Представьте, что вы нашли квартиру своей мечты, и боитесь, что ее купит кто-то другой. Чтобы обезопасить сделку, вам предлагают внести задаток. Но как сделать это правильно, чтобы не потерять деньги и не столкнуться с проблемами? Оформление договора задатка — важный шаг, который поможет зафиксировать ваши договоренности с продавцом и защитить вас в случае срыва сделки. Казалось бы, всё просто: указали цену, дату сделки и другие важные условия договора, и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в этом процессе много тонкостей, и если их не учитывать, можно лишиться денег, времени и нервов.
В этой статье мы разберем, как грамотно составить такой договор и избежать распространенных ошибок.
Если вам нужна помощь юриста, мы готовы уже сейчас изучить лично вашу ситуацию и предложить грамотное решение. Юристы DestraLegal.ru помогли многим клиентам подготовить договор задатка при покупке квартиры, и мы сделаем все, чтобы ваша сделка прошла без лишних проблем. Ответьте на пару вопросов в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист свяжется с вами для бесплатной консультации.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
Оглавление
- Что должен содержать договор задатка?
- В чем разница между авансом и задатком?
- Как проходит передача задатка?
- Судебная практика
Что должен содержать договор задатка?
Договор задатка при покупке квартиры — это документ, который фиксирует обязательства покупателя и продавца в отношении будущей сделки. Задаток — это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве гарантии заключения основного договора купли-продажи. Этот документ помогает закрепить намерения сторон и защитить их интересы.
В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.
В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме.
Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде.
Важно: в наименовании договора обязательно должно быть прописано, что это "Договор задатка". Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом. В чем разница, мы разберем ниже.
Цель договора задатка - если покупатель, внесший задаток, откажется от сделки, продавец имеет право оставить сумму себе. Однако, если сделка не состоится по вине продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Такая финансовая ответственность стимулирует обе стороны выполнять свои обязательства добросовестно.
Что обязательно должно быть в соглашении о задатке:
- Паспортные данные сторон.
- Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных.
- Сумма и срок, на который вносится задаток. Сумма - это всегда договорная величина. На практике не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры. Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Обычно срок задатка всегда устанавливается с запасом.
- Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке, и прочее (с подробным перечнем необходимых документов при покупке квартиры можете ознакомиться в нашей статье "Как оформить договор купли продажи квартиры?"
- Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается.
- Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
- Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.Такую проверку может провести юрист.
- Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
- Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
- Дата и место сделки — банк, нотариус, кто несёт расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется.
Важно: договор о задатке при покупке квартиры может быть нотариальным или простым письменным, оба варианта имеют одинаковую юридическую силу. Однако для покупателя нотариальное оформление выгоднее, так как нотариус подтверждает передачу денег и гарантирует защиту интересов. Это важно, потому что риски покупателя в сделке обычно выше, чем у продавца. - Подпись: если у квартиры несколько владельцев, все они должны принять задаток и подписать договор. Если от их имени действует один человек, у него должна быть доверенность от остальных.
Кроме того, важно зафиксировать сам факт передачи денег по соглашению о задатке — это можно сделать либо в тексте самого соглашения, либо оформить отдельную расписку. Это документально подтвердит, что задаток был передан и получен, что защитит обе стороны в случае возникновения споров. Мы настоятельно рекомендуем оформлять отельную раписку и пишите ее от руки: это поможет в случае судебных разбирательств — подпись подделать легко, а почерк сложно.
В расписке должны быть:
- Паспортные данные сторон.
- Сумма задатка.
- На основании чего происходит передача денег.
- Дата.
- Подпись продавца — такая же, как в паспорте.
Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН.
Задаток так же можно передать, используя банковскую ячейку. В этом случае покупатель, продавец и банк подписывают трехсторонний договор аренды сейфа. Деньги из ячейки будут переданы продавцу, когда он предоставит подписанный договор купли-продажи. Если сделки не будет, деньги никто не тронет.
Если что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Существуют мошенники, которые зарабатывают, получая «авансы» за квартиру.
Если хотите обезопасить себя, то лучше изначально доверить работу юристу. Можете ответить на вопросы в форме ниже и получить сопровождение сделки с недвижимостью.
%%type:widget, id:buy_sell, name:quiz%%
В чем разница между авансом и задатком?
Главное различие между авансом и задатком состоит в последствиях отказа от сделки.
Задаток: если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.
Аванс: в случае отказа от сделки аванс может быть возвращен, если в соглашении не прописано иное.
