В мире недвижимости договор купли-продажи квартиры — это не просто формальность, а ключевой документ, определяющий права и обязанности сторон. От правильного оформления этого договора зависит не только успешная сделка, но и ваша финансовая безопасность в будущем.
Не знаете, на что обратить внимание при вычитке договора? Боитесь попасться на крючок недобросовестного продавца? Или, может быть, вы впервые самостоятельно готовите договор купли-продажи? Мы готовы подробно рассказать и показать, что такое "качественный" договор.
Не хотите тратить время на прочтение, а желаете уже сейчас получить помощь в оформлении договора купл-продажи? Мы рады помочь! Ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист свяжется с вами для бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что должен содержать договор купли-продажи?
- Как оформить договор купли-продажи квартиры?
- Какие документы нужны при оформлении договора?
- Когда договор купли-продажи могут признать недействительным?
Что должен содержать договор купли-продажи?
Договор купли-продажи — это соглашение между продавцом и покупателем, в котором продавец обязуется передать товар (например, квартиру), а покупатель — оплатить его. В документе прописываются все условия сделки: что продается, за какую сумму, сроки передачи и другие важные моменты. Такой договор защищает обе стороны и подтверждает, что сделка была согласована и проведена на законных основаниях.
Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:
- описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
- полную информацию о покупателе и продавце. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо;
- стоимость предмета договора. Договор должен содержать точную стоимость объекта;
- порядок проведения расчетов;
- срок, который устанавливается для передачи квартиры;
- согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
- момент фактической передачи квартиры покупателю. Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу;
- сроки и способы оплаты;
- состояние передаваемой квартиры;
- если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
- сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.
Особое внимание следует уделить условиям, без которых договор по закону не будет считаться заключенным, — их называют существенными. Купля-продажа квартиры имеет несколько таких условий: а) предмет сделки; б) цена договора; в) перечень лиц, которые после того, как купля-продажа состоится, сохранят за собой возможность пользоваться проданным жильем.
Пример того, как в договоре должны выглядеть предмет и цена договора:
Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.
Надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Как оформить договор купли-продажи квартиры?
- Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому. Срок на регистрацию права - до 1 рабочего дня, если их в электронной форме отправил нотариус.
Важно не запутаться, так как заверять договор у нотариуса необязательно, кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:
купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
купли-продажи доли в квартире;
купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.
Помните, что независимо от того, удостоверили соглашение у нотариуса или нет, его необходимо подать в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца на квартиру, иначе купля-продажа не будет закончена.
- Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
- Через многофункциональный центр (МФЦ). Для регистрации сделки покупатель и продавец должны подготовить договор купли-продажи в 2-х экземплярах — по одному для каждого из участников. Документ обычно подписывается непосредственно во время оформления документов в МФЦ. После проверки документов и оплаты пошлины сторонам предложат подписать договор купли-продажи квартиры. МФЦ также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН. Срок на регистрацию права - 9 рабочих дней.
- С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах.
- Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.Срок на регистрацию права - 7 рабочих дней.
Чтобы заключить договор купли продажи быстро и без ошибок следуйте алгоритму:
- предварительные переговоры: это этап, когда продавец и покупатель договариваются о ключевых условиях будущей сделки до подписания официального договора. В этот период стороны обсуждают стоимость квартиры, сроки передачи и прочие важные детали. Важно также решить, потребуется ли предварительный договор и будет ли внесен задаток, что может обеспечить дополнительную гарантию для обеих сторон сделки.
- заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: такой договор не является обязательным по закону, но может быть полезным. Он служит гарантией для обеих сторон, что сделка состоится на определенных условиях в отношении определенного объекта.
- перечисление задатка: происходит, если стороны договорились о его внесении при заключении предварительного договора. Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии выполнения своих обязательств. Он подтверждает серьезность намерений покупателя и фиксирует условия сделки. Если сделка не состоится по вине покупателя, задаток обычно не возвращается.
- сбор документов: это делают обе стороны.
- заключение договора купли-продажи: по ДКП права собственности переходят к приобретателю.
- удостоверение сделки у нотариуса: это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки.
- государственная регистрация: новый собственник делает это через Росреестр.
- получение документов после регистрации: это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Какие документы нужны при оформлении договора?
При подписании договора продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и пр.);
- паспорта;
- справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
- согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
- разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Когда договор купли-продажи могут признать недействительным?
Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:
- мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
Пример: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, но на самом деле не планируют передавать ни квартиру, ни деньги. Такая сделка может быть заключена для создания видимости владения квартирой или уклонения от налогов. - притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
Пример: оформляется договор купли-продажи квартиры, в котором указана символическая сумма, но на самом деле квартира передается как дар. Фактически сделка является дарением, но на бумаге выглядит как продажа. - сделка, совершенная недееспособным;
- совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности);
- банкротство стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника;
- совершена без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа.
Пример: продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга. - под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы.
- на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
Пример: человек срочно нуждается в деньгах для дорогостоящего лечения и соглашается продать квартиру по цене значительно ниже рыночной стоимости. Продавец осознает, что условия сделки невыгодны, но вынужден принять их из-за безвыходной ситуации. Такая сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец действовал под давлением тяжелых обстоятельств.
У вас остались вопросы? Нужна помощь в подготовке договора купли-продажи? Можете оставить заявку на консультацию в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости".
Юрист оперативно свяжется с вами для персональной консультации.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:buy_sell%%
