Получить ключи от долгожданной квартиры - радостное событие. Но иногда вместо обещанного идельного недавно приобретенного жилья, мы обнаруживаем недостатки, которые могут подпортить удовольствие от нового жилища.
Что с этим делать? Как заставить засторйщика возместить недостатки? Куда обращаться?
Эти и другие вопросы разберем в статье.
%%type:widget, id:ddu-refund, name:quiz%%
Оглавление
- Что считается недостатками?
- Как заставить застройщика устранить недостатки?
- Как правильно подготовить претензию/иск?
- А что на практике?
Что считается недостатками?
Понятно, что недостатки это любое отступление застройщика от договоренностей, которые влияют на качество жилья при приемке. Однако такие недостатки могут быть: а) существенные и б)несущественные
Почему это важно?
Покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денег (если суд признает недостатки существенными) или предъявить иные требования (если недостатки несущественные).
Важно: если недостаток существенный - квартиру можно вернуть!
Существенные и несущественные недостатки от застройщика различаются по степени их влияния на жилье и уровень комфорта.
Существенные недостатки:
- Существенные недостатки серьезно влияют на жилищные условия и безопасность. Например, значительные дефекты в конструкции, отсутствие важных коммуникаций (водоснабжение, отопление), не работают лифты, отсутствие остекления, серьезные протечки или структурные повреждения.
Несущественные недостатки:
- Несущественные недостатки — это недостатки, которые, хотя и являются раздражающими или нежелательными, но не влияют прямым образом на безопасность жилья. Например, небольшие недочеты в отделке, косметические дефекты или незначительные ошибки в исполнении отделочных работ.
Они не препятствуют использованию жилья в соответствии с его основным предназначением и могут быть устранены позднее, по запросу покупателя, но без требования немедленного вмешательства застройщика.
Что интересно, не сможет считаться существенным отсутствие одной из (или нескольких) коммунальных услуг в квартире, если их подача приостановлена или даже не осуществлен их первоначальный пуск (после принятия дома в эксплуатацию) по зависящим от жильцов причинам.
Уже есть вопрос к юристу? Не можете понять существенный ли у вас недостаток? Оставьте заявку юристу, перейдя в форму "Взыскать компенсацию по ДДУ с застройщика". Ответьте на пару вопросов и юрист свяжется с вами, проконсультирует, предложит варианты решения.
Как заставить застройщика устранить недостатки?
Шаг №1:
Прежде чем подписать передаточный акт, произведите осмотр и заявите обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.
Убедитесь в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Заранее перед осмотром составьте себе краткую памятку с тем, что планируете осмотреть.
Если есть возможность, то на осмотр лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки.
Обратите внимание на то, что у вас есть 2 месяца, чтобы принять квартиру с момента получения уведомления. Если за 2 меясца вы так и не посетите квартиру для осмотра и приемки, то строительная компания получает право составить односторонний акт передачи квартиры, то есть передать жилье без вашего участия. Очень часто недобросоветсный застройщик в этом случае специально оттягивает момент просомтра или вовсе назначает после 2 меясяцев, а потом после ваших претензий составляет акт в одностороннем порядке.
На осмотре подписывается два документа:
- акт осмотра, в который вы можете внести найденные недостатки;
- акт приема передачи квартиры.
Если после осмотра квартиры вы не обнаружили недостатков, то можно составлять акт приема-передачи. Только после этого можно переходить к оформлению квартиры в собственность.
Еще раз: если недостатки выявлены, то вы подписываете акт осмотра, указав все недостатки, но ни в коем случае не подписываете на этом этапе акт приема-передачи!
Акт также должен быть подписан представителем засторйщика в двух экземплярах (проверьте, что у представителя есть доверенность на подпись).
Шаг 2
По закону дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:
- бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
- уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
- возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.
Допустим, что вы выбрали утсранение недостатков. В таком случае после подписания акта осмотра с недостатками застройщик обязан устранить выявленные вами технические недостатки принимаемой квартиры и пригласить на повторный осмотр.
Устранить дефекты застройщик обязан в течение 45 дней.
Если существенные претензии сохраняются, процедура повторяется.
Если вы удовлетворены исправлениями, то можете подписать акт приема.
Существует распространенная практика, когда вас могут попросить подписать акт приемки авансом, а взамен выдадут гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Как показывает практика, такие обещания не всегда выполняются. Не можем настаивать на этом, но рекомендуем не соглашаться.
