Решайте юридические задачи без юриста
Алгоритм действий бесплатно
Документы в 10 раз дешевле, чем у юриста
Все шаги выполняются не выходя из дома
+7 495 799 08 77
Бесплатная консультация

Купля-продажа жилой недвижимости

Сначала введите параметры ситуации
Вы:
Покупатель
Покупатель
Продавец
Вид рынка жилой недвижимости:
Вторичный
Вторичный
Первичный
Объект купли-продажи:
Квартира
Квартира
Доля в праве собственности
Кто продаёт?
Собственник
Собственник
Представитель по доверенности
Родители
Несовершеннолетнее лицо старше 14 лет
Опекун
Лицо, ограниченное в дееспособности
Хотите ли вы заключить предварительный договор купли-продажи?
Предварительный договор является гарантией купли-продажи жилого помещения на оговоренных условиях о цене и сроке в случае, если заключение основного договора в данный момент невозможно (например, не подготовлена нужная денежная сумма, не сняты обременения с жилого помещения).
Нет
Нет
Да
Вносите ли вы аванс или задаток?
Нет
Нет
Да
Источник оплаты:
Собственные денежные средства
Собственные денежные средства
Ипотека
Привлекаете ли вы материнский капитал?
Нет
Нет
Да
Порядок расчётов
Рассрочка платежа предполагает, что вы передаёте продавцу денежные средства частями: до и после государственной регистрации права собственности.
Единовременный
Единовременный
В рассрочку
Форма расчётов:
Безналичная
Безналичная
Наличная
Состоите ли вы в браке?
Нет
Нет
Да
Затем следуйте инструкции
1

Проверьте продавца

Личность продавца
Попросите продавца предоставить вам оригиналы паспорта и СНИЛСа.
На сегодняшний день СНИЛС является одним из главных идентификационных документов наряду с паспортом.
Проверьте действительность паспорта гражданина РФ по базе недействительных паспортов.
Пройдя по ссылке, вбейте серию и номер паспорта внизу страницы. Вы должны получить следующий ответ: "По Вашему запросу о действительности паспорта РФ получен ответ о том, что данный паспорт среди недействительных не значится".
Обратите внимание на семейное положение продавца (даты регистрации и расторжения брака), наличие детей (год рождения). Данная информация вам впоследствии понадобится.
Добросовестность продавца
Поскольку на рынке недвижимости присутствуют мошенники, мы рекомендуем проверить продавца на предмет поданных против него исков на портале ГАС Правосудие
Пройдя по ссылке, вбейте ФИО продавца в строку "Стороны"/ "Участник процесса", затем нажмите "найти". Если поиск выдаст результат, обратите внимание на категорию дела.Жители Москвы могут также проверить продавца на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы.
, а также на предмет открытых исполнительных производств по базе данных исполнительных производств.
Пройдя по ссылке, обратите внимание на наличие даты окончания или прекращения исполнительного производства.
Если продавец фигурирует в целом ряде дел по категории "иные жилищные споры" или в отношении него открыто исполнительное производство, мы советуем отказаться от сделки.
Способность продавца заключить с вами сделку
Если у вас есть сомнения в "адекватности и вменяемости" продавца, мы рекомендуем отказаться от сделки.
2

Проверьте юридическую чистоту жилого помещения

Соберите и проверьте пакет документов для проверки юридической чистоты жилого помещения.
У продавца вам необходимо запросить на проверку:
  1. Актуальную Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Данный документ является основным: его изучению нужно уделить особое внимание. Он поможет вам проверить, в чьей собственности находится жилое помещение и наложены ли на него какие-либо обременения.
    Обратите внимание!Получателем Выписки из ЕГРН должен быть именно собственник жилого помещения. В противном случае, информация, предоставленная в ней, будет неполной.Выписка из ЕГРН должна быть предоставлена вам дважды: для сбора пакета документов и непосредственно в день подписания сделки, чтобы вы могли убедиться, что ничего не изменилось (Выписка из ЕГРН выдаётся Росреестром в течение трёх рабочих дней со дня получения соответствующего запроса).Собственник также может воспользоваться новым официальным онлайн-сервисом сведений из ЕГРН и получить необходимую информацию в день подписания Договора купли-продажи в течение нескольких минут. Однако поскольку сервис временно функционирует в пилотном режиме и доступен не для всех регионов страны, проверить эту возможность необходимо заблаговременно.
    Что необходимо проверить в Выписке из ЕГРН, читайте здесь.
  2. Актуальную Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, с помощью которой вы сможете узнать, как часто сменялись собственники. Если смена собственников осуществлялась более одного раза за последние 3 года, вас должно это насторожить.
  3. Выписку из домовой книги (ЕЖД - для Москвы и Московской области) - позволит вам узнать, кто зарегистрирован (прописан) в жилом помещении и имеет право пользования им (т.е. право проживания в нём). Это те лица, которые должны быть сняты с регистрационного учёта до заключения Договора купли-продажи.
    Мы рекомендуем присутствовать при получении Выписки из домовой книги продавцом, чтобы убедиться в её подлинности.
    Обратите внимание, зарегистрированы ли в жилом помещении несовершеннолетние лица (даты рождения указаны в Выписке из домовой книги). Перед сделкой вам необходимо убедиться, что продавец зарегистрировал несовершеннолетних лиц по новому адресу (см. соответствующий столбик/строку Выписки из домовой книги "Когда и куда убыл"). В противном случае, у несовершеннолетних лиц сохранится право проживания в приобретаемом вами жилом помещении.
  4. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счёта (ЕЖД - для Москвы и Московской области).
  5. Документы БТИ: экспликация расскажет вам об основных характеристиках жилого помещения, поэтажный план поможет проверить, проводилась ли перепланировка, разрешение на перепланировку и акт о завершённой перепланировке дадут гарантию, что вас как нового собственника не обяжут привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок или завершить перепланировку соответственно.
3

