Сделки с недвижимостью зачастую требуют подписания акта приема-передачи имущества. Этот документ не просто формальность — он становится вашим "защитником в мире недвижимости". Он помогает избежать множества юридических проблем и конфликтов, подтверждая, что квартира передана именно в том состоянии, о котором договаривались перед покупкой. Давайте подробнее узнаем, какую роль играет акт приема-передачи и почему он важен в процессе покупки.
Не хотите читать статью? Желаете уже сейчас получить персональную консультацию юриста? Наши специалисты всегда готовы помочь. Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить консультацию юриста". А если вы желаете получить помощь в подготовке акта, то ответьте на пару вопросов в форме "Подготовить юридический документ". Команда Destralegal с вами свяжется в этот же день.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Оглавление
- Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?
- Что должно быть отражено в акте приема-передачи при покупке квартиры?
- Как оспорить односторонний акт приема передачи квартиры?
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры?
Акт приема-передачи дома — это важный документ, который фиксирует передачу имущества от продавца к покупателю. А еще это финальный документ, который подписывается в момент передачи ключей. К этому времени продавец должен полностью освободить помещение, выписать всех жильцов и погасить все долги, включая коммунальные платежи и другие обязательства.
Важность передаточного акта невозможно переоценить. Прежде всего, такой документ:
- служит официальным подтверждением того, что продавец передал недвижимость покупателю. Он фиксирует дату передачи, что важно для учета прав собственности;
- в акте принимается во внимание состояние дома на момент передачи. Это помогает избежать споров о том, были ли какие-либо недостатки, существующие до продажи, или они возникли позже;
- наличие акта приема-передачи необходимо для регистрации прав собственности в Росреестре. Без него покупатель не сможет оформить право на недвижимость;
- акт обеспечивает юридическую защиту обеих сторон. Если после передачи обнаружатся скрытые дефекты, покупатель сможет ссылаться на акт как на основание для предъявления требований к продавцу;
- документ может содержать информацию о том, какие обязательства и права имеют стороны после передачи, например, кто отвечает за коммунальные платежи и содержание имущества;
- акт помогает защититься от мошенничества. Оформляя передачу в письменном виде, стороны фиксируют условия сделки и подтверждают свои намерения.
Таким образом, акт приема-передачи дома — это не просто формальность, а важный инструмент для обеспечения прав и интересов как продавца, так и покупателя.
Пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности.
При приемке квартиры от застройщика в акте указываются ключевые моменты, касающиеся состояния жилья. В частности, должны быть зафиксированы ровные стены, полы и потолки, отсутствие видимых дефектов в перекрытиях и перегородках, а также соответствующее качество установленных окон и входной двери. Кроме того, проводится осмотр всех элементов, которые указаны в договоре долевого участия (ДДУ). Если квартира с отделкой, то в акте также необходимо отметить качество отделочных работ, например, ровность укладки ламината, правильность установки сантехники и другие детали.
Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные.
Если мы обратимся к закону, то согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Таким образом, закон требует составления отдельного документа, который подтверждает передачу недвижимости от продавца покупателю. Этот документ называется акт приема-передачи, и он должен быть подписан в срок, указанном в договоре. Если одна из сторон уклоняется от его подписания, то она несет ответственность.
При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Что должно быть отражено в акте приема-передачи при покупке квартиры?
В акте приема-передачи при покупке квартиры отражаются данные о сторонах сделки, характеристики передаваемой квартиры, факт оплаты стоимости квартиры, а также список передаваемого имущества, оборудования и дефектов в состоянии квартиры.
- Данные о сторонах сделки купли-продажи
Если сторонами являются физические лица, то в акте указываются их Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, в акте указываются наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации, а также Ф.И.О. представителя, подписывающего договор и акт, и сведения о документе (наименование, номер, дата), подтверждающем его полномочия.
- Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки - квартиру
Следует указать характеристики передаваемого помещения - вид помещения (квартира), точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площади. Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки помещения: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр. Данные сведения отражены в выписке из ЕГРН и техническом паспорте на квартиру, предоставляемых органами Росреестра и БТИ.
