Представьте себе: вы давно планируете открыть собственное дело и наконец находите идеальное помещение для своего бизнеса. Но прежде чем приступить к реализации своих идей, предстоит пройти важный этап — оформление договора купли-продажи нежилого помещения. Казалось бы, обычная бумажная работа, но от того, насколько грамотно составлен этот документ, зависит будущее вашего бизнеса. Малейшая ошибка может обернуться неожиданными проблемами: от невыполнения условий продавцом до судебных разбирательств. Как обезопасить себя и избежать подводных камней при составлении договора? В этой статье мы разберем, на что стоит обратить особое внимание, чтобы сделка прошла успешно и без сюрпризов.
Не хотите читать статью? Мы готовы предложить консультацию юриста уже сейчас. В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, - такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Ежедневно к нам обращаются за помощью в сопровождении сделки купли-продажи недвижимости. Юристы Destralegal.ru знают ключевые моменты, на которые необходимо обратить внимание при составлении договора, чтобы сделка прошла максимально гладко и безопасно для обеих сторон. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист с вами свяжется для обсуждения вашей ситуации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что важно учесть, покупая коммерческую недвижимость?
- Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения?
- Какие документы нужны для приобретения коммерческой недвижимости?
Что важно учесть, покупая коммерческую недвижимость?
Покупка коммерческой недвижимости — это серьёзное вложение, которое требует внимательного подхода и тщательного анализа.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов и обеспечить успешное завершение сделки, важно учесть несколько ключевых моментов:
- Юридическая чистота объекта
Перед покупкой обязательно проверьте правовой статус недвижимости: - Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы, подтверждающие его право собственности;
- Проверьте, не находится ли помещение под арестом, не обременено ли залогом, долгами или спорами;
- Изучите историю сделок с этим объектом, чтобы исключить риски возможных притязаний со стороны третьих лиц.
В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.
Юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя.
Запросить выписку из ЕГРН. Она подтвердит право собственности на объект, даст информацию о его основных характеристиках, кадастровой стоимости и т. д.
Особое внимание стоит уделить разделу "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости": это позволит узнать, не передан ли объект в аренду и не действуют ли в отношении него иные обременения (залог, арест, субаренда, сервитут и т. д.).
Не будет лишним изучить и картотеку арбитражных дел, которая также содержит данные о возбужденных производствах по делам о банкротстве.
Важно: помещение не должно быть включено в состав общего имущества многоквартирного жилого дома!
- Физическое состояние объекта
Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.
Проверьте техническое состояние помещения: - Оцените, не требуется ли капитальный ремонт или реконструкция;
- Изучите, насколько объект соответствует требованиям безопасности (пожарные системы, вентиляция, электроснабжение и т.д.);
- Проведите инспекцию здания и коммуникаций, чтобы избежать дополнительных затрат в будущем.
- Проверьте достовернность заявленных характеристик. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.
Так же важно понимать, что как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения?
На основании договора купли-продажи продавец обязан передать недвижимость, соответствующую указанным в договоре сведениям: кадастровому номеру, адресу, площади нежилого помещения, наименованию объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения) и т.д.
Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме или в нотариальной: стороны составляют и подписывают один документ (при нотариальной форме сделки договор удостоверяет нотариус), переход права собственности на нежилое помещение регистрируется в Росреестре.
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:
- Предмет договора;
- Цена договора
Предмет договора купли-продажи помещения:
Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора купли-продажи нежилого помещения. Суд может признать договор незаключенным, если посчитает, что предмет вы не согласовали.
Чтобы определить предмет договора купли-продажи нежилого помещения (ст. 554 ГК РФ):
- опишите помещение;
- определите его расположение.
Рекомендуем включить в договор: - кадастровый номер и дату его присвоения;
- кадастровый номер здания, сооружения, в котором расположено помещение;
площадь (кв. м); - номер, тип этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение;
- обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
- адрес;
- наименование помещения (если такое есть);
- назначение помещения (нежилое).
Нужные сведения для индивидуализации помещения вы найдете на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/eservices/). Там же можете заказать выписку из ЕГРН в электронном виде.
Цена договора
Условие о цене - существенное для договора купли-продажи любой недвижимости, в том числе помещения. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет.
Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить.
Необязательно устанавливать в договоре стоимость, которую определил оценщик, но лучше ориентироваться на нее. Важно не устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости.
- Состояние помещения
Зафиксируйте в договоре состояние помещения, его недостатки, работоспособность инженерно-технических систем, оборудования.
Вы можете указать в договоре:
- технические характеристики, состояние конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок;
- состояние внутренней отделки помещения;
- требования покупателя к качеству помещения (например, наличие определенного потолочного покрытия, внутренних перегородок в помещении).
Если их не указать, помещение могут признать пригодным, несмотря на претензию покупателя о том, что ему передано помещение с соответствующими недостатками.
Важным условием купли-продажи недвижимости, в том числе нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права собственности на неё.
Право собственности на здания, строения, сооружения, жилое и нежилое помещение — любые объекты недвижимости — подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права необходимо обратиться в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр.
Если у продавца оформлены права на земельный участок (его часть), укажите это в договоре. Опишите, какие права продавец передает покупателю - право собственности или пользования (ст. 552 ГК РФ). Сделайте ссылки на документы, свидетельствующие о таких правах, например на выписку из ЕГРН, договор аренды.
Так же в договоре важно отразить:
- цель приобретения нежилого помещения, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает нежилое помещение;
- порядок приема-передачи нежилого помещения, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче нежилого помещения;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- порядок расторжения договора;
- если вы хотите иметь гарантии, что договор будет исполнен, можете предусмотреть условие о задатке.
- иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.
Обычно договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах: для продавца, для покупателя и для Росреестра. Стороны подписывают каждый экземпляр и вносят свои реквизиты рядом с подписями.
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Какие документы нужны для приобретения коммерческой недвижимости?
Перед тем как идти на подписание заранее убедитесь, что вы собрали полный пакет документов и что каждый из них находится в надлежащем состоянии. Отдельное внимание уделите различным справкам и выпискам — ни одна из них не должна быть просроченной.
Для регистрации сделки в Росреестре к заявлению обязательно прилагаются следующие документы:
-
договор купли-продажи;
-
удостоверение личности заявителя или его представителя (паспорт);
-
подтверждение полномочия представителя (доверенность, устав);
-
согласие на сделку третьих лиц при необходимости (например, залогодержателя );
-
если продавец физическое лицо, приложите к договору нотариально удостоверенное согласие его супруга на совершение этой сделки. Без такого согласия договор могут признать недействительным по иску супруга;
-
также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате
Законодательно у купли-продажи нежилого помещения есть свои существенных отличительные черты. При заключении сделки при заключении важно следить за их соблюдением. С этим вам поможет юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости.
Если у вас остались вопросы и нужна помощь с приобретением нежилого помещения, то можете оставить заявку на консультацию в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист с вами свяжется для обсуждения вашей ситуации.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:buy_sell%%
