Как составить претензию на управляющую компанию?

На управляющую организацию возложены обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг, а также предоставлению информации о своей деятельности.

Если какая-либо часть из обязательств не исполняется или исполняется ненадлежащим образом, у вас есть право на обращение с претензией к управляющей компании.

В статье будем разбираться с тем, за какие проблемы, возникающие у жильцов, отвечает управляющая компания и каким образом вы можете компенсировать причиненный ущерб. Но если же у вас уже есть понимание, что вы не хотите самостоятельно разбираться в этом вопросе и планируете доверить подготовку необходимых документов специалисту, то заполните заявку на бесплатную консультацию с юристом DestraLegal.ru.

%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%

Оглавление

• Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?
• Как составить претензию в управляющую компанию?
• Пример претензии к управляющей компании о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры

Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа - указанным решением.

К функциям управляющей организации, в частности, относятся (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ; п. 2 Правил N 1616):

• выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;
• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
• осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Перечень указанных работ и услуг приводится в договоре или решении уполномоченного органа (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. "а" п. 2 Правил N 1616).

Управление МКД предполагает выполнение установленных стандартов, в частности (ч. 3.1, 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п. п. 2, 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

1. прием, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);
2. ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определенных случаях заинтересованным лицам, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в доме на основании договоров;
3. подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, например о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объема потребления энергоресурсов;
4. организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов;
5. организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания, например определение способа выполнения работ, заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и контроль за подрядчиками;
6. организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе начисление платежей и взносов по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД, а также письменное информирование в установленные сроки об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД

Это, наверное, одна из ключевых обязанностей МКД, интересующая жильцов. Так, в части надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД к обязанностям управляющей организации (вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества), в частности, относятся (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. "б" п. 2 Правил и Минимальный перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290):

• проверка технического состояния видимых частей конструкций;
• проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении - незамедлительное устранение вызвавших их нарушений;
• проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
• работы в целях надлежащего содержания лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений;
• проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета;
• замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
• восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов, в частности периодическая (не реже трех раз в год) проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе их эксплуатации, очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги;
• организация проведения работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях;
• сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
• работы по содержанию и очистке придомовой территории;
• работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки таких отходов);
• проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома.

Как вы могли заметить, у управляющей компании перечень обязанностей почти бесконечный и, в действительности, не всегда все обязательства исполняются надлежащим образом, что в конечном итоге приводит к проблемам у жильцов.

Как составить претензию в управляющую компанию?

Если вы не можете самостоятельно определить, какие фактические обстоятельства имеют значение для спора и сомневаетесь в корректности составленного иска, вы можете доверить анализ вашей ситуации и подготовку необходимых документов специалисту. Для этого нужно заполнить заявку и вас бесплатно проконсультирует юрист DestraLegal.ru.

Напоминаем: при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества в данном доме. И, например, если затопление квартиры произошло в результате ненадлежащего содержания общего имущества МКД управляющей организацией, собственник квартиры вправе предъявить ей претензию с требованием возместить причиненный ущерб.

Обязательный претензионный (досудебный) порядок для споров, связанных с заливом квартиры, законодательством не предусмотрен.

Претензия составляется письменно в свободной форме. Вы вправе также использовать образец, который обычно размещается на информационном стенде в управляющей организации (пп. "в" п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).

В претензии нужно указать следующие сведения.

1. Данные о получателе претензии: наименование управляющей организации, адрес ее места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен). Указанную информацию можно получить, в частности, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ).
2. Данные об отправителе претензии: ваши Ф.И.О., адрес места жительства, контактный телефон, адрес электронной почты (при наличии); сведения о представителе (если претензия подается представителем).
3. Основания предъявления претензии. Укажите, когда и вследствие чего произошло затопление квартиры и каковы последствия данного события - какие элементы внутренней отделки жилого помещения повреждены и какое имущество пришло в негодность.
4. Ваше требование возместить ущерб с указанием его размера.
5. Перечень документов, которые подтверждают ваши требования и прилагаются к претензии. Такими документами, например, могут быть: копия письменного сообщения в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, акт о заливе квартиры, заключение (отчет) независимого оценщика о размере причиненного ущерба.
6. Дату и вашу подпись либо подпись вашего уполномоченного представителя.

Также вы вправе предъявить требование о возмещении морального вреда, причиненного в результате затопления квартиры (ст. ст. 12, 15 ГК РФ; ст. 15 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

Дополнительно можно указать, что в случае удовлетворения судом требований потребителя, которые не были удовлетворены добровольно, с управляющей организации будет взыскан штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1).