Использование аванса выгодно продавцу, если на его недвижимость претендует много покупателей: он может выбрать одного из них и вернуть авансовые платежи остальным. Для покупателя аванс предпочтителен, если он не полностью уверен в сделке и обстоятельства могут измениться, например, если он найдет более подходящую квартиру.
Риски при использовании задатка:
- Покупатель может получить отказ в ипотеке или банк согласует меньшую сумму, что сделает сделку невозможной.
- Продавец не снял с регистрации прописанных в квартире людей, что может стать препятствием для завершения сделки.
- Органы опеки могут не разрешить продажу квартиры, если в ней есть несовершеннолетние собственники.
- С квартиры не снято обременение или в ней есть неузаконенные перепланировки.
- Продавец умолчал о деталях, которые важны для сделки, например, что недвижимость находится под арестом.
Но тут стоит отметить, что даже такие ситуации можно прописать в соглашении. Например, стороны могут договориться, что отказ в ипотеке — это не вина покупателя, а непредвиденное обстоятельство, и в такой ситуации продавец полностью вернет задаток.
Как проходит передача задатка?
Задаток можно передать несколькими способами:
- Наличными.Предварительно возьмите расписку о получении денежных средств.
- Переводом на счет продавца. Чек о переводе - ваше доказательство.
- Банковскую ячейка. Покупатель, продавец и банк заключают трехстороннее соглашение о том, что хранящиеся в ячейке деньги будут выданы продавцу, когда тот предъявит заключенный договор купли-продажи
- Аккредитив. Банк выступает посредником, и деньги будут переведены продавцу только после того, как будут выполнены все условия, указанные в аккредитиве.
Обычно используют только два первых способа.
Пример текста расписки о получении задатка:
г. [город]
"[число]" [месяц] [год] года
Я, [ФИО продавца], паспорт: серия [серия], номер [номер], выдан [когда и кем выдан паспорт], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], получил(а) от [ФИО покупателя], паспорт: серия [серия], номер [номер], выдан [когда и кем выдан паспорт], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации], денежные средства в размере [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей в качестве задатка за квартиру, расположенную по адресу: [адрес квартиры].
Данный задаток передан в счет обеспечения заключения договора купли-продажи квартиры по указанному адресу. Общая стоимость квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.
Условия возврата задатка:
В случае отказа [ФИО продавца] от продажи квартиры задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ. В случае отказа [ФИО покупателя] от покупки квартиры задаток остается у [ФИО продавца].Подпись продавца: ___________ / [ФИО продавца]
Подпись покупателя: ___________ / [ФИО покупателя]
Судебная практика
Возврат задатка,если отказали в ипотеке:
Если потенциальному покупателю жилья отказали в ипотеке, он не сможет вернуть задаток. Однако, если в договоре было указано о возврате задатка в случае отказа в ипотеке, вернуть можно. Последствия зависят от условий договора.
Например, в недавнем судебном решении суда, суд взыскал с покупателя 10 тысяч рублей в качестве неустойки за отказ от покупки. Причиной разрыва сделки стал отказ в кредите.
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки в размере более 500 тысяч рублей по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, в связи с отказом от покупки.
Судом установлено, что в июле 2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, стоимостью более 1,5 миллионов рублей, - сообщили в пресс-службе. - Условиями договора предусмотрено, что полный расчет между сторонами производится в течение четырех месяцев после подписания договора. Покупателем расчет осуществляется ипотечными денежными средствами с перечислением на банковский счет продавца. В случае отказа от приобретения имущества, покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 30 процентов от суммы по договору купли-продажи. Так как в результате отказа ответчика от исполнения сделки не наступило ухудшения имущественного положения истца, суд принял решение о частичном удовлетворении исковых требований и взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 10 тысяч рублей.
Возврат задатка, если если ни одна из сторон не предложила заключить сделку:
Что делать, если никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора?
Покупатель подал иск, в котором потребовал от продавца вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м покупатель и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток.
Нижестоящие суды пришли к выводу, что деньги продавец возвращать не обязан, так как главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Покупатель не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено.
Однако Верховный суд пришел к выводу, что если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается. Суд пришел к выводу, что покупателя нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток.
Суды часто считают, что покупатель должен совершать активные действия по заключению договора, но закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий.
Ситуация с задатком неоднозначная. Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами. Такой договор лучше всего готовить с юристом.
Если у вас остались вопросы и нужна помощь с подготовкой договора задатка, то можете оставить заявку на консультацию в форме "Получить сопровождение сделки по недвижимости". Юрист с вами свяжется для обсуждения вашей ситуации.
Ваш DestraLegal ♥
%%type:compensation, id:buy_sell%%