%%type:widget, id:ddu-refund, name:quiz%%
Ну что же делать, если засторйщик отказывается исправлять недостатки?
К сожалению, на практике застройщик, редко устраняет найденные недостатки, поэтому необходимо прибегать к правовым инструментам влияния:
- Досудебная претензия;
- Иск в суд.
Прежде всего, ваши интересы защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек: закон "О защите прав потребителей", Федеральный закон от 30.12.2004 No 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.309 ГК РФ.
Помните, что для разрешения спора и устранения недостатков иногда может потребоваться время и упорство, но самым полезным советом будет обратиться сразу за помощью к квалифицированному юристу, который поможет подготовить необходимые документы и остоять ваши права. Оставьте заявку юристу, перейдя в форму "Взыскать компенсацию по ДДУ с застройщика". Ответьте на пару вопросов и юрист свяжется с вами, проконсультирует, предложит варианты решения.
Как правильно подготовить претензию/иск?
Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому часто удается все решить только досудебной претензией.
Никаких отдельных особых требований для претензии нет. Составляете ее как любую другую.
В ней должно быть указано:
- ФИО Заявителя и контактные данные;
- Полноме наименование Застройщика с адресмо и контактами
- Можете в начале описать фактические обстоятельства дела;
- На чем основываете ваши требования;
- Сами требования
- Обязательно дату и подпись!
Самым сложным представляется обоснование требований.
Спешим немного помочь.
Как мы уже упомянули, ссылаться нужно на Закон о защите прав потребителей, No 214-ФЗ и ГК РФ.
Небольшие выдержки:
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора,
- Обязательства должны исполняться надлежащим образом;
- По своему праву выбрать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
- застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома.
В завершении: В случае не удовлетворения в вышеуказанный срок заявленных требований, либо отказа в их удовлетворении, я буду вынужден отказать в подписании Акта приема-передачи объекта долевого строительства и обратиться к третьим лицам с целью установления стоимости проведения работ, необходимых для устранения недостатков, а в последующем – в суд с требованием о взыскании с Застройщика стоимости устранения недостатков, а также судебных расходов.
Максимальный срок ответа - 30 дней.
Если претензия не дала результатов, то необходимо готовить иск в суд.
На этом этапе уже нет смысла просить устранить недостатки. Мы рекомендуем просить вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими.
Кроме того, помимо этого можно будет просить возместить моральный вред, судебные расходы на юриста, а также штраф 50% за отказ удовлетворить ваши требования на досудебном этапе.
А что на практике?
Интересный спор случился недавно у нашего клиент, в котором поднимался вопрос о возможности участников долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
Краткая фабула:
Между Ивановым Иваном и Засторйщиком ООО "Ромашка" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Дом построен и сдан, о чем Ивана уведомили.
При первичном осмотре квартиры Иван выявил ряд существенных недостатков. Позднее застройщик частично устранил их.
Однако у Ивана все еще остались претензии к застройщику и он направил ему новую претензию, в которой отразил оставшиеся недостатки. Засторйщик эту претензию проигнорировал и направил Ивану односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Юристы DestraLegal отметили, что односторонний акт застройщик может направить, если дольщик уклоняется от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Таким образом, направить просто акт в одностороннем порядке и "забить" на претензии дольщика застройщик не имеет права.
Логично, что до момента подписания итогового акта приема без замечаний объект не считается переданным. Ну а если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки.
Кроме того, в таком споре важно понимать, что закон в себе не содрежит положения о том, что если недостатки несущественные, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта.
Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том может ли дольщик сразу отказаться от договора и не просить даже переделывать эти недостатки, а просто попросить вернуть деньги. Это не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта.
Идентичное дело рассматривал Верховный суд в своем определении № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября.
Суд ссылается на те же самые аргументы и констатирует, что участники вправе требовать от застройщика на основании части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объёме осуществлены не были.
Таким образом, необоснованного уклонения от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено, а значит акт приема со стороны застройщика направлен неправомерно.
Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.
Если вы столкнулись проблемой устранения недостатков застройщиком, то команда опытных юристов DestraLegal с радостью проконсультируют и помогут с подготовкой необходимых документов. Оставьте заявку юристу, перейдя в форму "Взыскать компенсацию по ДДУ с застройщика". Ответьте на пару вопросов и юрист свяжется с вами, проконсультирует, предложит варианты решения.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:ddu-refund%%