Договоритесь о порядке расчётов

Открытие аккредитива
Мы предлагаем осуществить расчёт посредством аккредитива. Его преимущество - надёжность и безопасность: для каждой стороны строго прописываются условия её доступа к денежным средствам, а также банком осуществляется проверка документов. Если продавец не зарегистрирует переход права собственности и не предоставит банку обговоренный пакет документов, то не получит доступ к денежным средствам и вы сможете забрать их из банка. Более того, при данном порядке расчётов продавец, скорее всего, не будет настаивать на регистрации в свою пользу залога в качестве гарантии получения им денежных средств.
Придерживайтесь следующего алгоритма действий (общая схема): заключите договор купли-продажи, откройте сберегательный счёт в банке, внесите на него оговоренную денежную сумму, подайте заявление на открытие аккредитива, подайте вместе с продавцом документы на государственную регистрацию права собственности, дождитесь получения продавцом денежных средств, подпишите акт приёма-передачи.
4

Подготовьте Договор купли-продажи

С вашей стороны для заключения Договора купли-продажи потребуется паспорт, СНИЛС и нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.
Мы составили Договор купли-продажи под ваши параметры.
5

Зарегистрируйте право собственности в Росреестре

Подготовьте пакет документов с помощью сервиса Росреестра "Регистрация просто".
Перейдя по указанной ссылке, выберите объект, операцию по которому вы планируете совершить, и ответьте на ряд предложенных вопросов. Если в работе сервиса есть перебои, попробуйте другой аналогичный сервис Росреестра.
Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 руб.
Подать заявление о государственной регистрации права собственности можно, обратившись вместе с продавцом в МФЦ. Обратите внимание: если недвижимость находится не в том же субъекте РФ, где вы подаёте документы, вам необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по предварительной записи.
Пройдя по ссылке, отметьте поле "экстерриториальный приём".
Вы также можете подать заявление на сайте Росреестра
Пройдя по ссылке, выберите одновременно вверху страницы "Регистрация прав, ограничений (обременений) прав - Регистрация права собственности" и внизу страницы "Регистрация перехода права".
, если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) и в ЕГРН внесена запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП. Такая запись в ЕГРН не обязательна, если УКЭП продавца выдана Федеральной кадастровой палатой Росреестра, а также если вы удостоверяли договор купли-продажи у нотариуса и документы на регистрацию представляет нотариус.
Информацию об УКЭП и записи в ЕГРН можно уточнить у продавца.
Проведённая государственная регистрация удостоверяется Выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на Договоре купли-продажи.
Если жилое помещение будет вашим постоянным местом жительства, оформите прописку.
Если продавец уклоняется от государственной регистрации, вы можете потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Обратите внимание! Чтобы обезопасить свою недвижимость от мошеннических действий, вы можете подать "Заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости, зарегистрированного без личного участия собственника (его законного представителя)". Так третье лицо не сможет осуществлять какие-либо действия с недвижимостью без вашего ведома.
6

Подготовьте и подпишите Акт приёма-передачи жилого помещения

В Акте приёма-передачи стороны подтверждают, что взаимных претензий не имеют: покупатель получил жилое помещение, а продавец - плату за него.
Перед подписанием Акта основательно проверьте состояние жилого помещения.
Обращаем ваше внимание: с момента подписания Акта риск случайной гибели квартиры переходит от продавца к покупателю.
После подписания акта мы рекомендуем не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счёта и номера стационарного телефона на телефонном узле, а также заключением договора с управляющей и энергосбытовой компанией.
7

Получите налоговый вычет

Если вы получаете доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть НДФЛ, уплаченный ранее. Применение вычетов означает, что ваш доход в размере вычетов не будет облагаться НДФЛ.
О порядке получения налогового вычета читайте здесь.
Обратите внимание: 2 000 000 - максимальная сумма расходов на приобретение жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет, т.е. максимальная сумма, которую вы можете получить составляет 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей. Максимальный размер вычета применяется к расходам на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.
С момента оформления перехода права собственности на жилое помещение к вам вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. Рассчитать налог можно здесь