Срок для ожидания ответа на претензию, а также указание на намерение обратиться в надзорные органы (прокуратуру, Роспотребнадзор) и (или) в суд в случае отказа от удовлетворения ваших требований в добровольном порядке.

Претензия с приложениями может быть направлена в управляющую организацию (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ; п. п. 64, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25):

• лично путем подачи уполномоченному лицу (например, секретарю). Рекомендуем изготовить два экземпляра претензии, чтобы на одном из них лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии. Этот экземпляр оставьте себе для подтверждения обращения в управляющую организацию;
• по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или в электронной форме, например с использованием формы обратной связи через официальный сайт управляющей организации. В последнем случае должна иметься возможность достоверно установить, от кого претензия исходит и кому адресована.

%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%

Пример претензии к управляющей компании о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры

№ 1. Опишите фактические обстоятельства

В данном разделе нужно указать данные собственника квартиры и управляющей компании, дату события, проведенной оценке ущерба, сумму фактического ущерба и другие обстоятельства по желанию.

______ (Ф.И.О. или наименование собственника квартиры) является собственником ______-комнатной квартиры на ______ этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: ______, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "хх" хххх г. № хххх (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "хх" хххх г. № хххх.

"хх" хххх г. № хххх в результате ______ горячей водой (или: холодной водой, канализационными водами) была залита квартира ______ (Ф.И.О. или наименование собственника квартиры). Заливом квартиры были повреждены ______ стоимостью ______ рублей.

Как установлено комиссией в составе ______ причиной залива явился(ась) ______, произошедший(ая) по вине ______ (наименование управляющей организации), что подтверждается Актом от "хх" хххх г. № хххх, подписанным ______ (Ф.И.О. или наименование собственника квартиры) и представителем ______ (наименование управляющей организации).

Заключение оценщика от "хх" хххх г. № хххх о стоимости поврежденного имущества прилагается.

В результате залива квартиры ______ (Ф.И.О. или наименование собственника квартиры) причинен материальный ущерб в размере ______ рублей, который включает стоимость пришедшего в негодность имущества и стоимость восстановительного ремонта квартиры. Расчетная стоимость ремонта составляет ______ рублей. Смета расходов на восстановительный ремонт от "хх" хххх г. № хххх прилагается.

№ 2. Ссылайтесь на закон

В данном разделе нужно указать нормы права, на основании которых виновник должен выплатить пострадавшему ущерб после залива.

Например:

Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ну а далее все стандартно: пропишите просительную часть (кратко то, что желаете получить от управляющей), укажите дату и поставьте подпись. Изобретать велосипед не нужно :)

А теперь самое интересное - практика!

Установив, что залив квартиры истца произошел по вине управляющей организации в результате ненадлежащего оказания услуг по управлению МКД, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика ущерба в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы, а также компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2023 по делу N 2-350/2023

Судом установлено, что залив произошел в результате разрыва отвода стояка центрального ГВС до запорного крана, соединенного с полотенцесушителем. Разрушение резьбового соединения отвода металлической трубы произошло до первого отключающего устройства в результате коррозии на сварочном шве, которая наступила в результате отсутствия антикоррозионного покрытия, то есть в зоне ответственности управляющей организации.

Апелляционное определение Московского городского суда от 03.08.2023 по делу N 33-33353/2023

Причинами протечек стали нарушения целостности кровельного покрытия технического (чердачного) помещения в зоне расположения квартиры собственника, что установлено соответствующими актами. Содержание кровли в технически исправном состоянии является непосредственной обязанностью управляющей компании, поэтому при возникновении протечек кровли дома управляющая организация обязана предпринять в течение 1 суток меры по их устранению. Материальный ущерб, причиненный виновной стороной, подлежит возмещению в полном объеме. При этом суд пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между проведенным капитальным ремонтом и произошедшими заливами и констатировал, что в обязанности управляющей компании входили регулярные осмотры общего имущества, инженерного оборудования и поддержание их в надлежащем состоянии.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2023 по делу N 33-31634/2023

Как вы могли понять, перед предъявлением требований к управляющей компании вы должны быть юридически и фактически подкованы: знать, входит ли то или иное действие в обязанности компании, является ли компания действительно виновна в произошедшем и так далее. Именно поэтому перед подготовкой претензии лучше всего сперва обратиться за помощью к юристу.

В интернете есть масса бесплатных шаблонов, однако они зачастую не учитывают подводных камней актуальную практику, что выливается в потери для сторон в суде - к нам часто обращаются уже после возникновения трудностей от некачественных документов. Чтобы обратиться к нашему юристу для помощи, заполните форму по ссылке, и с вами свяжутся для первичной бесплатной консультации.

%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%

Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут 💙

%%type:compensation, id:consult_person%%