В договоре купли-продажи квартиры указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Также в договоре можно указать срок передачи квартиры покупателю и иные условия.
В статье будем разбираться с порядком проведения сделки по купли-продаже квартиры и поделимся примером документа. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Предварительный этап: подготовка необходимых документов для оформления сделки купли-продажи квартиры, получение необходимых согласий
- Проверка чистоты сделки перед покупкой квартиры
- Заключение договора купли-продажи квартиры
- Пример договора купли-продажи квартиры
Предварительный этап: подготовка необходимых документов для оформления сделки купли-продажи квартиры, получение необходимых согласий
Подготовка необходимых документов
К таким документам относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, которые должны находиться у продавца, а также документы, подтверждающие личность сторон сделки. В частности, это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.2003 N 91):
- договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Такими документами могут являться, в частности: для граждан РФ - паспорт гражданина РФ; для военнослужащих - удостоверение личности; для иностранных граждан - паспорт иностранного гражданина.
Получение необходимых согласий
Если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью, для заключения договора купли-продажи необходимо нотариальное согласие супруга на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Согласие удостоверяет нотариус (платно) (ч. 1, 3 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).
Если собственником квартиры является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 20 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Проверка чистоты сделки перед покупкой квартиры
Но нашему мнению, это один из важных этапов любой сделки и, в особенности, когда речь идет о квартире, в которой вы или ваши родные намерены жить.
Если вы не можете самостоятельно определить, какие документы необходимо запросить для проверки юридической чистоты недвижимости, вы можете доверить анализ вашей ситуации и запрос необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
По общему правила, для того чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира на момент совершения сделки находится в собственности продавца и в отношении нее не зарегистрировано ограничений (обременений), продавцу рекомендуется заказать и получить выписку из ЕГРН (ч. 1, 7, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Выписку из ЕГРН можно получить, в частности, в ППК "Роскадастр" либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса.
Выписка из ЕГРН также может быть запрошена покупателем самостоятельно. Однако следует учесть, что сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости по общему правилу отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам (ч. 1 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом выписка, предоставленная продавцом покупателю, может быть проверена посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе квартиры с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (ч. 8.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
В некоторых случаях, например при наличии предварительного договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем либо по письменному совместному заявлению продавца и покупателя, необходимые для совершения сделки сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя квартиры могут быть предоставлены нотариусом (ч. 14.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 3, 5 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Также рекомендуем заказать и получить (ч. 5 ст. 19, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; п. 5 ст. 2 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ):
- документы технического учета (экспликацию и поэтажный план);
- выписку из домовой книги (можно получить в том числе в МФЦ);
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам (справку об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копию финансового лицевого счета).
Получение указанных документов не является обязательным, однако они могут потребоваться для того, чтобы покупатель мог убедиться соответственно в отсутствии в квартире неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, задолженности по оплате коммунальных услуг.
При наличии в квартире зарегистрированных в ней по месту жительства граждан встречаются случаи оформления такими гражданами нотариально заверенного обязательства о снятии с регистрационного учета с указанием срока, в течение которого это должно произойти. Однако следует учесть, что при неисполнении указанного обязательства выселение зарегистрированных лиц из квартиры и (или) признание их утратившими право пользования квартирой осуществляется в судебном порядке (ст. 153, п. 2 ст. 154, ст. 155 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; пп. "а", "е" п. 31, п. 32 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).
Заключение договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Законодательство не содержит запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. Но в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности зарегистрированы в ней (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).
Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Ниже найдете краткий ликбез по условиям, которые нужно обязательно прописать в соглашении.
Существенные условия
№ 1. Предмет договора
В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится вид жилого помещения - квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и (или) техническом паспорте квартиры (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 1, 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ).
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
№2. Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Как правило, цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади (п. п. 1, 2 ст. 317, п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
Иные условия
- Сведения о правоустанавливающих документах
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.) и реквизиты указанного документа.
- Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
- Срок освобождения квартиры
Срок освобождения квартиры после ее продажи законодательством не регламентирован. Именно поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.
Если вы не можете самостоятельно определить, какие условия необходимо указать в договоре, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Пример договора купли-продажи квартиры
Укажите в шапке стороны соглашения:
___ (Ф.И.О.), паспорт: серия ___ N , выдан _ (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх"__ ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-1", и
___ (Ф.И.О.), паспорт: серия ___ N , выдан (орган, выдавший паспорт), дата рождения "хх"___ ___ г., зарегистрированн ___ по адресу: , далее именуемый "Сторона-2", именуемые совместно "Стороны", а по отдельности - "Сторона", заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:
Далее - самое важное. Это предмет договора.
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора квартиру общей площадью ___ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений, составляющих ___ кв. м, состоящую из ___ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенную на ___ этаже жилого дома с кадастровым номером ___ по адресу: ___, кадастровый номер квартиры ___ (далее - Квартира).
1.2. Сведения о Квартире: ___ (Приложение N ___).
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "хх" ___ г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "хх" ___ г., Приложение N ___).
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц (договором может быть предусмотрено иное).
1.5. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2. Цена Договора и порядок расчетов
2.1. Цена Квартиры, передаваемой по настоящему Договору, составляет ___ (_____) рублей (цена Договора).
2.2. Денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, подлежат помещению в банковскую ячейку в течение _____ с момента подписания настоящего Договора (вариант: в срок до _____). Указанная банковская ячейка находится в _____. Банковская ячейка арендуется на срок: _____.
После подписания настоящего Договора и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю Продавец или его представитель получает доступ к ячейке при предъявлении в банк следующих документов: _____.
Расходы на оплату аренды банковской ячейки несет _____ (вариант: Продавец / Покупатель / Стороны в равных долях).
3. Передача квартиры и регистрация перехода права собственности
3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю свободной от имущества Продавца, в качественном состоянии - как оно есть на день подписания настоящего Договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего Договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N _____), в течение _____ дней с даты подписания настоящего Договора (вариант: с даты регистрации перехода права собственности на квартиру / иное).
Одновременно с квартирой Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: _____.
3.2. Покупатель или его представитель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель или его представитель обязан указать это в Передаточном акте.
3.3. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
3.4. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее (вариант: до момента передачи Квартиры по Передаточному акту) несет Продавец.
3.6. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (вариант: несет Покупатель/Продавец).
3.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с действующим законодательством право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи за период до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.
4.1.3. Передать лично или через представителя Покупателю Квартиру по Передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.4. Сняться с регистрационного учета (вариант, дополнительно: и обеспечить снятие с регистрационного учета иных зарегистрированных в Квартире лиц), а также освободить Квартиру в срок _____.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Принять лично или через представителя Квартиру по Передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.2.2. Уплатить цену Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.3. Стороны обязуются своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, в срок _____.
4.4. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям настоящего Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более _____ с момента _____;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
4.5. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Ну а далее все стандартно: пропишите Ответственность Сторон и Разрешение споров. Данные условия, как правило, типовые. Изобретать велосипед не нужно.
Перед подготовкой договора купли-продажи квартиры лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу. В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон сделки в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙
%%type:compensation, id:buy_sell%%