- Оплата по договору
Отразите факт оплаты стоимости квартиры в соответствии с условиями договора купли-продажи.
или же можете прописать: "покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере цены договора, претензий по оплате у продавца не имеется"
Можно указать реквизиты платежных документов или, если оплата производилась в наличной форме, указать дату расписки в получении продавцом суммы денежных средств в оплату стоимости квартиры.
Также в акте стороны договора могут отметить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным услугам и другим платежам за содержание дома на момент передачи квартиры.
- Список имущества, оборудования и дефектов в состоянии квартиры
Для покупателя крайне важно включить в акт приема-передачи перечень имущества и технического оборудования, которые приобретаются вместе с квартирой и находятся в ней на момент передачи (например, мебель и сантехника). Также необходимо зафиксировать все недостатки состояния квартиры, такие как состояние оборудования и наличие или отсутствие ремонта, а также описать выявленные дефекты. Для продавца включение этих данных в акт поможет избежать необоснованных претензий со стороны покупателя в будущем.
В качестве приложения к акту приема-передачи можно использовать фотографии передаваемого имущества.
Стандартно в договорах указывают это очень коротко:
Но для своей же безопасности мы рекомендуем вам указывать в акте все до малейшей трещины.
- Подписи сторон
Передаточный акт составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами договора. Подписи сторон не подлежат обязательному нотариальному заверению. Подписи свидетельствуют об отсутствии у сторон претензий друг к другу, однако данный факт можно указать в акте отдельно.
%%type:widget, id:consult_person, name:quiz%%
Как оспорить односторонний акт приема передачи квартиры?
В последнее время наблюдается увеличение случаев, когда застройщики составляют односторонние передаточные акты квартир. Это связано с тем, что В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире.
Конечно, застройщик вправе составить и отправить участнику долевого строительства односторонний акт приема-передачи, однако только в случае, если участник безосновательно уклоняется от его подписания. Это возможно лишь по истечении двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, если в вашем договоре не указаны более короткие сроки.
Односторонний акт, составленный застройщиком, может считаться необоснованным в следующих ситуациях:
-
Участник долевого строительства указал на несколько существенных недостатков в акте осмотра, но застройщик не устранил их и составил односторонний передаточный акт.
-
Односторонний передаточный акт был составлен до истечения двухмесячного срока с момента ввода объекта в эксплуатацию (если в договоре не предусмотрены иные сроки).
-
Застройщик не уведомил участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта к передаче. При этом отсутствуют сведения о том, что участник получал такое уведомление, а также нет данных о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника от его получения или о том, что участник отсутствовал по указанному адресу.
Важно понимать, что если получить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и потом оформить помещение в собственность, обжаловать его будет уже невозможно. Факт регистрации априори приравнен к факту признания дольщиком правомерности полученного им документа.
Поэтому, если так случилось, что вы вместе с квартирой получили односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и не согласны с ним, то он может быть оспорен в судебном порядке по основаниям признания сделок недействительными.
Чаще всего причиной, по которой такие акты оспариваются - это наличие деффектов в квартире. В таком случае, ключевым моментом в судебном разбирательстве по оспариванию одностороннего акта является предоставление суду доказательств того, что обнаруженные участником долевого строительства недостатки делают квартиру непригодной для использования по назначению. Например, в качестве такого доказательства может выступать судебная строительно-техническая экспертиза, назначенная судом.
Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение.
Из решения суда: "Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. Истец имеет право не принимать односторонний акт приема-передачи квартиры, с которым она не согласна, так как квартира в надлежащем состоянии до настоящего времени ей не передана ввиду наличия существенных недостатков, которые делают жилое помещение непригодным для проживания"
Остались вопросы? Необходима помощь юриста с подготовкой акта приема передачи квартиры? Мы готовы помочь! Чтобы юрист с вами связался ответьте на пару вопросов в форме "Получить консультацию юриста". А если вы желаете получить помощь в подготовке документа, то ответьте на пару вопросов в форме "Подготовить юридический документ". Юрист оперативно свяжется с вами и бесплатно проконсультирует.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:consult_person%%
