другому лицу без оплаты. - Налогообложение
При купле-продаже продавец может быть обязан заплатить налог с дохода (НДФЛ), если владел недвижимостью менее установленного законом срока.
При дарении налог на имущество платит одариваемый, если даритель не является близким родственником. Для близких родственников дарение освобождено от налогообложения. - Оспаривание сделки
Купля-продажа труднее оспаривается в суде, так как является возмездной сделкой, подразумевающей наличие денежных расчетов. Однако важно, чтобы сделку купли-продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.
Дарение проще оспорить, особенно если есть доказательства того, что даритель находился под давлением или сделка совершена в обход закона. Дарственную можно аннулировать по взаимному согласию сторон или через суд. - Права сторон
В купле-продаже покупатель получает права собственности только после полной оплаты и регистрации договора. При получении недвижимости через договор купли-продажи супруги имеют равные права на этот объект.
При дарении право собственности переходит сразу после подписания договора дарения и государственной регистрации. Кроме того, при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг. - Стороны сделки
Для дарственной ограничений больше, для продажи – почти нет, если не затронуты интересы несовершеннолетних.
Запрещено делать подарки дороже 3000 рублей:
- от имени малолетнего или недееспособного;
- между коммерческими организациями;
- медработнику, учителю;
- чиновнику.
Важно: несовершеннолетний не вправе сам или по доверенности подарить квартиру или дом, а вот принять имущество в дар может ребенок в любом возрасте.
- Преимущественное право покупки
При продаже совладельцы имеют право купить долю в жилье прежде, чем она будет выставлена на продажу в открытый доступ. Совладельцы могут выкупить долю или отказаться от нее.
При дарении никаких преимущественных прав у совладельцев нет.
Выбор между куплей-продажей и дарением зависит от целей сделки, налоговых последствий и степени доверия между сторонами.
Например, в следующей ситуации купля-продажа будет намного выгоднее, чем дарение:
Мария хочет передать свою квартиру сыну, чтобы он мог получить ипотеку под залог жилья для покупки новой квартиры. В этом случае купля-продажа будет выгоднее, так как при дарении квартира не сможет выступать залогом в банке. Кроме того, сын сможет претендовать на налоговый вычет, который ему не полагается при дарении.
А в этом случае дарение является оптимальным вариантом передачи имущества:
Светлана планирует передать дачу своей сестре. В этом случае дарение будет выгоднее, так как между близкими родственниками оно освобождено от налога на доходы. Если оформить сделку как куплю-продажу, сестре пришлось бы уплачивать подоходный налог с покупки, что сделало бы процесс более затратным.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Сколько придется заплатить налогов?
Уплата налога при купле-продажи
Правила просты: после регистрации договора купли-продажи недвижимости за проданный участок с домом или без дома вы должны государству 13% с полученной суммы. Единственный способ легально избежать уплаты налога — владеть продаваемым имуществом более 5 лет.
Вот интересный нюанс: допустим, земельный участок у вас в собственности уже 7 лет, а дом на нем вы зарегистрировали лишь 3 года назад. При продаже участка налог платить не придется, так как земля была в собственности более 5 лет. А вот за дом налог заплатить придется, даже если построили его намного раньше — налоговая считает срок владения с момента регистрации дома, так что по документам вы владеете им всего 3 года.
При продаже недвижимости действует не только лимит по срокам владения, но и лимит стоимости.
Например, если участок был в собственности менее 5 лет и продан за 1 миллион рублей или меньше, то налог с продажи не взимается. Один миллион — это порог, при котором налог не начисляется. Но если участок продан за 1,1 млн рублей, то налог в 13% будет рассчитан с суммы, превышающей 1 миллион, то есть с 100 тысяч рублей. В результате налог составит 13 тысяч рублей за сделку на 1,1 миллиона.
Уплата налога при дарении
При дарении налог всегда платит только принимающий.
Есть приятное исключение — 13% налога на подаренное имущество не платят близкие родственники. Например, если мать дарит дом дочери или дядя — племяннику, налог на такую сделку не начисляется. Это позволяет передать недвижимость внутри семьи без дополнительных финансовых затрат.
Ситуация кардинально меняется, когда имущество дарится незнакомому человеку. Например, если вы планируете избежать 13% налога на продажу дома и решаете провести сделку через договор дарения, то в этом случае получатель, не являющийся вашим родственником, обязан будет уплатить 13% с подаренной недвижимости. Это может привести к нежелательным финансовым последствиям для дарителя, так как налоговые обязательства ложатся на нового владельца.
Можно ли снизить размер налогов?
Согласно законодательству, есть ситуации, когда оформление дарственной позволяет избежать уплаты налога при передаче имущества. Это возможно, если сделка осуществляется между близкими родственниками. В противном случае, налоговые обязательства придется выполнить.
Что лучше – дарственная или договор купли-продажи?
Выбор между дарственной и договором купли-продажи зависит от конкретных целей. Невозможно сказать, что лучше, не приниая во внимание обстоятельства конкретной ситуации.
Суммируя все вышенаписанное, наличие близких родственных связей играет ключевую роль в выборе между дарственной и куплей-продажей, особенно с точки зрения налогов. То есть если это желание передать имущество близкому родственнику, то значительно дешевле оформить дарственную, так как платить налог не нужно. Это экономически более целесообразно.
Хотя для дальних родственников и посторонних лиц стоимость сделок будет приблизительно одинаковой из-за налоговых обязательств.
С другой стороны, если предметом соглашения является недвижимость, находившаяся в собственности 3-5 лет, то налог при продаже вообще платить не потребуется. Соответственно, в таких ситуациях логично поставить под сомнение юридическую целесообразность оформления дарственной.
Например, если рассматривать вопрос о том, что лучше — дарственная или купля-продажа квартиры, и бабушка хочет передать дом внучке, то однозначно предпочтительным будет договор дарения. В таком случае внучка не будет платить налог, поскольку они являются близкими родственниками, а сама сделка пройдет быстро и без лишних затрат.
Однако если вы собираетесь передать автомобиль двоюродной сестре, и при этом ожидаете от нее денежного возмещения, то логичнее оформить это как договор купли-продажи. Это не только юридически защитит обе стороны, но и избавит получателя от необходимости уплаты налога на доходы, который возник бы при дарении, так как они не являются близкими родственниками.
Если вы сомневаетесь, правильно ли оцениваете свою ситуацию с юридической точки зрения, и не знаете, какой тип сделки выбрать, лучше обратиться за консультацией к юристу. Это поможет избежать ошибок и выбрать наиболее выгодный и безопасный вариант для вашей ситуации.
Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости".
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:buy_sell%%
