Назад к блогу

Как оформить договор купли продажи квартиры?

Как оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы все прошло без проблем? Разберем ключевые моменты!

photo_2024-09-13 02.22.13.jpeg

В мире недвижимости договор купли-продажи квартиры — это не просто формальность, а ключевой документ, определяющий права и обязанности сторон. От правильного оформления этого договора зависит не только успешная сделка, но и ваша финансовая безопасность в будущем.

Не знаете, на что обратить внимание при вычитке договора? Боитесь попасться на крючок недобросовестного продавца? Или, может быть, вы впервые самостоятельно готовите договор купли-продажи? Мы готовы подробно рассказать и показать, что такое "качественный" договор.

Не хотите тратить время на прочтение, а желаете уже сейчас получить помощь в оформлении договора купл-продажи? Мы рады помочь! Ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист свяжется с вами для бесплатной консультации.

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Оглавление

Что должен содержать договор купли-продажи?

Договор купли-продажи — это соглашение между продавцом и покупателем, в котором продавец обязуется передать товар (например, квартиру), а покупатель — оплатить его. В документе прописываются все условия сделки: что продается, за какую сумму, сроки передачи и другие важные моменты. Такой договор защищает обе стороны и подтверждает, что сделка была согласована и проведена на законных основаниях.

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

  • описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
  • полную информацию о покупателе и продавце. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо;
  • стоимость предмета договора. Договор должен содержать точную стоимость объекта;
  • порядок проведения расчетов;
  • срок, который устанавливается для передачи квартиры;
  • согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
  • момент фактической передачи квартиры покупателю. Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу;
  • сроки и способы оплаты;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
  • сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Особое внимание следует уделить условиям, без которых договор по закону не будет считаться заключенным, — их называют существенными. Купля-продажа квартиры имеет несколько таких условий: а) предмет сделки; б) цена договора; в) перечень лиц, которые после того, как купля-продажа состоится, сохранят за собой возможность пользоваться проданным жильем.

Пример того, как в договоре должны выглядеть предмет и цена договора:

Снимок экрана 2024-09-21 в 14. 42.43.png

Снимок экрана 2024-09-21 в 14.42.53.png

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

Снимок экрана 2024-09-21 в 14.51.38.png

Надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

  • Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому. Срок на регистрацию права - до 1 рабочего дня, если их в электронной форме отправил нотариус.
    Важно не запутаться, так как заверять договор у нотариуса необязательно, кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:
    купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
    купли-продажи доли в квартире;
    купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Помните, что независимо от того, удостоверили соглашение у нотариуса или нет, его необходимо подать в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца на квартиру, иначе купля-продажа не будет закончена.

  • Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
  • Через многофункциональный центр (МФЦ). Для регистрации сделки покупатель и продавец должны подготовить договор купли-продажи в 2-х экземплярах — по одному для каждого из участников. Документ обычно подписывается непосредственно во время оформления документов в МФЦ. После проверки документов и оплаты пошлины сторонам предложат подписать договор купли-продажи квартиры. МФЦ также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН. Срок на регистрацию права - 9 рабочих дней.
  • С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах.
  • Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.Срок на регистрацию права - 7 рабочих дней.

Чтобы заключить договор купли продажи быстро и без ошибок следуйте алгоритму:

  • предварительные переговоры: это этап, когда продавец и покупатель договариваются о ключевых условиях будущей сделки до подписания официального договора. В этот период стороны обсуждают стоимость квартиры, сроки передачи и прочие важные детали. Важно также решить, потребуется ли предварительный договор и будет ли внесен задаток, что может обеспечить дополнительную гарантию для обеих сторон сделки.
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: такой договор не является обязательным по закону, но может быть полезным. Он служит гарантией для обеих сторон, что сделка состоится на определенных условиях в отношении определенного объекта.
  • перечисление задатка: происходит, если стороны договорились о его внесении при заключении предварительного договора. Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии выполнения своих обязательств. Он подтверждает серьезность намерений покупателя и фиксирует условия сделки. Если сделка не состоится по вине покупателя, задаток обычно не возвращается.
  • сбор документов: это делают обе стороны.
  • заключение договора купли-продажи: по ДКП права собственности переходят к приобретателю.
  • удостоверение сделки у нотариуса: это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки.
  • государственная регистрация: новый собственник делает это через Росреестр.
  • получение документов после регистрации: это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Какие документы нужны при оформлении договора?

При подписании договора продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и пр.);
  • паспорта;
  • справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
  • согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
  • разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Когда договор купли-продажи могут признать недействительным?

Не каждый договор купли-продажи квартиры может иметь юридическую силу, иногда он может быть признан недействительным. Основаниями признания ДКП недействительным являются:

  • мнимая сделка, совершенная только на бумаге;
    Пример: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, но на самом деле не планируют передавать ни квартиру, ни деньги. Такая сделка может быть заключена для создания видимости владения квартирой или уклонения от налогов.
  • притворная сделка, когда оформляется продажа квартиры, но на самом деле она дарится;
    Пример: оформляется договор купли-продажи квартиры, в котором указана символическая сумма, но на самом деле квартира передается как дар. Фактически сделка является дарением, но на бумаге выглядит как продажа.
  • сделка, совершенная недееспособным;
  • совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности);
  • банкротство стороны сделки (продавца или покупателя), когда такая сделка приводит к нарушению прав кредиторов должника;
  • совершена без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа.
    Пример: продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга.
  • под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы.
  • на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
    Пример: человек срочно нуждается в деньгах для дорогостоящего лечения и соглашается продать квартиру по цене значительно ниже рыночной стоимости. Продавец осознает, что условия сделки невыгодны, но вынужден принять их из-за безвыходной ситуации. Такая сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец действовал под давлением тяжелых обстоятельств.

У вас остались вопросы? Нужна помощь в подготовке договора купли-продажи? Можете оставить заявку на консультацию в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости".
Юрист оперативно свяжется с вами для персональной консультации.

Ваш DestraLegal ♥

%%type:compensation, id:buy_sell%%

Помощь юриста
Юрист решит вашу проблему под ключ. Узнайте шансы на успех и задайте вопросы бесплатно.

Задать вопрос

Помощь юриста
Юрист проконсультирует, составит документы за вас и подаст их. Узнайте шансы на успех и задайте вопросы бесплатно.
lawyers
Юристы DestraLegal.ru готовы помочь

Задать вопрос

lawyers
Юристы DestraLegal.ru готовы помочь
Остались вопросы? Спросите юриста
Вам ответит автор статьи
Имя
Телефон *
Задать вопрос
Читайте другие статьи
Смотреть все
Как составить жалобу/претензию на навязанные услуги
Как вернуть деньги за навязанные услуги
Как составить претензию в автосалон?
Смотреть все
4.95 57